地震后綿陽房地產業面臨的問題和機遇

[摘要] 本文對地震前后房地產市場面臨的問題和機遇給出了研究，旨在探索綿陽房地產業未來的發展路徑。

[關鍵詞] 地震 房地產 影響 機遇

一、地震前綿陽房地產業發展狀況

在2002年以前，四川省綿陽市的房地產企業不足15家，一些開發商的土地拿價很低，最高的也不超過50萬元/畝，房價連續幾年在800元～1500元之間徘徊，隨著居民自住和投資的剛性需求、城市化進程的不斷加速，房地產市場開始逐漸升溫，土地作為稀缺資源也導致地價節節攀升。到2006年底，在綿陽城區核心地段創出了730萬元/畝的最高價。2007年，綿陽城區房地產開發施工面積達526.74萬平方米，截至2008年7月30日，市房地產開發登記注冊企業已經達到236家。城區一般磚混結構的新房售價3000元左右，電梯房價在3900元左右。房地產市場雖然因為過熱存在一定的隱患，但是在汶川地震前綿陽的商品房銷售一直保持較好的局面。

二、地震對綿陽房地產業的負面影響

1.這次地震無疑將使人們的對房地產形成新的置業價值觀。據搜房網一份震后調查顯示，85%網友將因地震改變購房計劃。雖然綿陽絕大多數房地產企業的樓盤在這次地震中經受住了考驗，但是仍然有三個中型樓盤在地震中因為各種原因出現有個別危房和加固后使用的情況，由此出現的地震財產損失會造成心理陰影，降低購房熱情，甚至出現了退房現象。從市場銷售情況來看，人們購房意愿減弱，對房價下跌預期增加，投資者大量退出市場，導致地震后一段時間銷售難度加大。綿陽房地產企業面臨的資金壓力，導致部分開發商不得不低價出售土地或者房屋。

2.因為地震，綿陽的地產發展項目的工期明顯延緩，房企資金回籠放緩。對于一些正在推售的樓盤，或者計劃在未來幾個月內推售新盤的開發商，地震災害使其銷售計劃延后，這將直接影響公司今年的銷售業績及利潤。震后第二天，住房和城鄉建設部啟動應急預案，要求震區在建的建筑工程酌情停工。同時，區域內的建筑企業，積極投身抗震救災，基礎設施、原材料和勞動力將對災后重建有所傾斜，也將影響到房地產項目的工程進度。

3.當地部分投資需求和富裕人群的置業需求，出現了外流。據初步統計，地震后某些有條件流動的群體出現了外遷的趨勢，原來打算在綿陽買房定居的群體也產生了猶豫和觀望。

4.綿陽的旅游產業一直是當地的重要產業。因為地震，客源受影響明顯。酒店、商業等相關物業受到打擊，進而延緩持有型物業的開發投入。

5.災后重建導致原材料和勞動力的短缺，影響房地產成本。在災后重建的過程中，原材料和勞動力的大量需求，部分導致了供應短缺。對綿陽的商業化房地產開發而言，將受到供應短缺的影響，在成本上面臨壓力。

6.隨著對綿陽現有建筑的抗震性能檢查，一些不合格建筑被曝光，業主要求賠付和退房，個別房企因此陷入了“質量門”危機。

三、地震后綿陽房地產業的機遇

1.借鑒國外地震多發國的經驗和領先技術使綿陽城市建筑質量邁上新臺階。地震發生后，無論是投資還是自住消費者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑質量作為其購買選擇的首先條件，這就對房地產開發企業提出了更高的要求。有關部門將出臺更為細化的建筑抗震標準，并加強相關工作管理。并借鑒日本等地震多發國的建筑物抗震標準和施工質量標準，可以考慮在建筑物內設立安全避難室，發展抗震性能很好的輕質鋼結構住房，對安全性要求很高的重要建筑物，還可以采用橡膠支座隔震技術等國際上熱門的工程抗震新技術。

2.隨著抗災的深入，災區的各項重建已經緊鑼密鼓的開展起來。綿陽作為重災區之一，而且又是全國惟一的科技城，國家會加大支援和投資力度，這確實是綿陽建設發展的契機。中央和綿陽地方政府也出臺了鼓勵房地產發展的包括金融、財政、稅收、土地等優惠政策。對抗震不達標和危舊房的改造，以及“保障住房”的災后重建會給房地產企業帶來新的市場機會。這些都將加快綿陽房地產業的快速恢復。

3.綿陽作為全國文明城市、衛生城市、宜居城市、旅游城市，地處長江上游，水源優質，加上綿陽的基礎教育在全省乃至全國都小有名氣，綿陽的醫療機構較多，醫療環境較好，再加上綿陽地處揚子板塊，本身不會發生大的地震，只是處于地震波及區，隨著人們對地震恐慌情緒的淡化，綿陽會繼續吸引來自周邊地縣特別是地震斷裂帶上地區的人員的遷入。

4.綿陽作為中等城市，地震前的房價不是太高。地震之后，綿陽樓市近期也陷入低迷狀態，但是隨著一些低質中小開發企業因為地震和自身的原因被加速淘汰出局之后，綿陽房地產企業的利潤維持在20%左右應該沒有多大的問題，不會出現某些大城市因為前期地價和房價炒得太高，而發生資金鏈斷裂的可能。綿陽的房地產市場將會在較快的時間步入良性發展的軌道。

參考文獻：

[1]程振華:對四川地震災后重建工作的若干建言[J].中華建設，2008.6

[2]巫 明:地震后綿陽房企開始重新洗牌.綿陽日報，2008-9-7