在波折中前進(jìn)

適逢改革開放三十周年，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場也從初期的探索走到了參差多態(tài)、蓬勃發(fā)展的今天。近期，CITYIN邀訪魯能亙富開發(fā)有限公司總經(jīng)理黃先可先生，在市場變化波詭云譎的今天，為我們講述他所經(jīng)歷的濟(jì)南房地產(chǎn)十年。

CITYIN：黃總，您是什么時(shí)候開始接觸房地產(chǎn)行業(yè)的？談?wù)勀康禺a(chǎn)、跟魯能地產(chǎn)的緣分吧。

黃先可：我在上海同濟(jì)大學(xué)上學(xué)時(shí)，學(xué)的就是建筑工程專業(yè)，1988年畢業(yè)后，從上海來到了濟(jì)南，在山東電力設(shè)計(jì)院一直工作了10年。1999年初，進(jìn)入魯能集團(tuán)從事房地產(chǎn)工作，直到現(xiàn)在，也已經(jīng)快10年的時(shí)間了。魯能地產(chǎn)的起步很早，大概在1993年已經(jīng)在海南、北京開始了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，后來又相繼在濟(jì)南開發(fā)了貴和大廈、林祥大廈、經(jīng)緯大廈、魯能中心等多個(gè)項(xiàng)目，在社會(huì)上引起了極大的凡響。

CITYIN：2005年，魯能地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)秀城在濟(jì)南一經(jīng)亮相，就引起了轟動(dòng)，300萬平米的超大規(guī)模體量，5-8年的開發(fā)周期，涵蓋住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)等多元化業(yè)態(tài)，這樣的項(xiàng)目開發(fā)在山東乃至全國來說都是獨(dú)一無二的。

如今，領(lǐng)秀城銷售成績一路平穩(wěn)上揚(yáng)，連續(xù)三年穩(wěn)居濟(jì)南市銷售排行榜第一位，不論在業(yè)內(nèi)還是在購房者的口中都贏得了一致的認(rèn)同。我想，魯能地產(chǎn)在做這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候一定傾注了很多的心力，您能給我們介紹一些領(lǐng)秀城的情況嗎？

黃先可：領(lǐng)秀城地處素有“濟(jì)南后花園”之稱的南部生活圈，得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境賦予了領(lǐng)秀城渾然天成的自然優(yōu)勢。三山八泉，領(lǐng)秀城的生態(tài)優(yōu)勢即使在全國范圍內(nèi)都是屈指可數(shù)的。空氣清新，夏季氣溫比市內(nèi)低3度以上。在此基礎(chǔ)上領(lǐng)秀城山腳興建了15萬平米的奧林匹克體育公園，公園內(nèi)休閑活動(dòng)區(qū)、健康運(yùn)動(dòng)區(qū)交替布局，3華里運(yùn)動(dòng)里程由此展開。

如今，自然、生態(tài)、健康、高舒適度、高度人性化已成為人們詩意棲居的終極追求。領(lǐng)秀城恰恰可以滿足人們的這種要求，而且隨著交通路網(wǎng)的鋪設(shè)和社區(qū)配套的完善，這里的業(yè)主可以更真切地體會(huì)到“離塵不離城”的現(xiàn)代生態(tài)、便捷生活。

山景資源是濟(jì)南一寶，更是領(lǐng)秀城的獨(dú)到之處。領(lǐng)秀城特別聘請美國PERKINS公司進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以“生態(tài)、環(huán)保、健康、休閑”的設(shè)計(jì)理念，運(yùn)用主題綠化和立體綠化相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為大型低密度人居生態(tài)城，同時(shí)也是濟(jì)南首家運(yùn)用新都市主義理念規(guī)劃設(shè)計(jì)的國際人居生態(tài)城。

CITYIN：領(lǐng)秀城的開發(fā)建設(shè)，一方面盤活了南部得天獨(dú)厚的先天自然條件，讓人們居住得更舒適、更生態(tài)、更健康，另一方面，對于城市建設(shè)和規(guī)劃開發(fā)也有著十分重要的作用。

黃先可：魯能?領(lǐng)秀城地處舜耕路延長線，而舜耕路的全線開通將成為一條新的南北向的交通大動(dòng)脈，從領(lǐng)秀城項(xiàng)目至城市核心CBD只有6公里之距；BRT快速公交3號線也將通達(dá)領(lǐng)秀城，并于區(qū)內(nèi)設(shè)置終點(diǎn)站。屆時(shí)城市功能組團(tuán)與主城區(qū)之間的交通系統(tǒng)將全面盤活，業(yè)主可以借助完善的道路系統(tǒng)和暢達(dá)的公共交通系統(tǒng)在居住區(qū)、消費(fèi)區(qū)、工作區(qū)之間便利通行。城市功能空間的有機(jī)交流將更加便捷、順暢。

舜耕路這一南城鎖鑰的打通，不僅給南城帶來了廣闊的發(fā)展前景，同時(shí)也給中心城區(qū)的空間重塑和功能重構(gòu)提供了機(jī)會(huì)和便利。領(lǐng)秀城規(guī)劃的以國際知名時(shí)尚中心為旗艦的商業(yè)區(qū)，將迎接城中消費(fèi)群體，整個(gè)城市的空間結(jié)構(gòu)更疏朗，功能分布更合理，泉城又一時(shí)尚中心即將誕生。因此打通舜耕路的意義遠(yuǎn)超出于便利城南居民的生活和推動(dòng)城南發(fā)展的層面，對推動(dòng)整個(gè)城市的和諧發(fā)展與可持續(xù)性發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生重要而積極作用。

CITYIN：魯能領(lǐng)秀城，領(lǐng)先一步，秀冠泉城。一個(gè)好的項(xiàng)目，不僅在于給居民提供好的住房，更在于對城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有高度的使命感和責(zé)任感。而城市建設(shè)的更新升級也會(huì)反過來影響房地產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)。

黃先可：2003年以后，政府主抓城市建設(shè)，房地產(chǎn)在此基礎(chǔ)上才有了大的發(fā)展。包括機(jī)場的建設(shè)，路網(wǎng)的修復(fù)，繞城高速的啟動(dòng)，都是帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的必要條件。而十一屆全運(yùn)會(huì)的全面啟動(dòng)，也會(huì)助力房地產(chǎn)的發(fā)展。此外，濟(jì)南的投資整體環(huán)境日益改善和升級，近兩年外來知名開發(fā)商進(jìn)入濟(jì)南開拓市場就是一個(gè)很好的證明。

CITYIN：濟(jì)南的房地產(chǎn)市場化的操作從無到有，從星星點(diǎn)點(diǎn)到蓬勃發(fā)展，從外來地產(chǎn)商的進(jìn)入到本地開發(fā)商的崛起，僅僅才花了十來年的時(shí)間。您能據(jù)您的經(jīng)歷和理解來分析一下濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)是什么樣的嗎？

黃先可：我認(rèn)為分三個(gè)階段。最早的是初級階段，大型企事業(yè)單位利用自身的土地資源進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。第二階段，政府利用先進(jìn)理念對濟(jì)南市的城區(qū)規(guī)劃進(jìn)行了統(tǒng)一的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)開始步入正軌。第三階段，在2005年以后，本土開發(fā)商的崛起，如魯商地產(chǎn)、重汽地產(chǎn)、魯能地產(chǎn)等，同時(shí)，大量外來的知名開發(fā)商進(jìn)入濟(jì)南市場，如萬達(dá)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)等，與本地開發(fā)商一起進(jìn)行城市的開發(fā)建設(shè)。

CITYIN：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進(jìn)步，競爭已經(jīng)從最初的產(chǎn)品比拼升級為品牌的競爭，涵蓋了資金、技術(shù)、人力等等方面的資源整合和優(yōu)化升級，對此，您如何看待魯能品牌的發(fā)展？

黃先可：強(qiáng)大的品牌后盾是魯能房地產(chǎn)超速發(fā)展的原動(dòng)力。魯能的品牌優(yōu)勢給予了房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)有力的支持，來自于資金、技術(shù)、人才等各方面的資源整合促使房地產(chǎn)開發(fā)的快速穩(wěn)步前行。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不但對社會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，更擔(dān)負(fù)了沉重的社會(huì)責(zé)任，做有責(zé)任的開發(fā)商，需要實(shí)在的行動(dòng)來證明。魯能始終堅(jiān)持客戶至上的理念，懷抱對企業(yè)的回饋和對客戶的感恩，在項(xiàng)目建設(shè)中堅(jiān)持配套先行的開發(fā)理念，以一種對業(yè)主負(fù)責(zé)的原則做好開發(fā)過程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。這種矢志不渝的積淀，成就了魯能的品牌價(jià)值。

房地產(chǎn)開發(fā)像是一直在登山，需要不斷地去征服和挑戰(zhàn)，喜悅是短暫的，征戰(zhàn)是永遠(yuǎn)的，在這個(gè)過程中既有迷茫又充滿快樂，正如企業(yè)的理念——努力超越、追求卓越。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大盤地產(chǎn)”成功營銷的利器。領(lǐng)秀城自推廣三年多來，品牌思路一直在循序漸進(jìn)地改變，從“300萬平米國際人居生態(tài)城”到“品質(zhì)生活升級版”，魯能領(lǐng)秀城的每一次品質(zhì)升級始終圍繞著一個(gè)宗旨展開，那就是領(lǐng)秀城的品牌。關(guān)于品牌，魯能地產(chǎn)有著明確的觀點(diǎn)——品牌的打造，是發(fā)現(xiàn)、聚焦核心價(jià)值，并進(jìn)行有效整合和持續(xù)傳播，并最終實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化的過程。而這個(gè)過程是良性循環(huán)的，是不斷增長和逐步升級的。

CITYIN：現(xiàn)在國內(nèi)像北京、深圳等一線城市的房價(jià)均出現(xiàn)大幅度的跳水，成交量大幅萎縮，開發(fā)商都開始勒緊褲腰帶過日子，大呼“學(xué)做‘豬堅(jiān)強(qiáng)’，準(zhǔn)備過冬”。相比來講，您怎么看待濟(jì)南的房地產(chǎn)市場？

黃先可：濟(jì)南的房地產(chǎn)市場總體狀況是好的，基本沒有泡沫，房地產(chǎn)運(yùn)作十分規(guī)范，價(jià)格相對合理。尤其是最近幾年，政府采取了一系列的措施，房地產(chǎn)有了很大的發(fā)展。但是這次美國金融危機(jī)席卷全球，濟(jì)南的房地產(chǎn)也不可避免地受到了很大影響，突出表現(xiàn)在大家的恐慌情緒蔓延，導(dǎo)致銷售量下降引起一些市場動(dòng)蕩。

最近，國家相繼出臺(tái)了一系列的政策，比如最低首付款比例降為20%、貸款利率下調(diào)以及二套房購買優(yōu)惠金融政策等來保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)。這些政策的目的并非是保護(hù)房地產(chǎn)商，而是保護(hù)居民利益居住需求，保護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。國家近期緊急投入幾千億的資金，就是為了拉動(dòng)內(nèi)需，避免房價(jià)過分波動(dòng)和引起更大的危機(jī)。

CITYIN：您怎么看待國家近期出臺(tái)的這些政策對濟(jì)南市場的具體影響？您認(rèn)為市場效果什么時(shí)候會(huì)顯現(xiàn)？

黃先可：最近政府出臺(tái)的一些政策，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展有著十分積極的作用，但是經(jīng)濟(jì)的滑坡不是說出臺(tái)幾個(gè)政策就馬上能好起來的，病來如山倒，病去如抽絲，這有一個(gè)過程，這些政策的作用不會(huì)馬上顯現(xiàn)。而且這個(gè)過程會(huì)比較漫長，需要相當(dāng)一段時(shí)間的持續(xù)蕭條期，應(yīng)該不會(huì)像某些人士樂觀估計(jì)的那樣“在春節(jié)之前就會(huì)好起來”。 去年漲得不符合理性，今年跌得不符合理性。這是一個(gè)長期的高增長帶來的后果。

近幾年隨著政府對于城市建設(shè)的大體推進(jìn)以及城市整體投資環(huán)境的改善，省城的樓市發(fā)展十分健康迅速，但相對來講，濟(jì)南樓市的購房需求仍是以本地消費(fèi)為主，基礎(chǔ)相對穩(wěn)定，基本沒有泡沫，市場狀況整體而言是健康的。

CITYIN：如你所說，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)相對穩(wěn)定，而且沒有集中的投機(jī)成分，不會(huì)像北京、上海、深圳等一線發(fā)達(dá)城市那樣出現(xiàn)大規(guī)模的市場降價(jià)。那您如何看待未來濟(jì)南房地產(chǎn)市場的發(fā)展？

黃先可：未來市場肯定是好的。中國的基本面是好的，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在整個(gè)世界是最好的，所有的行業(yè)都會(huì)有新的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也會(huì)迎來新的機(jī)遇。同時(shí)，這次美國的次貸危機(jī)對中國的國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場影響也很大，未來的房地產(chǎn)格局也會(huì)出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，市場的運(yùn)行也將會(huì)更加的規(guī)范化。

面對這樣的經(jīng)濟(jì)形勢和市場現(xiàn)狀，作為有使命感和責(zé)任感的開發(fā)商，我們將繼續(xù)深入錘煉內(nèi)功，提升企業(yè)和項(xiàng)目管理水平，不斷進(jìn)行產(chǎn)品的優(yōu)化升級，給客戶提供更加宜居、更高性價(jià)比的健康生態(tài)住宅，同時(shí)，起到帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展、提升區(qū)域居住品質(zhì)、改善整體居住環(huán)境的作用。