地方政府無法阻擋房價回歸

有人希望借地方政府托市政策來激勵中央政府步其后塵的可能性不大。

最近，隨著不少地方房地產市場銷售萎縮，不僅房地產開發(fā)商手中持有的住房無法銷售，更為重要是各地方政府年初的土地財政計劃也成為泡影。同時，不少地方的GDP增長開始下降。因此，不少地方開始推出種種政策，希望當地房地產的銷售下降局面得到轉變。

比如，有些地方政府采取了契稅優(yōu)惠與減免；有些地方政府給購買住房的人以財政補貼；也有地方政府加大住房公積金貸款的力度等。

對于這些地方政府的房地產政策，是否能夠托起房地產銷售萎縮的重任，應該說所起到作用不大。有人說，“要救市（房地產），找市長”，現(xiàn)在看來“市長”所起到的作用會十分有限。

因為，目前房地產市場銷售的迅速萎縮，并不是因為城市居民不需要住房，而是前幾年國內房地產市場炒作離譜，從而把各地的房價都推到天花板上，讓80%以上的居民沒有支付能力進入高房價的市場。

當住房的價格上漲得絕大多數居民沒有支付能力購買時，那么除非房地產市場的價格回歸理性，否則地方政府想通過小小優(yōu)惠政策來鼓勵居民進入房地產市場的可能性不大，因為，這些居民根本沒有能力來購買如此價高的住房。即使他們有支付能力，這些居民也不會蠢到接房地產市場泡沫的最后一棒。因此，一些契稅優(yōu)惠、一點點的公積金貸款份額對他們是沒有多少吸引力的。

反之，對廣大需要購買住房的居民來看，看到地方政府在這個時候出臺所謂房地產的優(yōu)惠政策，便是知道房地產企業(yè)已經無法再把住房的價格頂在天花板上了，房地產的價格馬上要出現(xiàn)周期性的調整。在這樣的情況下，不少居民更是不會輕易地進入房地產市場。

以上所指的主要是指住房消費者。

對于住房投資者來說，首先，公積金貸款不可能進入。這樣，公積金的優(yōu)惠對投資者沒有多少意義。其次，雖然契稅的減少有利于減少投資者的投資成本，但是如此程度的契稅優(yōu)惠與當前金融市場的環(huán)境相比，其影響是十分小的。

因此，對于投資者，不僅359號文件新規(guī)定讓他們進入成本增加較大，而且當前金融環(huán)境不利投資者進入。比如，在2004年10月利率沒有上調之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%，上漲3.65%，利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上，因此，進入房地產炒作的風險急速上升，投機者因此而減少。

再加上2007年股市極度繁榮與今年股市極度蕭條，這就使得個人住房投資者無法讓其資金在房地產市場與股市上自由流動，從而讓房地產的投機需求迅速減少。

這樣分析，當房地產市場的價格推得很高，當住房價格因素的成本遠遠大于這種地方政府的稅收優(yōu)惠時，地方政府希望推出一些優(yōu)惠政策來托起當地的房地產市場，是根本不可能的事情。

其實，這一輪房地產市場的快速上漲，最為重要的推動力量是商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張。這種商業(yè)銀行信貸的快速擴張自然是與當時所在環(huán)境相關，即住房投資與消費沒有區(qū)分、房地產優(yōu)惠利率及低利率政策、便利的房地產金融杠桿，以及股市短期內快速繁榮等。

但是，目前金融市場的環(huán)境已經發(fā)生了很大變化，中央監(jiān)管部門加大了對住房按揭貸款風險的管理與監(jiān)控。因此，地方政府要改變現(xiàn)行金融市場的環(huán)境，要想改變中央政府的房地產市場政策可能性不大。未來中央監(jiān)管部門對房地產信貸管理只會強化而不會弱化，有人希望借地方政府托市政策來激勵中央政府步其后塵的可能性不大。

因此，地方政府希望借現(xiàn)行的“托市”政策，刺激國內房地產市場又回到早幾年老路是不可能的。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）