德國房價為何１０年不漲

新華網柏林3月17日電(記者郇公弟)前些天，記者與一名在德國某房地產銀行工作的華人朋友聊天時，提出一個問題：“德國房價為什么10年不漲?”為此，我專門請教了在德國普華永道會計師事務所工作的艾佛納先生。

艾佛納以德國人獨有的嚴謹邏輯和分析師的專業眼光，回答說：“對未來房價走勢的判斷影響了人們的購房決策。無論是從長期、中期還是短期來看，我認為德國的房價都不會大漲。我近期不會買房，大多數人可能像我一樣，覺得還沒必要買房。”

1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去，10年里，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。

德國普通住宅meinia平方米均價在1000歐元到2000歐元(如柏林為1700歐元左右)之間，目前德國家庭的住房自有率僅有42％，德國人為什么不搶著買房呢?

今年38歲的艾弗納已是公司中層經歷，收入不菲，但他仍租住著柏林市區的房子。他分析說，“長期來看房價上漲潛力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對住房的需求。中期來看，德國的儲蓄房貸和商業房貨都實行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價的影響，德國房價一般不會大漲大跌。短期來看，德國租房市場發達，有穩定的房子可以租住，何必著急買房子呢?40歲前不買房在德國很正常。”

他的話確實點出了德國房價不漲反跌的內在原因。

第一，供求平衡是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。另外，德國每年有25萬套新公寓竣工，國家和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前減少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國房地產市場未來發展蒙上了陰影。

第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業貸款，其余則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。

第三，德國發達的房屋租賃市場，也成為房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42％，租賃住房率卻達到58％，特別是年輕人中77％是“租房旗”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租價格也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構成違法行為；超過50％就構成犯罪行為，如不紀實更正房東將面臨高額款甚至牢獄之災。

艾弗納表示，德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房是聯邦政府首要政策目標之一，這也是德國多有房地產政策的核心出發點。因此，地方政府不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。