房地產集體列入垃圾股

香港上市的內地房地產公司在品嘗“飲鴆止渴”的苦澀滋味。在香港上市的13家內地房地產公司，除了中海外之外，其余全部被標準普爾列入非投資級別，這是歷年來首次有如此眾多的全國性開發商被列入港股市場所謂的“垃圾股”行列。

曾經在A股和H股均炙手可熱的中國房地產上市公司如今已是明日黃花，光彩不再了。據報道，在標準普爾的最新報告中，曾經的“地王”碧桂園的長期企業信貸評級由“BBB-”(投資級)首次降至“BB+”(非投資級，俗稱垃圾級)。

12月3日，標準普爾企業及基建評級副董事符蓓表示，除了高企的資本負債率帶來的經營風險之外，不再樂觀的盈利前景也成為投行下調內房股評級的主要原因。“BBB-”是投資級里最低的；而“BB+”則是非投資級里最高的。

過多拿地已經被市場判斷為風險較大的重要標志。符蓓認為。碧桂園的開發模式決定了它需要大片拿地，但大片拿地的模式決定了它不太能獲得市中心地塊。郊區地塊雖然成本低，但目前價格調整的房源大多是在相對偏遠的區域，同時，部分偏遠地區的購買力情況還要重新調查，因此，碧桂園要想快速獲得大規模銷售額的難度較大。

目前，港股13只內地地產股中，僅有中海外一家的企業信貸評級被標準普爾評為投資級，其他12家(雅居樂、中國地產集團、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國、合生創展、麗豐控股、中新地產、路勁基建、上海證大房地產、世茂房地產、上置集團)均為非投資級。符蓓表示，很多公司在市場好的時候大量拿地，造成負債率增高，導致在當前市場不好時。公司資金鏈出現吃緊。

進入年末的銷售收官階段，開發商的業績前景成為市場關注點之一。而這些2007年度資本市場上的“天之驕子”，2008年度卻即將面臨被視為“垃圾股”的命運。這是歷年來首次有如此眾多的全國性開發商被列入港股市場所謂的“垃圾股”行列。除了高企的資本負債率帶來的經營風險之外，不再樂觀的盈利前景也成為投行下調內房股評級的主要原因。盡管內地上市房企并未與香港內房股同病相憐，但是業內人士依然對其盈利前景不樂觀。

申銀萬國的房地產研究院殷姿認為，由于利潤增速下滑以及預收款減少等情況出現，他們已經預測2009年度的上市房企凈利潤增速只有7％。“在年報中，部分公司將計提存貨減值準備，這將導致行業業績風險提前釋放，部分公司2008年的業績可能比我們的預測更低。”

申銀萬國經過調研后認為，主流開發商2008年的盈利增速將從三季度前預計的42％下跌到24％，2009年則從原先預測的25％下調到7％。

雖然目前計提存貨損失較多的只有萬科和香港九龍倉，兩者分別達到5.35億元和3億港元，但是廣發證券房地產研究員花長勁認為如果樓價地價持續下跌，計提存貨的開發商可能會越來越多，這將體現在上市房企2008年度的年報中。

“收縮戰線，延遲工期是開發商現階段的共同特點。這將影響開發商2009年度的業績結算。也就是說，在2008年利潤率下滑的前提下，2009年開發商的業績仍存在考驗。”花長勁說。

他表示，2008年度由于銷售結轉周期的影響，雖然銷售欠佳，但是可能盈利水平在年報中不會出現很明顯的變化，但面對市場銷售形勢持續低迷，各大開發企業紛紛調低2008年度的銷售目標，同時通過各種促銷手段加快資金回籠，2009年的盈利水平可能出現大幅下滑的現象。

同時，他還認為。年末開發商資金緊張的情況不會有明顯改善。財務支出的增加也會影響開發商2008年度的利潤體現。但他表示目前尚未有明確的統計數據。

同時，業內人士指，一些大開發商由于與投行簽訂了對賭協議，這一部分的浮虧計提損失也會擠占房企利潤。例如碧桂園目前的賬面浮虧達到數億元，導致其中報凈利同比下跌29％。