淺析住宅小區(qū)停車管理制度

[摘要] 住宅小區(qū)停車管理制度作為住宅小區(qū)停車問題研究的一個重要方面，其研究的重要性、緊迫性不容忽視，該文對住宅小區(qū)停車管理制度若干具體問題進行分析、梳理，并提出了相應(yīng)的完善構(gòu)想與基本原則。

[關(guān)鍵詞] 住宅小區(qū) 停車管理 制度

1 引言

隨著我國城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，家用汽車擁有量也日益增多，這一點在大中型城市表現(xiàn)的更為突出。但家用汽車的普及化在提高有車家庭生活質(zhì)量的同時，也帶來一系列問題，例如環(huán)保問題、交通秩序問題、停車問題等。其中業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因為住宅小區(qū)停車問題而產(chǎn)生的矛盾與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制度加以消除或緩解。筆者試對住宅小區(qū)停車管理制度方面存在的問題進行分析、梳理，并提出相應(yīng)的完善構(gòu)想。

研究問題必須對問題的具體含義有一個準確的認識。就此而言，本文必須先明確“住宅小區(qū)”的外延，也即具體涵蓋范圍。據(jù)筆者搜集的資料，“住宅小區(qū)”這個概念源于建設(shè)部制定的《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中“城市居住區(qū)”的概念。該規(guī)范第1.0.3 規(guī)定：“居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、住宅小區(qū)、組團三級”，并且對于三類城市居住區(qū)的劃分標準有詳細的規(guī)定。因此“住宅小區(qū)”的外延是符合國家規(guī)劃設(shè)計標準的城市居住區(qū)。此類住宅小區(qū)一般由房地產(chǎn)開發(fā)商出資建造，并且按國家規(guī)劃設(shè)計標準配置一定數(shù)量的車位、車庫，并且一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責包括停車管理在內(nèi)的住宅小區(qū)事務(wù)管理工作。

2 研究住宅小區(qū)停車管理制度的意義

2.1 住宅小區(qū)停車管理制度與車位車庫權(quán)屬制度的關(guān)系

要解決住宅小區(qū)停車問題，就必須建立兩類制度，一類是區(qū)分所有建筑物車位、車庫歸屬、利用制度。這一類制度的核心內(nèi)容是確定包括住宅小區(qū)在內(nèi)的一切區(qū)分所有建筑物區(qū)劃內(nèi)的停車設(shè)施——車位、車庫相關(guān)權(quán)利的歸屬，包括車位、車庫所有權(quán)歸屬制度。此外還包括如何發(fā)揮車位、車庫所有權(quán)效能的制度，例如車位、車庫的轉(zhuǎn)讓制度、車位、車庫租賃制度等。車位車庫歸屬、利用制度是解決住宅小區(qū)停車矛盾糾紛的基礎(chǔ)。只有明確了住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)利的歸屬，才能確定應(yīng)受保護的權(quán)利主體和應(yīng)受保護的權(quán)利的范圍，為糾紛的解決提供依據(jù)。可以說，車位、車庫歸屬、利用制度實現(xiàn)了“定分”的作用。但是僅憑車位、車庫歸屬、利用制度，并不能解決所有的停車問題。比如某住宅小區(qū)的車位數(shù)量有限，雖然全部車位已經(jīng)明確歸屬一部分車主所有或?qū)倨涫褂茫杂斜姸嘬囍魑传@得車位，由此產(chǎn)生了占用住宅小區(qū)道路停車問題和無車位車主占用他人專屬車位問題，前一問題甚至導(dǎo)致有車位業(yè)主在車輛停放擁擠時段無法將車駛出住宅小區(qū)，后一問題往往引發(fā)無車位業(yè)主與擁有專屬車位業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的沖突。可見僅僅明確車位、車庫的歸屬，非但不能解決住宅小區(qū)車輛通行秩序問題，還可能妨礙到業(yè)主對其車輛所有權(quán)的行使。可見“定分”并不能“止爭”。因此要想真正實現(xiàn)“止爭”，還必須建立住宅小區(qū)停車管理制度，在車位、車庫權(quán)屬明確的基礎(chǔ)上，對住宅小區(qū)車輛的停放、通行、保管等問題依制度進行管理，這樣才能實現(xiàn)住宅小區(qū)良好的停車秩序，維護車位、車庫權(quán)利人的權(quán)益，消除或緩解停車問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。因此要解決住宅小區(qū)停車問題，有賴于車位、車庫歸屬、利用制度與停車管理制度相互配合，缺一不可。

2.2 相關(guān)研究的現(xiàn)狀與局限性

雖然住宅小區(qū)車位、車庫歸屬、利用制度與停車管理制度都很重要，但是在研究領(lǐng)域，這兩類制度所受到的關(guān)注程度相差甚遠。目前，車位、車庫歸屬、利用制度，尤其是其中的歸屬制度，受到民法學(xué)者（其中不乏著名學(xué)者）、律師、法官的高度關(guān)注，相關(guān)的研究成果也十分豐富①。而小區(qū)停車管理制度則恰恰相反，并未成為理論界、司法界人士關(guān)注的焦點，相關(guān)的研究成果較少，而且往往僅從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度出發(fā)對某一具體問題進行研究，這一現(xiàn)象是與住宅小區(qū)停車管理制度的重要性極不相稱的。因此住宅小區(qū)停車管理制度研究具有較強的緊迫性與現(xiàn)實意義。

3 住宅小區(qū)停車管理制度存在的具體問題及完善建議

3.1 公共停車位設(shè)置問題

3.1.1 是否需要設(shè)置公共停車位問題

住宅小區(qū)車位、車庫如果僅僅用于滿足業(yè)主停車需求，那么當住宅小區(qū)發(fā)生火災(zāi)、違法犯罪活動時，相關(guān)執(zhí)法部門的車輛難以順利抵達事發(fā)現(xiàn)場，業(yè)主的利益，甚至是相鄰小區(qū)、建筑物內(nèi)人員的生命、財產(chǎn)利益都可能遭受損失。因此小區(qū)車位、車庫除了滿足業(yè)主的停車需求外，還必須滿足因公共安全利益產(chǎn)生的停車需求，此類需求主要因治安、偵查、搶險救災(zāi)等執(zhí)法活動而產(chǎn)生。因此應(yīng)當設(shè)置公共停車位予以滿足。

3.1.2 公共停車位的位置問題

我國現(xiàn)行住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬制度為二元架構(gòu)，住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫依權(quán)屬可分為兩類：占用業(yè)主道路等共有場地的車位，屬于業(yè)主共有，其他車位、車庫則由當事人自行約定其歸屬②。由于目前開發(fā)商所建大多為地下車庫，因此住宅小區(qū)地面車位為業(yè)主共有，而地下車庫的車位已售出的，屬業(yè)主個人所有，未售出的，則歸開發(fā)商所有。考慮到公共停車位所滿足的是短期停車需求，而且要與建筑物盡可能接近，地下停車位在便捷性上無法滿足要求。所以公共停車位應(yīng)當設(shè)立在業(yè)主共有的地面車位。

3.1.3 公共停車位的設(shè)置應(yīng)以何種形式加以規(guī)定

考慮到公共停車位的設(shè)置主要是服務(wù)于公共安全與業(yè)主切身利益，因此不宜由業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定是否設(shè)置及如何設(shè)置。而應(yīng)當由政府房地產(chǎn)主管部門會同相關(guān)部門制定行政法規(guī)、規(guī)章，確定公共停車位的具體設(shè)置位置、設(shè)置數(shù)量等強制性標準③。

3.2 業(yè)主共有車位的管理問題

3.2.1 管理權(quán)屬問題

既然住宅小區(qū)的地面車位為住宅小區(qū)業(yè)主共有，那么隨之而來的問題就是地面車位是由業(yè)主自行管理還是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。筆者認為，管理權(quán)的歸屬不必與所有權(quán)的歸屬相一致。地面車位交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，相較于小區(qū)業(yè)主自行管理更為妥當。小區(qū)業(yè)主若自行管理地面車位，則其必須置自身職業(yè)、生活于不顧，專門從事該項工作。但這是與社會分工的日益細密化趨勢以及現(xiàn)代工作節(jié)奏快速化、緊張化的趨勢相違背的。業(yè)主不可能以犧牲自身事業(yè)、生活為代價，親自管理停車事務(wù)。至于是否一定由管理本住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責地面車位的管理問題，筆者認為，由管理本住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責比較合適，因為如果另行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理地面車位，則其職責范圍與負責本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責范圍難以劃分，例如對于停放地面車位的汽車，負責本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然在其進入小區(qū)時要進行查驗問詢。因此容易產(chǎn)生糾紛，要么爭相管理，要么相互推諉，導(dǎo)致管理混亂。

需要注意的是，這一問題不宜以行政強制規(guī)范的方式予以規(guī)定，而應(yīng)當由業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題，這既是對業(yè)主作為所有權(quán)人的尊重，也是對《物權(quán)法》的遵守④。

3.2.2 業(yè)主共有車位應(yīng)當如何使用問題

住宅小區(qū)業(yè)主共有車位的使用方式也會直接影響到停車管理。實踐中共有車位的使用方式分為兩種，一種是面向全體有車業(yè)主，不設(shè)置專屬車位，有車業(yè)主按照時間優(yōu)先的原則進行停車，即按照先來后到的順序停車。而另一種方式則是對共有車位設(shè)定固有專屬車位（實踐中往往在車位范圍內(nèi)標明專屬車輛的車牌號），該車位僅供小區(qū)業(yè)主專屬車輛停放，即使該車位處于閑置狀態(tài)，其他車輛也不能使用。這兩種方式各有利弊，第一種方式能夠?qū)崿F(xiàn)車位的較高使用效率，但是如果小區(qū)地面車位不能滿足未購買車庫車位業(yè)主的停車需求時，勢必產(chǎn)生亂停車、妨礙車輛通行等問題，易引發(fā)業(yè)主之間的矛盾以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與與業(yè)主之間的矛盾。而且如果該住宅小區(qū)的車庫只售不租，那么其價格加上管理費用，對于購買經(jīng)濟性家庭汽車的業(yè)主壓力較大⑤。因此往往容易造成車庫車位無人問津，地面車位擁堵不堪、占道停車、圍堵他人車位、車庫停車的局面，一旦發(fā)展到危及住宅小區(qū)正常行車秩序的程度，這些專屬車位業(yè)主又會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至有車業(yè)主發(fā)生沖突，此類糾紛已屬住宅小區(qū)多發(fā)糾紛⑥。

而第二種方式能夠?qū)⒌孛孳囄灰灰粚?yīng)于某一特定有車業(yè)主，有利于化解停車矛盾并形成良好的行車秩序，但是車位在上班時段卻被大量閑置，利用效率不高，而且該方式化解停車矛盾的效果也受到住宅小區(qū)業(yè)主汽車擁有量及車庫車位的購買、使用成本的制約，如果業(yè)主擁有的車輛數(shù)遠大于地面車位，而車庫車位購買、使用成本過高，即便明確了地面車位的專屬性，仍然無法避免前述亂停車局面的發(fā)生。對此，筆者認為，雖然后一種方式也存在局限性，但是相較于前一方式效果卻還是好的多，而且其局限性可以通過其他措施予以彌補，對于使用效率不高的問題，可以通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間達成協(xié)議，將專屬地面車位在上班時段開辟一部分供外來一般車輛臨時停車，而對于因車位數(shù)不足以及車庫車位無人問津?qū)е碌膩y停車問題，則可以采取申請有關(guān)部門批準后開辟小區(qū)外路旁夜間至早晨的單邊停車位，業(yè)主與開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，降低車位車庫購買、使用成本等措施予以疏導(dǎo)、緩解。

所以業(yè)主共有車位應(yīng)當以設(shè)定專屬車位的方式供業(yè)主使用。但是這一方式不宜以行政強制規(guī)范的方式予以規(guī)定，而應(yīng)當由業(yè)主大會決定是否采用，這也體現(xiàn)了對全體業(yè)主作為地面車位所有權(quán)人的尊重。因住宅小區(qū)停車管理問題的根源在于業(yè)主擁有的汽車數(shù)量遠大于實際可供使用的車位，這也意味著有車業(yè)主占全體業(yè)主的比例較高，如果將上述輔助措施一并實施，業(yè)主大會決議將地面車位設(shè)定為專屬車位應(yīng)當并不困難。

3.3 住宅小區(qū)占道停車管理問題

由于《物權(quán)法》第74條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”，因此住宅小區(qū)可以利用區(qū)內(nèi)道路設(shè)立停車位。對此物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能一概禁止占道停車。但也不能允許任意占用區(qū)內(nèi)道停車。是否允許占道停車的標準應(yīng)當是是否妨礙小區(qū)正常的行車秩序。因此相關(guān)行政部門應(yīng)當制定占道車位的設(shè)置標準，這一標準應(yīng)當是保證行車秩序的最低標準，而業(yè)主大會有權(quán)根據(jù)本小區(qū)實際，決議通過更高標準。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，除允許在符合標準的占道車位停車外，對于其他的占道停車一般采取勸導(dǎo)的方式予以疏導(dǎo)，其中對于本住宅小區(qū)業(yè)主的車輛，應(yīng)當勸導(dǎo)其將車停放到地面或車位或車庫車位等合法停車位，而對于非業(yè)主的臨時停車，如住宅小區(qū)條件較好，設(shè)置有專門的臨時停車位或?qū)r臨時停車位，則勸導(dǎo)其將車停放到上述兩類臨時停車位。實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)駕車人不聽從物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的勸導(dǎo)，只是雙方發(fā)生爭執(zhí)，甚至肢體沖突的情況。筆者認為，如果發(fā)生可能危害人身、財產(chǎn)安全的沖突，此時事件性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再是業(yè)主自治領(lǐng)域事務(wù)，而轉(zhuǎn)化為危及公共安全和社會秩序的治安、刑事案件，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)無執(zhí)法權(quán)，此時應(yīng)由公安部門負責處理。當然，業(yè)主大會也可以依管理規(guī)約對在沖突中負主要或全部責任的業(yè)主，作出相應(yīng)的處罰。

3.4 住宅小區(qū)臨時停車問題

小區(qū)業(yè)主無論是否擁有車輛，都可能在某時產(chǎn)生停車需求，這些需求可以分為兩類：一類是事關(guān)業(yè)主接受他人服務(wù)而產(chǎn)生的提供服務(wù)者的臨時停車需求，如醫(yī)療救護停車需求，搬運大件物品停車需求、接收郵件和快遞物品的停車需求。另一類則是小區(qū)業(yè)主自身的臨時性停車需求，如駕車親友來訪的停車需求，自身租用車輛而產(chǎn)生的停車需求。這兩類需求中，前者停車所需時間較短，而后者所需時間則難以確定，可能是短期臨時停車，也可能是長期臨時停車。

因此筆者認為我國家用汽車普及化尚處于起步階段，各小區(qū)車位稀缺程度不同，難以采用統(tǒng)一的途徑處理臨時停車問題。所以不宜在此問題上借鑒家用汽車已長期普及化的國家或地區(qū)的解決途徑⑦。可行的辦法是，以是否超過一天為劃分標準將住宅小區(qū)臨時停車劃分為短期臨時停車與長期臨時停車。對于短期臨時停車，因時間較短，加之上班時段多數(shù)住宅小區(qū)的車位處于閑置狀態(tài)，可以利用地面車位和車庫車位設(shè)置專時臨時停車位（時間從上午9點至16點為宜），而對于在此時段返回住宅小區(qū)擁有專屬車位的車主，則允許其利用此時段閑置車位停放車輛，也就是說對住宅小區(qū)業(yè)主的停車專屬權(quán)進行一定的限制，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)從獲得的臨時停車費收入中提取一部分補償享有停車專屬權(quán)的業(yè)主，達到“雙贏”的效果。對于上班時段以外的短期臨時停車，則視住宅小區(qū)車位情況而定，如果確有閑置車位，則允許其停放，如果閑置車位屬于地面車位，應(yīng)將部分停車費收入提交業(yè)主委員會，作為補償。如果該住宅小區(qū)無閑置車位，則上班時段以外的短期臨時停車依靠商業(yè)停車場所與社會公共停車位予以解決。

對于臨時長期停車需求，如確有長期閑置車位，則允許其停放，按照業(yè)主自有車輛停車收費標準收費；如果閑置車位屬于地面車位，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣應(yīng)將部分停車費收入提交業(yè)主委員會作為補償；如果無長期閑置車位，則同樣只能依靠商業(yè)停車場所與社會公共停車位予以解決。

4 結(jié)語

住宅小區(qū)的停車管理問題是一個涉及面廣，成因復(fù)雜的問題，本文僅對其中的管理制度問題進行了一個較為淺顯的分析并提出相應(yīng)的完善構(gòu)想。筆者認為，要妥善解決住宅小區(qū)停車管理問題，在制定、實施相關(guān)制度時還必須把握好以下三點：一是切實遵守《物權(quán)法》規(guī)定的車位、車庫歸屬、利用制度，尊重業(yè)主對其自治事務(wù)的決定。當然，對相關(guān)物權(quán)法律制度也需要進一步完善，例如對于“車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要”這一原則就面臨如何具體解釋的問題；二是應(yīng)當注意把握公權(quán)力介入住宅小區(qū)停車管理問題的程度，既不能過分介入，侵害業(yè)主對住宅小區(qū)車位、車庫自治管理權(quán)，又不能聽任危及公共安全利益、妨礙小區(qū)正常行車秩序的現(xiàn)象發(fā)生；三是在維護業(yè)主利益、公共安全利益的同時，要兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟利益，畢竟它們才是小區(qū)停車事務(wù)的實際管理者。只有激發(fā)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，在有關(guān)行政部門機構(gòu)的適當介入下，住宅小區(qū)停車管理問題，才有可能從根本上得到解決。

注 釋

①楊立新. 窗前綠地#8226;樓頂空間#8226;停車位――論物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個問題[EB/OL].http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=373， 2008-09-29; 王利明. 論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)問題[J]. 現(xiàn)代法學(xué)， 2006， (5):76-86.

②《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

③這一標準應(yīng)當是最低標準。

④《物權(quán)法》第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定： ……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

⑤有車業(yè)主中，絕大部分購買的是經(jīng)濟性家庭汽車。

⑥例如寧夏銀川市民生城市花園，小區(qū)1300戶業(yè)主擁有430輛汽車，現(xiàn)有的地下和地上兩個停車場551個，其中，地下停車場有310個泊位，地上停車場有241個泊位，完全可以滿足業(yè)主的停車需要。但因為開發(fā)商對地下停車位實行的是購買或租賃政策，每個車位價格6萬元至10萬元不等，多數(shù)有車業(yè)主不愿花錢購買地下車位，目前310個泊位的地下停車場只出售了80個車位。而僅有的241個地上車位又不能滿足業(yè)主停車需要，因此一些業(yè)主隨意亂停亂放汽車，夜間多次發(fā)生汽車沖撞老人、小孩問題。小區(qū)物業(yè)公司發(fā)出通知，要求業(yè)主認訂地上停車場泊位，實行一車一位，規(guī)范管理，費用也由過去的每月60元提高到120元。因此造成業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與保安之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間因停車泊位發(fā)生矛盾。并最終發(fā)生了業(yè)主私家車因沒有停車泊位而將小區(qū)大門入口處道閘圍堵，導(dǎo)致其它車輛無法出入的事件。見《業(yè)主車沒有停車位 住宅小區(qū)停車場到底屬于誰》，http://ncfccf.com/news/2007-7-18/articleview/_1677.html (2008年8月20日訪問)。

⑦例如美國的夏威夷州現(xiàn)行制度規(guī)定，公寓（類似于本文的住宅小區(qū)概念），必須設(shè)置充分的來客停車區(qū)域，但是停車時間通常限定為3小時，并且凌晨2時至6時不向來客提供停車區(qū)域。違反此規(guī)定的車輛將牽引至指定場所。見參考文獻[1]。

參考文獻

[1] 陳華彬. 建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M]. 法律出版社， 2007: 212.

[2] 宋錫祥. 論兩岸建筑物區(qū)分所有架構(gòu)下的車庫權(quán)屬問題. 海峽法學(xué)論壇論文集， 2008.

[3] 專家觀點:解決停車難難在老城區(qū)[EB/OL]. http://www.chinaparking.org/ p82.htm. 2008-07-26.

[4] 吳曉紅， 余清雅. 住宅小區(qū)地下車庫問題的幾點思考[J]. 住宅科技， 2007， (8).

[5] 馮艷玲. 物業(yè)管理公司的民事責任[D]. 華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文， 2006.