對房地產業(yè)不宜輕言“救市”

受國內緊縮政策和美國次貸危機一再擴散的影響，我國房地產業(yè)在2007年10月份以后，呈現(xiàn)逐波走低、由繁榮進入調整的變化走勢，許多地區(qū)商品房交易呈現(xiàn)“價量齊跌”的局面，由于商品房大量滯銷、資金周轉不靈導致房地產開放商感覺面臨前所未有的艱難。始于2003年的本輪經濟增長周期，與房地產投資和銷售的快速增長密切相關，房地產業(yè)是拉動經濟高速增長的支柱產業(yè)之一，它的衰落對整體經濟的不良影響不容忽視。正是基于此種考慮，許多人提出中國政府應對房地產業(yè)予以“救市”扶助，更有人提出，美國政府面對金融和房地產業(yè)危機連續(xù)幾次、多方位出臺救市政策，“救市”資金多達一萬多億美元，中國政府不能對國內房地產業(yè)的低潮無動于衷。對此，認為中國政府目前對房地產業(yè)不宜輕言“救市”。本文作者認為，中國政府目前對房地產業(yè)不宜輕言“救市”。

房地產業(yè)調整實屬必然

隨著我國福利分房制度的取消，1999年以來，在公有住房商品化、成本價買房、商品房買賣規(guī)范化、二手房交易放寬等政策的引導下，我國居民住房商品化、私有化以前所未有的進程快速推進。2000-2007年我國商品房銷售額年均增速高達35.3%，商品房銷售面積年均增長26.7%，商品房銷售增速遠遠快于其它商品的銷售增速。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積由改革開放初期的不足10平米，提高為2007年的人均27.1平米。我國住房自有化程度也快速提高，據統(tǒng)計，世界發(fā)達國家的住房自有率大約為50%-70%，而2005年我國居民住房自有率目前已達到81.6%，2006-2007年進一步有所提高。2006年以來我國各地區(qū)的商品房價格也快速上漲，“價量齊漲”成為商品房銷售的主要特征。

面對“過度繁榮”的商品房市場，2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。此外，對于當時普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監(jiān)會也重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。一年后，監(jiān)管部門的“9#8226;27房貸新政”顯示出威力，各地房價瘋漲的勢頭被遏制，投機炒樓行為大幅減少，商品房價格和銷售回歸理性。緊縮性政策也帶來了樓市成交量萎縮、房地產開發(fā)商資金周轉出現(xiàn)問題，銀行房貸業(yè)務量下降等等問題，這是實現(xiàn)政策調整目的的附屬產品，不足為奇，如果由于開發(fā)商的艱難，取消政策限制，甚至出臺“救市”新政，前期政策效果將前功盡棄。

“救市”意味著保護房地產開發(fā)商的暴利

從2007年10月份以來，我國房地產市場逐漸呈現(xiàn)除了“蕭條”的態(tài)勢，表現(xiàn)為交易量不斷下降，連續(xù)幾年房子不愁賣的局勢成為往事。在蕭條上加上引號，是因為這種“蕭條”不是真正意義上的蕭條，嚴格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經濟現(xiàn)象。反觀我國房地產市場，房地產市場需求不旺的原因不在于出現(xiàn)了真正的蕭條，而是由于房地產價格過高，大大超過廣大消費者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區(qū)樓盤大幅度降價，結果購房者踴躍購買，說明了這一問題。

從經濟學的角度來分析我國目前房地產市場的供求狀況，其本質在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，需求和供給就會達到均衡。正是由于產品的供應者即房地產開發(fā)商堅持價格不回落，個別開發(fā)商甚至還要將價格抬高一下，最終人為地造成了供需缺口。

目前房地產開發(fā)商在等待市場積攢反彈的力量，希望重現(xiàn)前幾年房地產價格扶搖直上的局面。房地產是個暴利行業(yè)，前幾年的積累足夠能讓他們挺住。他們能在市場“蕭條”的情況下還能維持強姿態(tài)，恰恰說明他們的日子還能過下去，只是沒前幾年那么舒服而已，如果挺不住了，房價自然要降。房地產開發(fā)商擔心一旦房地產市場價格下跌的趨勢控制不住，那么很可能就會一路降低到其應有的價格即均衡價格，而這一價格水平很可能比現(xiàn)在的市場價格要低很多，房地產開放商的贏利就要大幅降低。房地產開發(fā)商力圖通過堅挺、熬過困難期，達到操控房地產市場走勢的目的。一些開發(fā)商采取變相的方法降低房地產價格，意圖無非是要掩蓋房地產價格應該下跌的趨勢，希望通過這種間接的降價方式達到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產名義價格不下降的目的。

房地產開發(fā)商敢于操控市場的原因在于其壟斷，在于開發(fā)商在市場上的話語權。雖然房地產業(yè)具備了“充分競爭”的形式，但是從具體運營上看，無論從拿地，還是經營上，都多多少少有“社會資本”的影子。不夠透明的要素市場、不完全遵循市場規(guī)則的運營方式，注定了房地產市場是不充分競爭的。更為重要的是，在房地產市場上，開發(fā)商壟斷了定價權力這一最重要的話語權，導致廣大購房者只能是被動的接受者。即使在目前房市不景氣的情況下，房地產開發(fā)商也能堅持住，關鍵就是其壟斷了定價權。上述的分析可以看出，我國房地產市場步入的是一個人為的“蕭條”期，是房地產商自己造就的困境，根本不存在本質上的市場轉折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。

我國房地產調整和美國房地產危機性質截然不同

許多國人要求政府出臺“救市”政策，其重要參照依據是美國出臺了多項對房地產、對金融危機的“救市”計劃，其實美國房地產危機和中國房地產市場蕭條性質和階段截然不同，美國的政策在中國并不適用。美國出臺“救市”政策是在房地產泡沫破裂后，為維持經濟正常運轉采取注入大量資金的補救措施，無可厚非。而中國房地產不景氣其實質是在房地產泡沫的制造過程中受阻，此時如果政府在金融、信貸等方面施以援手，進行“救助”，那就意味著支持房地產業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫，表面看，中國經濟保住了增速、房地產開放商度過了艱難，但實際受損失的是普通購房者和國民經濟持續(xù)健康增長的前景。老百姓購買了遠遠高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務，國民經濟由于房地產的過度泡沫早晚要破裂，經濟運行不僅會重蹈日本80年代房地產泡沫破裂帶來的實體經濟危機，也會重現(xiàn)美國本次房地產泡沫破裂帶來的一系列金融和信用危機。

美國之所以要“救市”，在很大程度上，政府要救的是金融系統(tǒng)。房利美和房地美兩家公司為了業(yè)務上的需要，采取了按揭貸款證券化的措施，這就等于把按揭貸款推向了金融市場，進而由于房地產市場而產生的相關金融風險在金融市場得到擴張。據統(tǒng)計，從1995至2001年間，房利美和房地美從銀行買入了2.25萬億美元的按揭貸款，而同期商業(yè)貸款額僅僅為1.29萬億美元，同時房利美和房地美等公司自1995年以來所提供的房屋按揭貸款占房屋按揭總貸款的3/4左右。而隨著近幾年美國房地產泡沫的逐漸破滅，加之銀行利息不斷上調，最終導致房屋空置率提高，因業(yè)主不能償還貸款而導致的銀行收房率不斷提高，在2005年6月就達到1.16%。而這一危機最終通過對房利美、房地美兩家極其敏感、在市場中處于十分重要位置的兩家抵押貸款公司的影響進而傳導到整個金融市場，或者說就是因為房地產的問題導致這兩家公司出現(xiàn)經營了困難進而瀕臨倒閉，而這一后果直接導致了金融市場出現(xiàn)了系統(tǒng)性危機，自由放任可能導致美國整個金融系統(tǒng)出現(xiàn)重大問題，所以美國政府才接管了這兩家公司。

但是，適應美國的政策未必適應我國。首先，我國的房地產相關貸款所占比例與美國相比，比重依然比較低。相關的統(tǒng)計數(shù)據表明，我國目前各項貸款余額的占比中，房地產開發(fā)貸款大約占7%，個人住房貸款大約占11%，二者合計達到18%。跟美國相比，這一比例并不大。其次，我國還沒有實施按揭貸款證券化等措施，即使萬一發(fā)生一些危險，也不會在整個金融系統(tǒng)大規(guī)模傳播，因為房地產問題而發(fā)生大規(guī)模金融風險的可能性不大。再次，我國斷供這一說法最近很短時間才出現(xiàn)，而且大多數(shù)被證明為騙局，由某些利益團體推動的騙局，而另一部分可能會出現(xiàn)斷供的團體是投機者。因此，大規(guī)模的斷供出現(xiàn)的可能性并不大。同時，即使出現(xiàn)小規(guī)模斷供，銀行由于規(guī)模大，受到的影響也不會很大。

出臺“救市”政策有悖公平

“救市”的忠實擁護者大概包括：房地產開發(fā)商、房地產投資者、地方政府和一部分學者，這些利益團體背后的動機不言而喻，都是能夠從房地產價格上漲中獲利的階層。現(xiàn)在房地產的情況讓很多開發(fā)商如坐針氈，降價不是，不降價也不是。他們在等待的就是房地產價格上漲，政府“救市”的行為無疑會推動房地產價格的上漲，但客觀上對廣大購房者不利。

客觀而言，目前的房地產價格已經使社會各階層的利益格局發(fā)生了很大的、不利于中低收入階層的變化，這一改變已經通過壓縮消費而影響到了宏觀經濟長期發(fā)展的前景，如果繼續(xù)做出有利于房地產價格上漲的行為，無疑會激化社會矛盾，代價高昂。我們記得，在幾年前，為了控制房地產價格過快上漲，政府曾陸續(xù)出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產商和地方政府聯(lián)合“抵銷”了，沒有達到預期目的。目前，在國內外雙重壓力的情況下，房地產開發(fā)商遭受懲罰的時候，政府就伸出援手，讓房地產開發(fā)商度過危難，房地產開發(fā)商有什么理由永遠處于被保護的地位？即使說房地產行業(yè)是一個支柱性行業(yè)，但是如果任由房地產開發(fā)商操縱市場，受到損毀的是絕大多數(shù)人的未來利益和長期經濟增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數(shù)人，這顯然是不公平的。