論不動產產權估價

不動產產權估價包括兩個部分，機器設備估價和房地產估價。在我國，房地產估價專業人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。本文擬就房地產的估價理論和具體的方法做一個論述。

一、房地產估價的理論依據和原則

房地產估價是指房地產專業估價人員，根據待估房地產的估價目的，遵循房地產的估價原則和程序，在充分了解和掌握待估房地產的基本情況、房地產市場資料和深入分析房地產價格影響因素的基礎上，選擇科學而合適的估價方法，并結合估價人員的經驗，對房地產在一定產權狀態和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。根據房地產的概念可知，房地產估價包括地產的估價、房產的估價以及房地結合體的估價。

市場經濟中，房地產是一種商品，但它和一般的商品又有本質的區別。這種區別主要是由于房地產自身的特點決定的。房地產包括房產和地產，而房產(也即建筑物)是固著于土地上的人工建造物，房產的許多性質和特點取決于其所占據的土地，尤其是房地產的價格更是受土地區位的絕對影響。因此，房地產的特點主要取決于土地的特點，房地產估價的相關理論依據也由此而產生。本節主要分析土地的特點，由此而推導出房地產估價的理論依據。

（一）土地空間位置的固定性

土地的空間位置，即是土地的自然地理位置，其空間位置的固定性源于土地本身是不可移動的物質。由于土地空間位置的固定性，也隨之決定了固著于其上的建筑物的不可移動性，最終形成了位于一定空間位置的房地產。從物的形態來看，房地產是不可移動的，但是，在市場經濟中房地產既然是一種商品，它就必然具有流動性。房地產的流動是房地產相關權益的流動而非實體的流動。此外，由于房地產空間位置的固定性，房地產市場中的消費者和投資者對當前及未來的房地產市場行情、走勢通常缺乏必要的了解和認識，且房地產是一類價值量較大的商品，進入的門檻較高，因此，從市場理論來講，房地產市場是一類典型的不完全市場。

因此，進行房地產估價，必須熟悉市場理論，并深入分析房地產市場的特殊性。由此可見，以研究市場要素及其規律的市場理論是房地產估價的理論基礎之一。

（二）土地數量的有限性

土地是不可移動的物質，而地球的表面積是有限的，不管人們如何提高土地利用水平和利用程度，都不可能超越地球表面積這一極限。對于一個國家、一個區域或者一個城市而言，具有同樣的土地面積約束。因此，土地數量是有限的，它是客觀實在，不隨人們的意愿而發生改變。土地數量的有限性以及人口數量的無限增長，導致了人們對土地的獨占性和壟斷性欲望，即人們期望能占有土地并獲得收益，由此產生了土地權利。這表明，以研究物為基礎的產權類型、特征的產權理論是房地產估價的又一理論基礎。

（三）土地使用的耐久性，即土地使用價值的永存性

一般說來，無論是生產資料，還是生活資料，它們都會在使用中喪失其使用價值，然而土地則能被人類永久使用，并不喪失其使用價值。而且在正常使用和保護下，土地的肥力還會不斷提高和改善，即使土地的肥力喪盡，土地還可以改作他用，所以土地的使用價值是永遠不會消失的。由于土地使用的持久性，加上人口數量的不斷增長，土地在使用過程中就會保持持續的效益并且不斷地增值。土地使用的持久性、收益的持續性、增值性表明，研究商品價值規律的價格理論在房地產估價中具有重要的作用，這是房地產估價的又一理論基礎。

二、房地產估價的原則

（一）合法原則

房地產估價是對房地產價值的一種推測和判斷，這其中必然帶有估價人員一定的主觀意志，因此必須減少這種主觀性。行之有效的措施就是制定相應的法律、法規。這些基本法規有《土地管理法》、《城市規劃法》、《城鎮國有土地有償出讓、轉讓暫行條例》等。估價人員不僅要熟悉這些法規，而且要做到依法評估。

（二）最佳利用原則

最佳利用原則，是基于經濟學中的利潤最大化原理，是指房地產的使用給所有人帶來的長期經濟效益。因此，在進行房地產估價時，對于合法前提下的最佳使用，就不應該受現實的使用狀況所限制，而應對在何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。比如，市區中的荒地，其最佳使用方式可能是住宅用地，所以就不能用荒地的估價法來評估這塊土地的價格。

（三）公平原則

公平原則是指評估人在進行估價時，必須堅持公平、公正的原則，嚴格按照規定的規范、程序和方法，客觀地判斷房地產的價值。

（四）替代原則

替代原則是基于經濟學中的替代原理。該原則是房地產估價的三個主要估價方法(市場比較法、成本法和收益法)的基礎。

三、房地產估價方法概述

（一）市場比較法

依據市場理論，在人們購進或售出房地產這一重大商品時，總是試圖在同一地區或臨近地區尋找與購進或售出的房地產相類似的房地產，以作為其購進或售出該房地產的參照物，并在認真分析交易對象的特殊性的基礎上，通過交易雙方的談判，最終形成交易價格。可見，房地產價格是在房地產交易雙方理性經濟行為下形成的雙方都能夠接受的價格。房地產估價應遵循理性經濟主義的這一假定，模擬正常的交易行為，以獲得客觀公正并為大家所接受的房地產價格。這一經濟思想即是經濟學中的替代原理，由這一基本原理出發而逐漸形成的以市場為基礎的估價方法，稱作市場比較法。

1.市場比較法的概念

房地產估價的市場比較法，又稱比較法，是指將待估房地產與同一供需圈內近期已經了交易的類似房地產進行比較，并根據后者已知的成交價格，修正得到待估房地產在一定時點、一定產權狀態下市場價值的一種估價方法。這里所述的類似房地產，又稱比較案例，是指在用途所處地區等方面與被估房地產相同或相似的房地產，類似房地產在市場比較法中通常被稱為交易實例房地產。因此，市場比較法適用于有較多可比案例，且要求房地產市場比較發達、比較案例與待估房地產具有替代性的情況。

2.市場比較法的估價步驟

市場比較法的估價步驟主要有:

(1)搜集交易案例

搜集大量的房地產市場交易案例資料，是運用市場比較法評估房地產價格的前提和基礎。如果資料缺失，則難以保證評估結果的客觀性，甚至無法采用比較法進行估價。因此，在搜集案例時要作到:

①搜集的交易案例資料內容應該全面，不能缺項漏項;

②交易案例資料的搜集要注意平時的積累;

③要注意案例資料搜集的多種途徑。

(2)選擇比較案例

在運用市場比較法進行房地產估價時，必須在眾多的案例資料中進行篩選，以選

取與待估房地產具有相當替代性的交易案例作為比較案例。案例的比選有以下標準:

①比較案例與待估房地產要具有相同的用途;

②比較案例房地產的價格類型與待估房地產的估價目的要相同;

③交易案例應該是正常的交易，或者是可以修正為正常交易的交易;

④比較案例與待估房地產的建筑結構要相同;

(3)比較項目修正。

（二）成本法

房地產投資與一般商品投資一樣，在投資過程中最重要的任務是要分析投資物的成本。作為房地產開發商，在其對房地產的開發過程中必然要發生一定的成本，如土地使用權取得費、土地開發費、建筑物建設費、稅金即利息等。在開發商進行交易時，必須以這些成本(包含正常利潤在內)為基礎，即其交易價格不能不能低于這一成本，否則開發商不能實現其預期的收益;同樣，作為投資者在購買房地產時，他也會考慮成本因素，他所能接受的價格不應比高與其本人開發同一房地產所付出的成本。因此，在進行房地產交易時，建筑成本是買賣雙方所能接受的價格。這一基本思路即是商品價格的生產費用理論，基于這一理論而發展起來的房地產估價方法，稱為成本法或成本估價法。

1.成本法的概念

房地產估價的成本法，是指以待估房地產開發所必須而且正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定權狀態下的價格的一種方法。這里的成本是指現實的、正常的、完全的成本。由于任何房地產都可以從成本和費用角度進行估算，因此成本法適用于所有房地產的估價。

2.估價公式

根據成本法的概念和房地產開發過程，成本法估價公式包括三種情況:新開發土地估價公式;新開發房地產估價公式;舊有房地產估價公式。

①新開發土地估價公式

新開發土地的成本主要包含:土地取得成本、土地開發成本、正常利潤、稅金以及土地增值收益等。因此，運用成本法估算新開發土地價格的估價公式可以表示為:

土地價格=土地取得成本十土地開發成本+正常利潤十稅金+土地增值收益

②新開發房地產估價公式

新開發房地產的成本有:土地價格、建筑物成本以及正常利稅。因此，運用成本法估算新開發房地產價格的估價公式可以表示為:房地產價格(P)=土地價格(C1+建筑物成本(C2)+正常利稅(C3)

③舊有房地產估價公式

舊有房地產相對于新開發房地產已經有一定的使用時間，對原建筑物應進行折舊，運用成本法估算舊有房地產價格的估價公式可以表示為:

房地產價格＝土地價格十建筑物現值＝土地價格+建筑物重新建造價格一累計折舊＝土地價格十建筑物重新建造價格×新度

（三）收益法

在商品社會中，人們投資于某一行業或產品，總是基于該行業或產品在可預見的將來會帶來一定的收益，并且這種收益大于其為此而付出的成本。這就是人們投資的預期收益原理，基于該理論而建立起來的房地產估價的方法，稱為收益法現值法，簡稱收益法。

1.房地產估價收益法的概念

房地產估價收益法:又稱房地產估價收益現值法、房地產估價收益資本化法、房地產估價收益還原法，是指通過預測房地產未來各年的正常純收益，并利用適當的資本化率將這種預期收益折現求和，以求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下的價格的一種估價方法。

由房地產估價收益法的定義可知，該估價方法的重點是:準確預測房地產未來各年的正常純收益以及選取適當的資本化率。因此，收益法主要使用于有收益或潛在收益的房地產。

四、小結

市場比較法、收益法、成本法是房地產估價比較常用的基本方法，構成了房地產估價的基本體系。在房地產估價實務中，由于各種待估房地產特點和用途不盡相同，且加上信息的不對稱，因此僅用上述三種基本估價方法并不能完全適應房地產估價方法多樣性的需求。在估價實踐中，根據估價的需要，結合房地產的不同特點和估價目的，在四種房地產估價的基本方法基礎上，又演繹出了一些更具個別性的估價方法。

（作者單位：中國進出口銀行法律事務部）