樓市低迷原因何在——懷化市縣域房地產(chǎn)市場調(diào)查

今年以來，隨著國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資形式普遍趨緊，生產(chǎn)經(jīng)營難度加大，特別是縣域中小房地產(chǎn)企業(yè)問題更加突出。為了了解當(dāng)前縣域房地產(chǎn)市場形勢及房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況，及時掌握有關(guān)情況，解決存在的問題。最近，我們對全市縣域房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查中我們選取了懷化城區(qū)及轄內(nèi)洪江、沅陵、辰溪等9個縣（市），共26家房地產(chǎn)企業(yè)作為調(diào)查對象和樣本，并走訪了政府相關(guān)部門、商業(yè)銀行，召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

一、當(dāng)前縣域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

近幾年來，懷化房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了由復(fù)蘇到繁榮，雖然國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)由原來的6家發(fā)展到目前的100余家，住房開發(fā)面積由2003年的987732平方米發(fā)展到2007年的1515824平方米。懷化房地產(chǎn)企業(yè)在近五年間得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，極大地改善了懷化城市居民的居住條件，推動了懷化城市建設(shè)發(fā)展的步伐。然而，2007年年底以來，在我國房地產(chǎn)市場遭遇“寒流”、一片低迷的背景下，作為三線城市的懷化房地產(chǎn)市場也未能幸免，房屋交易量增速回落。據(jù)對轄內(nèi)9個縣（市），26戶房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查，2008年上半年，房屋銷售面積163407平方米，比去年同期147202平方米增長11%，上半年增幅回落41.8%。房屋空置面積69182平方米，比去年同期31190平方米增長121.8%。商品房平均售價1398元/平方米，比去年同期1498元下降6.66%。

懷化城區(qū)房地產(chǎn)市場也是一片低迷。上半年，城區(qū)商品房均價達(dá)到1509元/平方米，比去年同期上升14.5%。但房屋成交量卻迅速下降，上半年城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售房地產(chǎn)項目面積為45.48萬平方米，比去年同期下降32%。而被喻為房地產(chǎn)市場“晴雨表”的二手房交易量更為慘淡，上半年成交量為26.24萬平方米，比去年同期下降52.64%。

與交易量形成對比的是，房地產(chǎn)投資供給卻在增加。據(jù)轄內(nèi)9個縣（市）26戶房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查，2008年上半年，完成房地產(chǎn)投資24394萬元，比去年同期23935萬元增長1.92%；在建工程施工面積485581平方米，比同期392511平方米增長23.71%；住宅竣工面積111095平方米，比同期增長1.5%。也就是說，在住房需求明顯放緩的同時，供給規(guī)模卻依然在增長。

二、縣域房地產(chǎn)市場運行的新變化

在國家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作用的大背景下，自2007年底以來，縣域房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)了一些積極變化，需求明顯放緩，供給依然增長，市場供求狀況有所改善，房價總水平高位盤整，房地產(chǎn)業(yè)總體上正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。

1.供給增加，需求減少，供求關(guān)系明顯變化。針對房地產(chǎn)開發(fā)商高價拍地、囤地的現(xiàn)象，在近幾年特別是2007年強(qiáng)化土地市場管理的基礎(chǔ)上，今年國家繼續(xù)加強(qiáng)了對土地市場的監(jiān)管。年初，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約、集約用地的通知》，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，明確規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。土地新政策的出臺和實施，不僅有效遏制了開發(fā)商蓄意囤地的行為，許多城市住宅用地已經(jīng)多次出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，而且還促使房地產(chǎn)商加快了對已占有土地的開發(fā)和利用。這就不難理解為什么年初以來，在價格漲幅放緩、成交量回落的同時，房地產(chǎn)開發(fā)商還會拼命加大房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)投資保持高增長，尤其是住宅施工面積和竣工面積均出現(xiàn)加快增長。相反，需求卻出現(xiàn)了高位回落或負(fù)增長。

2.房價小幅上漲，漲幅高位回落。隨著供求關(guān)系發(fā)生變化，今年年初以來我市縣域商品房價格在繼續(xù)上漲，但漲幅已大幅度回落。據(jù)市房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年懷化城區(qū)商品房平均價格為每平方米947元，2007年則為每平方米1450元，漲幅53.1%。而今年上半年，商品房均價每平方米為1509元，比上年底僅增長4.07%，比去年同期增長14.5%，增幅已高位回落。房價雖然在上漲，但漲幅已得到抑制，不象去年那樣瘋漲。其原因是懷化房價在整個湖南省都處于較低的位置，加上各種各樣的成本上漲必然會帶動房價的上漲，因此近期內(nèi)懷化房價增長速度不會過快，但也不會回落，將呈現(xiàn)持續(xù)小幅增高的態(tài)勢。

房價漲幅高位回落，調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)，但這并不表明房地產(chǎn)市場就是均衡的。事實上，本次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變化是“被動”調(diào)整的結(jié)果；供給方面，房地產(chǎn)商“被動”擴(kuò)大供給。在國家土地新政策的作用下，開發(fā)商盡管面臨資金緊張、銷售萎縮等方面的壓力，但還是不得不擴(kuò)大商品房的的投資和開發(fā)力度，增加供給；需求方面，消費需求的“被動”減少。經(jīng)過多年持續(xù)的高增長，高昂的房價使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”，導(dǎo)致真實有效需求急劇萎縮，從而壓制了真實需求；同時，國家持續(xù)從緊的貨幣政策提高了投機(jī)者的交易成本，減少了投機(jī)預(yù)期，抑制了樓市投機(jī)需求。

三、樓市低迷原因何在

1.外需減弱，投資放緩，國民經(jīng)濟(jì)增速回落。受外需減弱，投資放緩，宏觀調(diào)控等多種因素的影響，今年經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放慢。上半年我國經(jīng)濟(jì)增長10.4%，增速比上年同期回落1.8個百分點。預(yù)計下半年經(jīng)濟(jì)增速很可能繼續(xù)回落。首先，凈出口增長下降。其次，受從緊的貨幣政策、成本上升、企業(yè)利潤下滑等因素的影響，固定資產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩。第三，受城鄉(xiāng)居民收入實際增幅放緩甚至減少，通脹壓力居高不下等因素的影響，消費能否保持旺盛還有待進(jìn)一步觀察。因此，隨著我國經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放慢，房地產(chǎn)業(yè)的景氣必然因此受影響。

2.股市下跌，資產(chǎn)縮水，居民收入增長放慢。截止8月22日，上證指數(shù)已由歷史最高的6124點，一路下跌到2405點，跌幅達(dá)到60.7%。目前中國證券市場開戶數(shù)已超過1億，股市大跌，大部分股民家庭財富急劇縮水。由于房地產(chǎn)和股市都具備資產(chǎn)的性質(zhì)，股市所引發(fā)的金融動蕩也會擴(kuò)散和放大房地產(chǎn)金融風(fēng)險。股市下跌的負(fù)財富效應(yīng)使眾多家庭的財富大幅縮水，從而減少了對房產(chǎn)的有效需求。

3.銀根緊縮，資金趨緊，投資投機(jī)需求減少。近幾年來，我國實行從緊的貨幣政策，特別是2007年下半年以來，中央銀行從開發(fā)商和購房者兩方面同時收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投資投機(jī)需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對遏制投機(jī)作用更加明顯。在持續(xù)從緊的貨幣政策作用下，一線城市房價應(yīng)聲而下，出現(xiàn)了降價潮，一些城市打折成風(fēng)，各種促銷活動更是應(yīng)接不暇。這股降價打折風(fēng)潮迅速波擊到內(nèi)地二、三線城市，形成對市民心理暗示：房價會下跌。等待觀望、持幣待購已成為房地產(chǎn)市場主流。住房需求下滑對資金鏈的影響最大。

4.投資加快，供給增加，土地新政策效應(yīng)顯現(xiàn)。國家土地新政策將使房地產(chǎn)投資在未來幾個月內(nèi)繼續(xù)保持較快增長，盡管增速可能會降低。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.5%，增速比上年同期提高5個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速6.7個百分點。投資高增長將導(dǎo)致未來幾個月房地產(chǎn)施工和竣工面積繼續(xù)較快增長，房地產(chǎn)總體供給將繼續(xù)增加。

5.保障性住房增加，供給結(jié)構(gòu)改善。為了解決中低收入家庭的住房問題，近年來國家連續(xù)出臺政策加大對保障性住房建設(shè)。特別是2007年8月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布以后，各地均加快了保障性住房建設(shè)步伐。隨著政府實施的保障性住房投資和建設(shè)力度的加大，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房進(jìn)入市場，將大大改善住房供給結(jié)構(gòu)，滿足中低收入家庭的住房需求。這將減少普通住宅的需求，從而進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

從以上因素分析，我們對懷化縣域房地產(chǎn)市場價格總體判斷是：縣域房地產(chǎn)市場與一線大中城市有較大的區(qū)別，一線城市下半年房價調(diào)整的可能性很大，房價漲幅繼續(xù)放緩甚至下降幾乎不可避免。但作為三線城市的懷化，房價雖然在上漲，但漲幅已得到抑制，不象去年那樣瘋漲。其原因是懷化房價在整個湖南省都處于較低的位置。加上各種各樣的成本上漲必然會帶動房價的上漲。因此，近期內(nèi)懷化房價增長速度不會過快，但也不會回落，將呈現(xiàn)平穩(wěn)或小幅增高的態(tài)勢。

四、促進(jìn)縣域房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議

為促進(jìn)縣域房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，我們認(rèn)為：下一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要注意以下幾個方面的問題：

1.政策調(diào)控的目的是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。無論是利率、信貸、土地、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)等哪方面的政策，宏觀調(diào)控的目的并非打壓樓市，更不希望樓市崩盤，而是為了促進(jìn)樓市更加穩(wěn)定、健康的發(fā)展，更好的發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)，改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地產(chǎn)“過熱”對金融和經(jīng)濟(jì)安全所帶來的巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)當(dāng)把維護(hù)金融安全和普通消費者利益放在首位。

2.房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)適時適度，注重實效、區(qū)別對待。國家出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)空措施一般是基于全國平均發(fā)展水平，給偏熱的房地產(chǎn)投資降溫。而欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)起步晚，落后于平均水平。因此還需要適當(dāng)?shù)募畲胧┐龠M(jìn)其蓬勃發(fā)展。若宏觀調(diào)控政策不兼顧各地區(qū)的現(xiàn)實需要和發(fā)展需要而搞一刀切，就會抑制欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展勢頭。

3.貫徹金融調(diào)控政策，拓展房地產(chǎn)市場融資渠道。一是要拓寬房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，積極爭取銀行貸款支持，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對資質(zhì)高、實力強(qiáng)、效益好、守信用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大貸款力度。二是拓寬住房消費渠道。比如完善住房公積金制度，充分發(fā)揮住房公積金對解決城鎮(zhèn)職工住房的功能作用。三是金融機(jī)構(gòu)要加大住房信貸產(chǎn)品的開發(fā)和推廣，提高服務(wù)水平，幫助客戶合理規(guī)劃購房資金計劃。四是按照市場運作方式，鼓勵、支持成立住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭和進(jìn)城農(nóng)民提供住房貸款擔(dān)保。

4.繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。安居是民生之本。滿足全社會成員的多層次的住房需求，不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是重大的社會問題和政治問題。加大包括經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限”房以及廉租房在內(nèi)的保障住房建設(shè)、開發(fā)和供用，不僅能解決普通民眾尤其是中低收入階層的住房問題，而且對平抑整個房價有顯著作用。因此，政府應(yīng)當(dāng)經(jīng)繼續(xù)加大保障性住房的投資和供應(yīng)，扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理的狀況。

5.科學(xué)布局，規(guī)范發(fā)展。縣域房地產(chǎn)市場經(jīng)歷幾年的發(fā)展，目前已發(fā)展到一定的規(guī)模。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)發(fā)展。但在房地產(chǎn)建設(shè)的布局上更加注重科學(xué)性，持續(xù)的發(fā)展更應(yīng)該規(guī)范，以滿足不同層次的需求。政府各相關(guān)部門要對縣域房地產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)籌安排，合理布局，同時要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，確保建設(shè)質(zhì)量，不斷提升房地產(chǎn)的品質(zhì)，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)步地發(fā)展。

（課題組組長：覃事寶 成員：舒文治、周衛(wèi)國、劉財林 執(zhí)筆：周衛(wèi)國）