利率的房地產需求效應分析

摘要：基于房地產具有投資品和消費品的雙重屬性，采用戈登模型和跨期消費模型分別分析利率變動對房地產投資型需求和自住型需求的影響，研究結果顯示：利率對投資型需求的影響效果受房價預期漲幅限制，而利率提高也確實會抑制部分自住型需求。同時，在理論分析的基礎上結合近年來房地產市場實際表現，指出當前條件下利率調控效應的局限性：投機氛圍嚴重的房地產市場下，利率的調控效應并不明顯。

關鍵詞：利率；投資需求；自住需求

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）14－0079－02

一、引言

中國房地產業在經歷了十年的波動之后，在2003年下半年重新快速增長，對國民經濟的發展起到了巨大推動作用。但是，同時也造成了目前房地產投資過熱，房價居高不下等問題，特別是現階段國內外學者和專家普遍認為中國的房地產市場存在巨大的泡沫或局部泡沫，有可能造成中國房地產市場的不穩定并危及整體國民經濟的良好走勢。

利率政策作為一項重要的貨幣政策宏觀調控方式，近年來一直是政府對房地產市場進行宏觀調控的重要手段，自2004年以來，央行共10次上調存貸款基準利率來調控房地產市場。利率對房地產的調控究竟會起到怎樣的效果呢？本文將從利率對房地產市場的投資需求和自住需求影響切入，通過利率對房屋需求的影響機制來分析利率的地產市場需求效應，并希望揭示利率調控的特點及效果。

二、利率變動對房地產的投資型需求的影響

房地產投資型需求是指投資者基于對未來房價看漲預期而買入房地產品的行為，這種行為旨在追逐房地產的資本收益。由于受到收入限制，投資者需要利用金融杠桿來突破其預算約束，因而只有當房價上漲帶來的利潤率高于利率，投資者才有利可圖。顯而易見的是利率的變動可以通過影響投資者的成本來降低投資因素；另外，利率的上調也會對未來房價產生影響，進而影響投資預期。

Muellbauer和Murphy認為，投資者主要從兩個方面獲得投機收益：（1）房地產所有者從物業的使用中獲得收益，這是假設資本收益的預期為零；（2）房地產所有者預期價格變化導致其資本收益的增減量。可用如下公式表示房價的構成：

由上式可得出如下結論：

（1）房價由房屋租金水平、銀行利率、房屋的風險報酬率、房屋租金增長率及前一期房價的增長率決定。當其他因素不變時，房地產的價格與銀行利率成反比，當利率上升時，房地產的價格下降。

（2）利率對房價的影響程度受制于房價對利率的彈性，即與上述多項因素的絕對值相關。

近年來，地產市場的表現也可以印證上述結論，自2004年起央行雖多次上調利率，但各次上調幅度均為0.27個百分點，而近三年來各大城市房價將近翻了一番，即市場的預期漲幅遠高于利率的波動，這也就造成了利率調控效應的弱化。

另一方面，利率上調導致的均衡價格和市場房價的差距被擴大，當房價逐步回歸理性水平，房價跌幅會更深，對金融經濟會造成的破壞會更嚴重。所以，在我國現階段將利率作為擠出房地產投資效應的調控工具是具有很大風險的。

三、利率變動對房屋自住型需求的影響

房屋既是投資品也是一種消費品，作為消費品是為了滿足消費者的歸屬感和安全感，對于消費者來說是必需的，所以房屋也符合一般必需品的特點——需求缺乏彈性。同時，房屋產品也具有其特殊性，對于大多數用戶來講，一生中只會消費這種特殊的必需品一次。由于這種商品需要消耗家庭大部分資金和預支未來收入，而且短期內可以通過租房來替代買房給消費者帶來的基本效用，所以，短期來看，房屋的需求又是具有較大彈性的。

方程左邊表示當利率發生變動時，當期消費量的變動。等式右邊第一項是在保持原有效用水平不變的條件下，利率變動對第一期消費數量的影響；第二項是在其它條件不變的情況下，消費者第二期的收入變化對第二期消費數量的影響總額。即利率變動的總效應可以分解為利率變動的替代效應和收入效應之和。

由上述分析可得出以下結論：

（1）對于大部分消費者，即借貸購房者而言，利率上升引起的替代效應和收入效應均減少消費者對住房的即期消費；對于凈儲蓄購房者替代效應減少即期消費，收入效應增加即期消費。

從房地產市場的實際表現來看，利率的提高的確延緩了不少消費者的購房計劃，但由于房屋消費只在短期較具有彈性，如果短期內不能逐步改善房屋供給，住房的剛性需求也會逐步釋放。如近年來雖然房價越調越漲，仍有不少具備一定經濟實力的消費者高位購房。

四、結語

上述分析表明無論是對于投資型需求還是自住型需求，利率的上調都會起到一定的抑制效果。但是，由于目前房地產市場的非理性上漲，均衡價格和市場價格偏離，導致了利率調控對投資需求的擠出效應弱化。目前，國內地產市場主要表現為供需失調的情況下，投者利用銀行低利率投機房產拉動房價上漲。而由于利率變動不僅影響到投資者也會影響自住型消費者購房需求，其上調程度有限，這決定了利率調控的局限性。

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