穩(wěn)定當(dāng)前房價(jià) 促使社會和諧發(fā)展

[摘要] 近幾年房價(jià)一直保持高速上漲的趨勢，如何看待中國房地產(chǎn)價(jià)格變動及合理控制房地產(chǎn)價(jià)格的過度波動，從而使宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定是一個需要研討的課題。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 住宅價(jià)格 影響 對策

一、中國房價(jià)持續(xù)走高的因素分析

1.住宅房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)

(1)房地產(chǎn)的區(qū)域性。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，主要在特定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)，對外需求相對較小，加之消費(fèi)者購房更多選擇臨近區(qū)域，內(nèi)部流出也相對減小，從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍，房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性。

(2)房地產(chǎn)業(yè)市場集中度逐漸升高。在“2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉稱，在宏觀調(diào)控政策背景下，百強(qiáng)企業(yè)逆勢擴(kuò)張，投資規(guī)模和資產(chǎn)總額大幅度提升。

(3)高進(jìn)入壁壘。首先企業(yè)占有的資源豐富，尋租能力強(qiáng)，使得圈地行為更容易進(jìn)行。其次，房地產(chǎn)投資金額大，時(shí)間長，存在著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)，作為開發(fā)者的房地產(chǎn)商不可能充分自由的進(jìn)出該行業(yè)。最后，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場供給方數(shù)量呈剛性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場呈短期的賣方市場態(tài)勢，房地產(chǎn)商品的信息供給呈不對稱性，較難反應(yīng)其真實(shí)價(jià)格。

(4)住宅房地產(chǎn)企業(yè)的“默契”。市場競爭的激烈程度與企業(yè)的盈利能力負(fù)相關(guān)，因此，企業(yè)有強(qiáng)烈的動機(jī)通過“默契”來弱化競爭，以獲取利潤最大化。住宅房地產(chǎn)市場獨(dú)特的市場結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)間的“默契”不僅成為可能，且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。

2.地方政府與中央政府的干涉

房價(jià)抑制難，中央政策達(dá)不到預(yù)期效果是由于地方政府與中央政府間的博弈造成的。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國宏觀調(diào)控的一個悖論是:轉(zhuǎn)型時(shí)期大量因政府行為催生的市場問題不得不用行政手段來解決，但地方利益往往又使得行政調(diào)控起不到應(yīng)有的效果。由此可見，房地產(chǎn)政策能否有效實(shí)施關(guān)鍵還取決于地方政府的執(zhí)行力。

第一，地方政府的政治利益。首先，當(dāng)中央確立一個經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)之后，各地往往在此目標(biāo)之上層層加碼，逐級放大，其結(jié)果是相互攀比，一哄而上。特別是表現(xiàn)在GDP增長率指標(biāo)上，就更為明顯。其次，政策實(shí)施效果往往與決策者預(yù)期的目標(biāo)不是相互矛盾，就是差距甚遠(yuǎn)，即出現(xiàn)“政策走樣”的情況。

第二，地方政府的經(jīng)濟(jì)利益。決策者通過政府投資活動必然會給該地區(qū)和集體帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益，加快本地區(qū)和本部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，也能通過尋租活動為某些個人帶來尋租收益，這也是在一定范圍內(nèi)存在腐敗的重要原因。

3.銀行是房價(jià)創(chuàng)高的主要資金推動者

我國房價(jià)持續(xù)走高為典型的資金推動型，銀行是主要推動者。政府從銀行獲得足夠的整理地產(chǎn)資金來源，地產(chǎn)商從銀行獲得可靠的建設(shè)資金來源，居民從銀行獲得購房資金來源，而銀行又從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得可觀的綜合效益來源，利益互動激發(fā)了共同推動房價(jià)上漲的熱情。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)60%資金來自銀行貸款，而國外銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。

二、構(gòu)建和諧社會的“和諧房價(jià)”

1.法規(guī)制度方面的建議

(1)制定正確的土地政策。我國對城市土地的利用缺乏相應(yīng)的政策，一方面導(dǎo)致土地的濫用和浪費(fèi);另一方面出現(xiàn)房地產(chǎn)“過熱”現(xiàn)象，所以要使房地產(chǎn)能夠健康的發(fā)展，土地政策是很重要的。

(2)廢除經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼。對許多高收入者而言隱瞞現(xiàn)有住房水平，同時(shí)取得一張符合規(guī)定的收入證明并非難事，而且購房資格的審核由開發(fā)商監(jiān)理，因此大量的經(jīng)濟(jì)適用房被富人買走。所以有必要對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行改革，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼貨幣化。把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式公開出售，將土地所得凈收益劃歸財(cái)政專戶，專項(xiàng)補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房購房戶，并直接向符合條件的困難戶發(fā)放。

2.整頓住宅房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)信息披露，規(guī)范企業(yè)行為

加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)之間的“默契”的規(guī)制，不僅是維護(hù)市場競爭秩序的需要，同時(shí)也有利于穩(wěn)定房價(jià)，提高社會福利水平。首先完善制度，讓企圖“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打擊力度，通過嚴(yán)格執(zhí)法、從重打擊或是市場禁入等一系列嚴(yán)厲措施的實(shí)施。并且要加強(qiáng)住宅房地產(chǎn)的信息政策，減少企業(yè)與銀行的信息差距及房地產(chǎn)商與購房者之間的信息不對稱。最后加強(qiáng)房價(jià)信息的透明，建立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以此來保護(hù)購房者的利益，盡可能為購房者提供客觀、準(zhǔn)確的房價(jià)信息。

3.加強(qiáng)政府自身建設(shè)

第一，轉(zhuǎn)換政府角色。政府在房地產(chǎn)市場上的職能應(yīng)局限于以下幾個方面:其一，政府提供房地產(chǎn)發(fā)展所必需的制度規(guī)范，根據(jù)市場的需要，及時(shí)出臺相應(yīng)的措施，以保證房地產(chǎn)市場的有效運(yùn)行;其二，政府利用土地供應(yīng)總量來激活或調(diào)控房地產(chǎn)市場;其三，間接宏觀調(diào)控，提供信息和公共服務(wù)，避免市場壟斷。

第二，采用行政手段和法律手段規(guī)范地方政府的行為。必須強(qiáng)化對地方政府的制約，對宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)暴漲沒有得到有效控制、土地審批漏洞嚴(yán)重、對拆遷問題較多的城市，予以通報(bào)批評，并限期整改。對于貪污腐敗官員，借助法律手段，進(jìn)行嚴(yán)處。

第三. 樹立更加科學(xué)的政績觀和建立更加完善的考評指標(biāo)體系。將環(huán)境保護(hù)、增加居民收入、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)競爭力等戰(zhàn)略性的問題納入到考評指標(biāo)體系中，停止鼓勵地方政府繼續(xù)追求總量粗放式增長、凸現(xiàn)個別指標(biāo)的政績考評體系的繼續(xù)運(yùn)行。

4.繼續(xù)收緊個人購房貸款政策

過于寬松的房地產(chǎn)信貸政策為房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長起到了推波助瀾的作用。按照我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平可以將90平方米作為一個標(biāo)準(zhǔn)，對于首次購買90平方米以下自住房屋的，按揭貸款繼續(xù)執(zhí)行20%的首付標(biāo)準(zhǔn)。對于購買90平方米～150平方米自住房屋的，按揭貸款執(zhí)行50%的首付標(biāo)準(zhǔn)。對于購買150含平方米以上自住房屋的，不能貸款。

5.差別化引導(dǎo)市場，加快金融創(chuàng)新步伐

隨著需求結(jié)構(gòu)的細(xì)化，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實(shí)現(xiàn)多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相適應(yīng)，應(yīng)豐富金融產(chǎn)品品種，加快金融創(chuàng)新步伐。

參考文獻(xiàn):

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