房地產市場尚無崩盤可能

房地產適度調整，是為了中國經濟健康發展，且目前內地尚未找到可以拉動消費和經濟替代行業。

房地產業正在下跌。這一輪下跌應該是緩慢的擠泡過程，是軟著陸的過程，而不應該是房地產領跌開始的實體與資本市場的失速。

一系列跡象毫無疑問顯示房地產行業在過嚴冬，無論從各個地方的交易量、從深圳開始蔓延到上海、天津的降價，還是房地產上市公司高達70%以上的負債率，都在顯示這一點。

房地產市場的下挫受到歡迎，因為以往房地產市場過高的利潤引起民眾的反感，隱藏在房地產交易中的種種土地、金錢交易也讓這一行業成為“反道德”的行業，讓市場蒙羞。但這不應該成為房地產市場的原罪，而是其他原罪者的替罪羊。

房地產行業是事實上的支柱行業。從2000年以來，我國房地產投資一直占GDP5%以上的份額，2006、2007連續兩年超過10%。房地產業的產業鏈條很長，直接相關的就有建材、鋼鐵、水泥、家居等56個行業，關系到整個經濟的發展狀況。目前，以房地產行業下降為先導，我國的有色金屬、鋼材等行業，價格跟進下降，進入8月后，我國許多鋼材企業開始虧損，而房地產鋼使用量占據半壁江山。前高盛經濟學家梁紅、瑞信董事總經理陶冬都指出了房地產的穩定對中國經濟穩定的重要性，認為房地產業下滑不會影響中國經濟是不現實、不客觀的說法，房地產業快速進入下行周期會拖累其他行業，帶累整體經濟。

目前，全部房地產貸款占據內地銀行貸款的30%左右，如果房地產行業整體降價30%，達到目前深圳房價的下跌幅度，根據壓力測試顯示，銀行的不良貸款將超過警戒線。因此，30%是一條紅線。目前我國銀行盈利雖然增加，但逾期貸款也在增加，其中主要由制造業與房地產業等所造成。

同時，從目前的政府財政收入來看，根據國土資源部公報數據：2004—2006年，大陸土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1—11月為9130億元，占全國財政收入的比重接近20%，賣地已經成為地方財政收入的重要源泉。加上房地產開發環節的營業稅及其附加稅、所得稅、土地增值稅等直接稅費，兩者合計約占地方財政收入的27%。這27%僅是個保守估計，若考慮相關建材、建筑等行業，其貢獻的收入就更大了。除非地方政府能尋找到其他可與房地產媲美的財政增長點，否則，房地產地位無法替代。

從我國上世紀90年代以來的幾次樓市周期來看，我國樓市的調整時間大概都在兩年左右，如1993—1997年的周期中，1995—1997年為調整期；1998—2003年的周期中，2002—2003年為調整期。此外，從國際上的歷史經驗來看，日本的上世紀60年代中期和70年代中期，美國的60年代末和70年代末，以及香港的90年代中期，房地產市場出現的短暫調整，都是兩年左右的周期。

8月底，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合出臺了《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求各金融機構對商業性房地產信貸進行嚴格管理，禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款等，這被認為是政府拒絕救樓市的信號。

其實，這是種誤解。該措施只是銀行系統的風險控制。全國工商聯房地產商會會長聶梅生教授表示，政府已經在變相地進行“救市”，保護銀行犧牲房地產只是一部分人不恰當的解讀。在河南、福州、廈門等地，地方政府已經暗地里放寬了對房企出讓土地的規定。

房地產適度調整，是為了中國經濟健康發展，且目前內地尚未找到可以拉動消費和經濟替代行業。根據地方財政的承受力、銀行房貸壓力、GDP增長速度壓力判斷，基本上房價下降可以承受的幅度在20%—30%之間。超過30%以上的降幅，意味著中國經濟將大幅度下滑，也意味著地方政府的財政赤字會在目前的巨大壓力下繼續增加。

其實，無論什么產業進入調整期，關鍵是調整的速度，為將來的健康發展打下基礎。房地產市場也不例外。

（作者系知名財經博客作者，本文只代表個人觀點）