斷供：迫使樓市“硬著陸”

[一段時間以來，深圳樓市都是全國樓市起伏的重點觀測區(qū)域之一。在這個區(qū)域內(nèi)，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子，價值在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價，成了負資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。這種情勢迅速催生了一個新聞熱詞——“斷供”。]

“斷供”的消息傳出后，馬上有媒體認為深圳現(xiàn)象將引發(fā)全國“斷供潮”。

深圳樓市斷供樣本

深圳不良貸款出現(xiàn)抬頭的主要原因，是由于房價不斷下跌造成一些還未交付使用的物業(yè)變成負資產(chǎn)，有的購房者干脆選擇主動斷供。事實上，與去年10月每平方米17350元的歷史高位相比，到今年5月，深圳房價已經(jīng)下跌超過30%，這意味著很多購房者的三成首付化為烏有，其房產(chǎn)的現(xiàn)價不足以抵擋銀行的貸款，選擇斷供也是情理之中的事情。

來自深圳市國土房管局的統(tǒng)計顯示，今年前5個月深圳房價分別為每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。在深圳，關內(nèi)關外的房價一直相差懸殊，在2008年的2季度，深圳的龍崗區(qū)的房價更是首次跌破5000大關，由一季度的每平方米5082.92元下降為4872.83元。

時間回到2007年，就會發(fā)現(xiàn)正是在這一年里，深圳的房價暴漲，泡沫越來越多，所以也就有了2008年的泡沫破裂。2005年，深圳平均房價為7000元／平方米，而到了2007年這個數(shù)據(jù)飆升到接近16000元／平方米，僅2007年頭6個月，房價就上漲了50%。其中2007年5月深圳市商品房成交均價為每平方米14223元，比2006年全年平均房價9384元/平方米上漲了51．57％。

2007年的暴漲究竟到達一個如何瘋狂的程度？有一名深圳房地產(chǎn)商稱，現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓他們不好意思的程度了。王石在出席一個活動時也稱，中國房價漲的過快，而且持續(xù)時間很長，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫一定會破裂。如果泡沫到了非裂不可的程度，那一定是從最大的泡沫開始。

房價還有向下空間

其實，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報告，這份報告鮮明地提出兩大觀點，一是房價已逐步調整到位，二是需要適度調整房地產(chǎn)調控政策，即所謂的“救市”。

總體來看，報告稱房價已調整到位，無非是基于如下四點判斷：其一，房價已有較大幅度下降，5月份深圳房價比去年最高點下降了36%。其二，市場交易持續(xù)低迷，預計住宅銷售面積全年大致為350萬平方米，僅相當于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房價基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房價已有止跌跡象，剔除低密度住宅入市影響，6月份房價為11159元/平方米，基本與5月份持平。

事實上，房價見底離不開兩大先決條件，即泡沫適度和成交放大。前者對應房價的周期性變化，后者則表現(xiàn)為供求關系均衡的結果。一般來講，房價見頂之后，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個階段的變化。第一，一手房成交較二手房顯著回落，房價主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌。第二，無論一手房還是二手房，成交均大幅回落，市場普遍持觀望心態(tài)。第三，成交有所回升，房價繼續(xù)小幅下跌。

從供求關系來看，房價未達到均衡狀態(tài)。上半年，深圳市住宅施工面積為1950.89萬平方米，住宅新開工面積為303.89萬平方米，預計全年施工面積為2254.78萬平方米。即便是以三年的建設周期計算，未來平均每年竣工面積為750萬平方米。而今年預計的銷售面積為350萬平方米(含二手房)，供大于求的趨勢十分明顯。此外，房價泡沫最為嚴重的2007年，一手房成交也不過501.40萬平方米，供給還是會持續(xù)大于需求。

不難理解，深圳房價仍然還有向下的空間。

斷供不可能波及全國

斷供對我們來說并不算陌生，美國次貸危機的導火索就是因為大量買房人還不了銀行貸款導致貸款銀行壞帳劇增，以至于IndyMac這樣的銀行競相倒閉。但是從目前深圳銀行反映的數(shù)據(jù)來看，深圳銀行壞帳仍然處于可控制的范圍內(nèi)，樓市斷供也不足以引發(fā)中國式的次貸危機。中國銀行深圳分行提供的數(shù)據(jù)顯示，其房貸的爛賬率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2。這個數(shù)據(jù)與其他貸款品種相比，依然是安全的，在銀行看來，房貸也還是優(yōu)質貸款。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2008年3月底，與房地產(chǎn)相關的貸款僅占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%，因此專家認為即使以現(xiàn)在上升后的壞賬率來計算，也遠不足以對金融安全構成壓力，更不足以引發(fā)次債危機。

從購房者來說，選擇斷供或者繼續(xù)還貸其實是場搏弈。首先從斷供的成本來看，如果選擇斷供，意味著他放棄房屋產(chǎn)權，銀行將對房屋進行拍賣，貸款人將白白損失掉首付款、已經(jīng)償還的貸款及手續(xù)費用。對于自住者來說，首付其實是生活中的一項非常重大的開支，除非遇到意外或者實在無奈的情形，購房自住者不會貿(mào)然斷供。另一方面，斷供者還將承擔相應的違約責任及負面的信用記錄。中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容說，在逐漸完善與發(fā)達的個人信用體系下，個人信用不良記錄對未來個人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關系會制造許多障礙。在這樣的情況下，除非迫不得已，沒有哪個購買自住房者會選擇按揭貸款斷供的。因為，其代價與成本太高。剔除這些代價，斷供者還將蒙受資產(chǎn)恢復正值的機會。

此外他還認為，深圳斷供向全國蔓延而影響中國經(jīng)濟及金融體系的擔心是沒有必要的。因為，房地產(chǎn)是不產(chǎn)動，房地產(chǎn)市場都是一個個分割的市場。在這些不同的市場，其房地產(chǎn)市場的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前許多二、三線城市房地產(chǎn)市場的價格而言，由于這些城市房價上漲幅度不大，因此，其調整要到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大空間。

凸顯業(yè)主消極自救

部分業(yè)主斷供恰恰是凈化市場的行為，它有效地警示了發(fā)展商、銀行以及利益鏈條上的利益相關者，千萬不要以為房地產(chǎn)市場是穩(wěn)賺不賠的。

遠在本輪調控啟動之初，相關主管部門就多次表示，既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。這樣的觀點當然不錯，但現(xiàn)實的問題恰恰在于，房價大漲已屢屢出現(xiàn)，房價大跌我們還從來沒有見過。即便是目前，樓市成交量低迷仿佛已成事實，房價的普跌也根本是沒影的事。民眾對普跌信以為真，那是出于樸素的愿望。而房產(chǎn)商力頂“跌了”，所寄的希望卻在政府改變調控政策以救市，那句“防止大起也要防止大落”的話，被他們看作最好的承諾。

深圳樓市斷供一方面是揭穿了購房者的傷疤，另一方面也將開發(fā)商的暴利公布于光天化日之下。從13000多元的毛坯房到6888元送全家電的精裝修，這一切只發(fā)生在短短幾個月的時間里，購房者的資產(chǎn)縮水一大半，而開發(fā)商仍然有大把大把的利潤可賺。任何事物都有一個回歸理性的過程，而人們也總是傾向于同情弱者。但是如果以深圳樓市出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象就作出深圳樓市乃至中國樓市出現(xiàn)危機的結論，并將此希望政府救市的緣由，那么這種作法實質是在維護房地產(chǎn)商的暴利，中國的房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)任何變化，購房者資產(chǎn)縮水的事件仍將繼續(xù)。