房市：步入下行期？

奧運過后，房價走勢愈發成為北京地面上各界關注的焦點。在美國房市前景惡化，房價不斷下跌，美聯儲不再有加息壓力的情況下，北京房市發生了哪些變化呢？

其實早在今年年初，北京房市已有“跌”聲傳出。1-8月，房地產開發投資與上年同期相比下降3.4%，呈現出自2004年以來首次負增長，商品房市場銷售持續低迷，“低量高價”態勢未改。從套數看，1-8月，全市銷售住宅37917套，其中，8月當月住宅銷售套數降至近兩年來最低，僅為4658套，是上年同月的26.2%。房地產行業正在發生改變，目前已是各方共識，但僅從成交價格來看，北京目前僅是部分樓盤售價高位下調，其價格與普通購房者仍有較大的心理差距。

種種跡象表明，近一年來買賣雙方博弈而凝成的樓市堅冰近期已出現一些松動。當各地房市紛紛涌現“跳水”潮時，北京已經成為中國房市信心的最后一個支點，也成為業界期待房市回暖的最后一個希望。北京對于中國房市的意義，已經不僅僅是首都這個特殊身份造就的象征意義。

本次被訪者中，多位房地產業內人士不約而同用“穩定和正常”來形容北京房市。其中比較有代表性的是地產專家朱凌波的觀點，他認為地域性極強的北京房市，匯集了來自全國各個層次的房地產需求，這些需求眼下只是受到抑制，并未消失，其剛性需求仍然是巨大而穩定的；而對于居高不下的房價和并不活躍的成交，不少具有真實購房需求的消費者采取觀望的態度，這主要是由于市場信心不足造成的。

而中央財經大學中國銀行業研究中心郭田勇教授和中國社科院易憲容研究員則認為，當前房地產市場已由以前具有投資性質和生活消費品性質的雙重市場轉變為當前僅剩下生活消費品性質的單一市場，而高企的房價卻把大多數居民隔離在房地產市場之外。

房市的調整似乎不可避免。調整的幅度和持續的時間就成了業內爭論的焦點。采訪者中，“樂觀派”的開發商認為，2008年內，北京房價有可能在現在的水平上穩中略調，下降幅度在10%-15%，但2009年春將逐漸回升。而更多的專家則認為， 房價將有30-40%的調整幅度，當房價調整進入到市場的承受預期區間，房市才能獲得有力支撐。這樣的觀點與來自《財經網》調查的數據十分吻合：被調查者76.7%目前沒有購房意愿，但是當房價下調以后，自住需求的60%被調查者表示會積極考慮購房計劃。

面對可能到來的房地產市場的調整，有人擔心會引發銀行體系的大面積壞賬，然而，針對8月份北京部分銀行所做的房貸壓力測試，記者對相關銀行進行采訪的結果表明，房價回落對銀行按揭貸款壞賬率的影響相當有限，并不會影響銀行的穩健發展。

盡管不少開發商面對即將到來的行業性調整表示憂心忡忡，但是不少有實力的開發商卻對未來信心滿滿。北京天鴻房地產開發有限公司董事長柴志坤告訴記者，他認為房地產行業的調整是一件好事，調整后行業會更規范、市場參與的主體會更加成熟，市場集中度會更高，企業更能夠給消費者提供品種更多、質量更好、價格更貼近消費需求的產品。

這樣的結果，顯然也是政府和老百姓所樂見。我們有充分的理由相信，調整后的中國房地產市場將進入長期健康發展的軌道。

此外，我們將繼續關注北京房市的一些動態。就在記者做本期調研時，接連經歷了“限貸令”、“兩率”下調和并購貸款的出臺或即將出臺，一些外資也開始拋售囤積的樓盤。也許當你拿到本期雜志看到我們的這篇報道時，北京乃至全國的房市又出現了新的變動。

我們希望此篇報道能盡量客觀反映當下北京房市的一些走勢，反映業內各方不同的觀點，以有助于讀者了解北京房市的一些現實。

我們還希望當前記錄下的，是中國房市在不斷走向成熟過程中留下的一些軌跡。