重創(chuàng)后的地產(chǎn)龍頭“求生有術(shù)”

“怎么辦?”這可能是目前從華爾街到北京，從倫敦到開(kāi)普敦，從國(guó)務(wù)院到開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)企望求生存、求發(fā)展的企業(yè)家和官員都在問(wèn)的問(wèn)題。拯救地產(chǎn)股的戰(zhàn)役早已打響，不過(guò)，這注定在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境陰云籠罩的背景下是個(gè)持久戰(zhàn)。

先倒下的是小公司嗎

地產(chǎn)行業(yè)的冬天來(lái)了，先倒下的一定是小地產(chǎn)公司嗎？在媒體的追問(wèn)下，這個(gè)答案很快浮現(xiàn)。答案為否。在地產(chǎn)冬天里，6成企業(yè)在第一年就將面臨資金缺口。

如果未來(lái)一年房屋銷(xiāo)售額萎縮30%，半數(shù)企業(yè)將出現(xiàn)資金缺口，如果危機(jī)延續(xù)，會(huì)有6成企業(yè)面臨資金壓力，銷(xiāo)售額萎縮50%。

測(cè)算顯示規(guī)模越大的企業(yè)銷(xiāo)售收入下降幅度反而越大——2008年二季度美國(guó)前5大地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入同比下降幅度均超過(guò)50%勒納、霍頓、KB Homes三家更是在70%以上。因?yàn)樵诘貎r(jià)狂飆的日子里，這些激進(jìn)擴(kuò)張的大型地產(chǎn)公司也更為大膽。與中小公司相比，他們擁有更多的金融資源，成為地產(chǎn)泡沫中囤地的主力，為熊市中的虧損埋下了隱患。

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司在2006年至2007年囤地更為瘋狂，很多企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模以100%以上的速度擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備面積在千萬(wàn)平米以上的公司不在少數(shù)，尤其是那些擁有獨(dú)特資源的大型地產(chǎn)公司。北京城建、豫園商城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等先后在不同城市的土地競(jìng)標(biāo)中創(chuàng)下了“地王”紀(jì)錄。

在金融危機(jī)席卷全球，并且可能演變成經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，對(duì)于地產(chǎn)商資金鏈斷裂的擔(dān)憂(yōu)再度加劇。以招商地產(chǎn)為例，在2007年資產(chǎn)猛增101%后，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度大幅降低到2008年中期，現(xiàn)金減少到總資產(chǎn)的10%（上市地產(chǎn)公司平均為15%）短期貸款占總資產(chǎn)的22%（上市地產(chǎn)公司平均為15%）。照此測(cè)算公司在一年到期需償還的債務(wù)占總資產(chǎn)的40%；如果銷(xiāo)量萎縮50%，則實(shí)際銷(xiāo)售可收回的現(xiàn)金加上手中的現(xiàn)金僅占總資產(chǎn)的18%，減去利息費(fèi)用后，出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)26%的資金缺口。與之相對(duì)一些小地產(chǎn)商反倒由于前期競(jìng)地受阻，今天的資金壓力更小一些。

2008年的中報(bào)顯示，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)個(gè)數(shù)增加98家，較2007年底53家公司為負(fù)增加了18家。其中總資產(chǎn)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中有8家為負(fù)，其中包含萬(wàn)科A(-0.14)、保利地產(chǎn)(-2.63)、金地集團(tuán)(-0.88)、招商地產(chǎn)(-2.502)、金融街(-0.8)、首開(kāi)股份(-2.15)等。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出的背后更是反映了當(dāng)前房地產(chǎn)公司“回款難”的窘境。

萬(wàn)科：“現(xiàn)金為王”成“過(guò)冬”策略

“金九銀十”曾經(jīng)是地產(chǎn)商們一年中最為美好的時(shí)光，而今美好時(shí)光已不再。一地產(chǎn)界人士坦言，上市地產(chǎn)公司需要面對(duì)的還有完成業(yè)績(jī)以及由此帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力。

萬(wàn)科是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)的方向標(biāo)，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是800億元，但在目前觀望狀態(tài)下，此銷(xiāo)售壓力明顯加大，其至今僅完成44.51%。為此，9月份萬(wàn)科刮起的降價(jià)戰(zhàn)，席卷了大半個(gè)中國(guó)市場(chǎng)，然而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不理想。萬(wàn)科10月27日晚公布三季報(bào)，凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.4%。其中提到凈利潤(rùn)下滑、并縮減開(kāi)工面積、率先在業(yè)內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等。相對(duì)年初，分別下調(diào)了165萬(wàn)平方米和103萬(wàn)平方米。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則已經(jīng)將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)由原定的80億至120億元人民幣，削減至50億至70億元，下調(diào)幅度約40%。金地集團(tuán)日前公布的9月份簡(jiǎn)報(bào)：2008年1月至9月金地集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積73.11萬(wàn)平方米，較上年同期銷(xiāo)售面積下降8.57%。泛海建設(shè)發(fā)布的最新業(yè)績(jī)披露顯示，2008年1－9月泛海建設(shè)凈利潤(rùn)比去年同期下降約50%-60%。

冬天注定是難熬的，現(xiàn)金為王已成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司“過(guò)冬”的策略。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中華企業(yè)和萬(wàn)通地產(chǎn)公布的三季報(bào)顯示，5家地產(chǎn)龍頭企業(yè)期末共擁有貨幣資金354億元，較二季度末增加22%，其中萬(wàn)科第三季度末擁有資金近200億元。

上述房地產(chǎn)公司貨幣資金的增加，一方面靠壓縮開(kāi)工面積，另一方面加強(qiáng)了現(xiàn)金回籠。此外，發(fā)行公司債也成為上市房企融資的一個(gè)主要途徑。

龍頭地產(chǎn)：融資新渠道“公司債”

房地產(chǎn)企業(yè)融資難已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。一家房地產(chǎn)公司融資方面負(fù)責(zé)人表示，銀行融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最直接和傳統(tǒng)的方式，一個(gè)項(xiàng)目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請(qǐng)貸款。今年銀行整個(gè)的放款規(guī)模是有所增加的，但是資金更多地都流向了其它行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金被大大壓縮了。在銀根緊縮的大環(huán)境下，確實(shí)讓非常多的開(kāi)發(fā)商在資金鏈上捉襟見(jiàn)肘。

資料顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的新增貸款已接近零增長(zhǎng)，而在資本市場(chǎng)上的定向增發(fā)和公開(kāi)增發(fā)這條路基本上也已大門(mén)緊閉。自籌資金、發(fā)行債券等其他融資渠道的重要性開(kāi)始進(jìn)一步凸顯。

事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是通過(guò)發(fā)行債券來(lái)緩解資金緊張的壓力。手頭舉債的公司不在少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債已蔚然成風(fēng)。

匯總各方面的信息顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要有信貸融資、股權(quán)融資和債券融資三種。相對(duì)于股權(quán)融資和銀行貸款來(lái)說(shuō)，債券融資的優(yōu)勢(shì)更加突出吸引力更強(qiáng)。

2008年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的公司債發(fā)行進(jìn)入高發(fā)期，一共有6家上市公司的公司債陸續(xù)上市。金地集團(tuán)3月發(fā)行12億元公司債；保利地產(chǎn)7月發(fā)行43億元公司債；新湖中寶7月份發(fā)行14億元公司債；北辰實(shí)業(yè)7月份發(fā)行17億元公司債；中糧地產(chǎn)8月份發(fā)行12億元公司債；萬(wàn)科9月份發(fā)行59億元公司債；6家房地產(chǎn)公司共通過(guò)公司債券市場(chǎng)融資157億元；除此之外，金融街?jǐn)M發(fā)行56億元公司債，泛海建設(shè)擬發(fā)行32億元公司債，中華企業(yè)擬發(fā)行12億元公司債等等。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司債來(lái)融資漸成趨勢(shì)，而房地產(chǎn)企業(yè)也理所當(dāng)然地充當(dāng)了今年公司債的發(fā)行主體。

房地產(chǎn)企業(yè)由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定通常信用評(píng)級(jí)并不很高。真正有可能分享公司債便利的也只有萬(wàn)科、金地、保利、招商、北辰地產(chǎn)等一線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)中小型房企目前還很難分享公司債帶來(lái)的融資便利。

金地集團(tuán)的高管表示行業(yè)最困難的時(shí)期可能還沒(méi)有到來(lái)。他介紹說(shuō)，目前公司現(xiàn)金沒(méi)有問(wèn)題，最近剛還了銀行14億元的貸款，凈負(fù)債并不高足夠安全，今年的回款預(yù)計(jì)在120億-130億元之間，呈現(xiàn)現(xiàn)金正流向。保利地產(chǎn)的董秘岳勇堅(jiān)表示，目前公司的幾個(gè)策略是：做好過(guò)冬準(zhǔn)備，謹(jǐn)慎拓展，不進(jìn)入新的城市集中在現(xiàn)有的中心城市中心地段。原則上不涉及商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)將加快銷(xiāo)售，能賣(mài)最好都賣(mài)不能賣(mài)的創(chuàng)造條件賣(mài)。此外還將嚴(yán)格控制成本。財(cái)務(wù)的角度上則是保持并加大現(xiàn)金和土地的比率，保證安全的現(xiàn)金邊際不輕易儲(chǔ)備土地。

其他企業(yè)：逆勢(shì)而上攻城掠地

讓人意想不到的是，一片低迷聲中，反而成為各家上市房企做大規(guī)模、兼并中小公司的機(jī)會(huì)。

在北京城繁華的東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)附近，一棟剛完工的大樓，是潘石屹斥資55億購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目，潘石屹認(rèn)為買(mǎi)得便宜，“該項(xiàng)目在一年前的合同價(jià)格66個(gè)億，我是55個(gè)億。” 今年，就在大量的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈緊張而想方設(shè)法賣(mài)房賣(mài)地的時(shí)候，潘石屹卻四處買(mǎi)地買(mǎi)項(xiàng)目，他說(shuō)，“半年多的時(shí)間，我們進(jìn)貨（就是買(mǎi)地）進(jìn)了88個(gè)億的貨。”

與此同時(shí)，成功打造了北京“金融街”的地產(chǎn)商金融街10月18日發(fā)布公告稱(chēng)，公司與北京石開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組成投標(biāo)聯(lián)合體，并通過(guò)招標(biāo)方式，以12.25億元獲得石景山區(qū)衙門(mén)口居住、公建用地國(guó)有土地使用權(quán)。而在此之前的9月22日金融街曾發(fā)布公告稱(chēng)以9.03億元收購(gòu)復(fù)興門(mén)項(xiàng)目。

在地產(chǎn)業(yè)一片低迷的形勢(shì)下，金融街控股卻在短短的時(shí)間里兩次出手自然引起市場(chǎng)的注目，一位不愿透露姓名的市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)“金融街可能是想借此機(jī)會(huì)擴(kuò)張。”

“3500元的地價(jià)即便是按照最高的建筑成本每平米也頂多7000元。據(jù)了解，該項(xiàng)目5萬(wàn)平米的限價(jià)房將按7000元的價(jià)格銷(xiāo)售，而房?jī)r(jià)下跌之后，周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)依舊在13000元/平米左右。”

值得注意的是，三季度以來(lái)包括金融街在內(nèi)的眾多地產(chǎn)商爭(zhēng)相出手買(mǎi)地，紛紛擴(kuò)大自身地產(chǎn)儲(chǔ)備。碧桂園在9月9日斥資7.633億元人民幣投得天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)的地塊。10月又在湖北荊門(mén)拿下一塊新地。

萬(wàn)科也在9月新增5個(gè)項(xiàng)目，是少數(shù)仍在逆市拿地的開(kāi)發(fā)商。招商地產(chǎn)也在召開(kāi)股東大會(huì)時(shí)也表示“既然敢拿地，就不會(huì)怕沒(méi)錢(qián)”。另有消息稱(chēng)，中海今年的目標(biāo)是“新增土地儲(chǔ)備450萬(wàn)平方米”。地產(chǎn)大鱷的豪氣由此可見(jiàn)一斑。“只要能有利可圖，地產(chǎn)商就不會(huì)停止拿地。”中國(guó)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張漢亞表示，“目前地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，很多土地要么是流拍，要么就是以低價(jià)成交，這正好給資金充足的地產(chǎn)商提供了拿地的契機(jī)。”

“行業(yè)缺錢(qián)，其實(shí)也是相對(duì)而言，并不是所有的開(kāi)發(fā)商都面臨資金緊張的問(wèn)題。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖表示，2008年下半年房企兩極分化的形勢(shì)將愈加嚴(yán)重，尤其是上市房企，必須考慮企業(yè)今后的發(fā)展問(wèn)題，一定的土地存量必不可少。“未來(lái)，具有國(guó)企背景和良好口碑的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。”

經(jīng)過(guò)這一輪逆市拿地爭(zhēng)奪戰(zhàn)的積淀，預(yù)示著地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來(lái)“大魚(yú)吃小魚(yú)”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代。