郴州市縣域房地產企業發展情況的調查思考

一、郴州市縣域房地產企業發展現狀

1.資產規模迅速擴大，銷售收入穩步增加。從調查的情況來看，24家房地產企業規模不斷壯大，企業資產總額逐年上升，從2006年末的36126萬元增加到2008年上半年96567的萬元，增長了167.31%。銷售收入逐年在增加，2008年上半年銷售收入10249.26萬元同比2007年上半年增加2125.6萬元，增長了26.17%。2007年12月盈利587.24萬元，比2006年增加277.67萬元，增長了89.69％。但由于結算的原因2008上半年出現了虧損1698萬元，同比2007年上半年少虧90萬元。

2.投資增速回落，實際銷售放緩。從樣本的調查情況看，雖然房地產企業的開發項目計劃總投資逐年在增加，但增速回落明顯，2007年總投資52355萬元，比2006年增加26175萬元，增長了99.89%，2008年6月總投資65911萬元，同比增加18324萬元，增長了38.51%，投資增速回落明顯。同時新開工的投資也出現回落，2008年上半年為25729萬元，比2007年上半年減少了858萬元，同比減少了3.23％。新開工面積所占在建工程施工面積的比率也有所下降，2008年上半年為44.2％，比2007年上半年的53.4％少了9.2個百分點。受全國房地產市場低迷的大氣候影響，郴州市的縣域房地產銷售也在放緩，觀望氣氛較濃。2007年銷售面積198931平米，同比增加71986平米，增長56.71%，2008年上半年實際銷售面積110220平米，同比增加4856平米，僅增長4.61%。

3.自有資金不足，應付款項是房地產企業融資的主要渠道。郴州市房地產開發企業普遍存在資金實力不強的現狀。2007年上半年郴州市開發企業的資金來源為17.8億元，其中自有資金只有4.21億元，僅占企業資金來源的23.3％，2008年上半年，郴州市開發企業的資金來源為25.8億元，其中自有資金為5.67億元，僅占資金來源的21.9％，這遠沒有達到35％－40％的行業規定。據了解，截止今年6月末，各縣房地產企業投資資金來源中自籌資金、其他資金來源、銀行借款三項資金分別占總資金量的27%、63%、6%。表面上看，自籌資金和其他資金來源的占比較高，但在企業自籌資金中，除了很少的一部分是企業自有資金外，大部分都是企業通過各種渠道獲得的款項，定金和預收款大部分是商業銀行的個人住房按揭貸款，其他資金來源中有部分來自于民間借貸。

4.房地產貸款質量一般，對銀行發展影響小。金融機構對房地產企業貸款的五級分類情況一般，2008年6月房地產貸款4247萬元，其中不良貸款539萬元同比增加31萬元，不良比率為12.69%同比下降0.86%，損失貸款僅有農業銀行有一筆30萬元的款項。縣域金融機構的經營情況良好，對房地產企業的貸款較少，房地產行業不會對金融機構發展構成威脅。2008年上半年對房地產企業貸款額為4247萬元，僅占其貸款額的4.04％，2007年上半年對房地產企業貸款額為3749萬元，占其貸款額的4.2％。

二、縣域房地產企業發展中存在的幾個問題

一是開發成本上升較快。2007年以來，郴州市縣域商品房開發的成本不斷上漲，上漲的主要因素有：土地價格上漲較大，建筑工程材料及人工工資成本漲幅較大，稅費漲幅較大，項目融資成本增加較大。2007年上半年郴州市縣域房地產開發項目商品房建設成本約970元/㎡（土地150元/㎡、建筑500元/㎡、配套80元/㎡、稅費200元/㎡、管理元/40㎡）。2008年上半年郴州市縣域房地產開發項目商品房建設成本約1190元/㎡（土地200元/㎡、建筑600元/㎡、配套100元/㎡、稅費250元/㎡、管理40元/㎡）。商品房開發成本越來越高，而商品房銷售市場的低迷，使得開發商對項目投資愈加持謹慎觀望態度。

二是房價快速上升。今年上半年，24家房地產企業商品房屋銷售額10.25億元，同比增長26.2%，比同期商品房屋銷售面積增幅高21.8個百分點，這說明房屋銷售額增速遠遠大于房屋銷售面積增速。這又反映了房價上漲較快，據24家房地產企業商品房屋銷售了解，2008年6月銷售均價1229.88元/平方米，同比增加158.88元，增長15.61%。今年上半年，各縣房地產投資增速比房屋銷售面積和銷售額增速分別加快24.1和10.2個百分點。而去年正好相反，是商品房銷售增長快于房地產投資增長，其中銷售面積增長比投資增長快1.6個百分點，銷售額增長比投資增長快14.4個百分點。房地產投資增長過快于房地產銷售增長，一旦發生銷售斷層，房地產風險就會充分暴露，進而危及到國民經濟健康發展。

三是融資渠道較窄。郴州市縣域房地產開發企業的融資渠道過于狹窄，主要是三個：一是銀行貸款，但因為政策原因，企業從銀行貸款困難重重；從調查的24家房地產企業來看，近幾年來郴州市縣域房地產企業從銀行獲得的信貸支持較少。2008年上半年，2007年上半年，2006年分別向正規金融機構借款為3240萬元，1800萬元，2417萬元，分別只占其資產總額的3.35％，3.7％，6.7％。二是自籌資金中自有資金不足，企業自我積累資金能力較弱；三是其他的資金來源，包括商品房定金、預收款和個人按揭貸款等。由于目前房地產市場的疲軟，房地產企業的融資渠道少，通過預收款向市場融資和回籠資金的壓力在增大，而建筑工程成本不斷增漲，使得大部分開發企業面臨巨大的融資壓力和市場風險，對銀行信貸的依賴度增強。

三、政策建議

1.穩定房價，使房地產開發項目正常運行。國家宏觀調控的核心內容是保持房價穩定，而不是房價大起大落。受全國大氣候的影響，郴州市商品房價格在2007年下半年增漲過快，今年以來，郴州市房價基本穩定，原因是商品房價格基數較低，價格與價值基本相符。如果郴州市商品房價格出現大幅下降，勢必會影響開發商的項目投資，一旦出現投資不足，在市場回暖時市場便沒有足夠的房源保證，市場會出現供不應求的局面，勢必導致商品房價格猛漲。因此我們必須未雨綢繆，強化對市場的監管，使房地產開發投資合理增長，使房地產開發項目正常運轉。政府要切實優化項目投資環境，松緊適度，重點扶持一批有實力、有規模、有影響、有品味的開發項目，淘汰一些實力弱、信譽差、業績不好的開發企業。

2.要放松銀根，加大對縣域房地產企業的信貸支持。因房地產投資并不是導致固定資產增幅過大的主要原因，房地產投資只占固定資產投資增長率的28%左右，遠小于水泥、鋼鐵、電解鋁等行業固定資產投資增長率100%或200%的比例。房地產行業存在一定的投資過度的現象，但房地產市場的消費是真實的，房地產開發投資增長率高于GDP增長率；商品房的在建面積與竣工面積基本趨同。鑒于貨幣從緊政策已取得明顯成效，應盡快放松銀根，加大對縣域房地產企業的信貸支持。

3.激活民間資本，促進房地產企業健康發展。目前由于郴州市縣域房地產企業所獲得金融機構的信貸支持較少，很多房地產企業自身實力又不強，因此要充分激活民間資本，以資本為紐帶，合法地把分散的民間資本集中起來，實行強強聯合，形成企業集團，帶動更多的上規模、上檔次的房地產開發項目投資建設。制定優惠政策，鼓勵、支持、引導開發企業成片開發房地產項目。把國家宏觀調控政策與郴州市縣域房地產市場的實際情況結合起來，加強房地產市場的風險研究，提高風險防范能力，形成風險應對方案，加強政府對風險的調控和處理能力，促進郴州市縣域房地產企業持續、健康發展。

（執筆:陳普興、朱成斌、李月輝、劉愛龍）