失速的房貸

當前房地產市場爭論最多的，是所謂“百日劇變論”。其理由在于，由于今年實施從緊的貨幣政策，不少開發商將面對資金鏈斷裂的可能。年初，一些房地產開發商就稱，如果不改變從緊的貨幣政策，那么就會有不少房地產企業由于資金鏈斷裂而破產。但實際上，半年過去了，盡管不少房地產開發企業面臨著重重困難，但是，“破產”的預言似乎并未應驗。這是為什么？筆者認為，他們是沒有把握住當前房地產問題的核心。

我們先看一組數據。1-5月人民幣各項存款增加41761億元，同比多增16924億元；1-5月人民幣各項貸款增加21201億元，同比多增273億元；5月末，全國金融機構外匯貸款余額為2739億美元，同比增長55.39%。也就是說，2008年以來，盡管央行對各商業銀行采取了從緊的貨幣政策，并限制了信貸規模，但是各商業銀行信貸額度的增長并沒有減少多少，反之，加上外匯貸款增長幅度甚至還有所增加。

再從房地產開發資金的情況看。1-4月房地產開發投資資金達到12022億元，同比增長25.9%，基本上與去年同期持平。其中銀行貸款2896億，同比增長24.7%，比去年同期增加570億；利用外資148億，同比負增長，比去年少了10億；自籌資金4440億，同比增長35.0%，高于去年同期10%，增加了1200億；其它資金來源4537億，同比增長19.9%，比去年期增加750億元。

也就是說，無論是從全社會的貸款總額還是進入房地產市場的資金來說，市場上的流動性不僅沒有減少，反而增加了。那么，這些增加的流動性資金流到了哪里？房地產開發企業為什么會感覺到資金緊張？

其實，這里面的原因很明顯。

首先，隨著去年以來的央行不斷加息，今年人民幣升值速度增快以及股市、樓市投資風險的加大，2008年以來，國內大量的流動性資金沒有進入股市也沒有進入樓市，而是變成了銀行儲蓄存款。所以，1-5月人民幣各項存款增加41761億元，同比多增16924億元。當其他投資市場風險過高，會導致大量資金流入銀行體系。而銀行體系存款大量增加，不僅可以輕易應對央行不斷增加的存款準備金率，還可以為各商業銀行增加可貸資金。

其次，對房地產市場來說，其實并不是房地產開發商資金緊張。這種資金緊張既不是外部的資金流入少了，也不是國內銀行體系流入少了，而是目前土地制度、信貸管理制度發生了變化，從而使得房地產開發商做同樣的項目所需要的資金多了。在這種情況下，自然會加大房地產開發商的資金壓力。

更為重要的是，房地產市場資金流動情況出現了一個大的變化，這就是住房需求的資金流入嚴重下降。比如，今年第一季度，居民戶貸款比年初增加2394億元，同比少增928億元。其中，居民戶消費性貸款比年初增加1233億元，同比少增397億元。4月居民戶貸款增加724億元，同比少增512億元，其中，短期貸款增加441億元，中長期貸款增加283億元。5月居民戶貸款增加693億元，同比少增202億元，其中，短期貸款增加270億元，中長期貸款增加423億元。

這些數據表明，受房地產市場政策變化的影響，不僅房地產市場的投資者在不斷退出市場，即使是自住購房者，也由于深圳等城市的房價迅速下降，處于嚴重觀望的狀態。因此，銀行體系的個人按揭貸款增長迅速下降，是這次貨幣政策所帶來的影響最為重要的方面。個人按揭貸款是這一輪房地產市場快速增長與繁榮最為重要的工具，也是目前房地產市場發展的動力。如果住房需求迅速下降，對國內房地產市場的影響是十分巨大的。

此次，個人住房按揭貸款迅速下降，既有投資者退出、房價過高的原因，也有政府房地產政策、信貸管理政策發生轉變的影響，比如，國內金融機構對個人的信貸投放開始謹慎，且這種態勢在短期內不會改變。

可以說，這就是目前房地產市場的根本癥結所在。而要化解這種癥結，就得讓房地產市場的價格回歸理性，就得讓絕大多數民眾有購買自住房的支付能力。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）