土地空間使用權(quán)的評(píng)估

［摘 要］ 《物權(quán)法》提出了土地使用權(quán)可以分層設(shè)立的規(guī)定。這就提出了評(píng)估土地空間使用權(quán)價(jià)值的新課題。本文通過(guò)借鑒國(guó)外建筑物各層立體價(jià)值的評(píng)估方法，認(rèn)為可以將這一方法引入我國(guó)土地空間使用權(quán)的評(píng)估。本文還認(rèn)為對(duì)以往的地價(jià)評(píng)估方法加以改進(jìn)也可以用于土地空間使用權(quán)的評(píng)估；并認(rèn)為土地空間使用權(quán)評(píng)估不應(yīng)脫離現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)體系和地價(jià)評(píng)估理論。

1土地的空間利用

1.1 土地及土地空間使用權(quán)的概念

英語(yǔ)中的“l(fā)and”這一包含“土地”含義的詞匯，本來(lái)含義就較豐富。“l(fā)and”不但可以解釋為是“土地”，還可以解釋為“地帶”、“地產(chǎn)”、“陸地”和“國(guó)土”等。因此在一些英語(yǔ)國(guó)家的法律中，“l(fā)and”的法律定義中還包括了樹(shù)木、水流等。現(xiàn)在，我國(guó)的《物權(quán)法》以法律形式提出了土地使用權(quán)分層設(shè)立的概念，無(wú)疑也是擴(kuò)展了“土地”這一概念的內(nèi)涵。

本文中的“土地的空間使用權(quán)”是指對(duì)特定空間的支配且排他的權(quán)利。但這一“特定空間”的范圍怎么確定呢？本文定義土地空間使用權(quán)的“特定空間”范圍是指除地表之外的地上和地下一定范圍的空間。因?yàn)槟壳拔覈?guó)的權(quán)利人獲得土地使用權(quán)后，不僅是利用土地表層，而且要在土地的上下空間內(nèi)營(yíng)造建筑物和構(gòu)筑物。

1.2 土地空間利用的意義

以往的土地使用權(quán)僅僅立足于土地的二維使用，不能全面體現(xiàn)土地的各項(xiàng)權(quán)利。2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地的使用權(quán)可以分層設(shè)立，從立法上明確了土地的空間權(quán)利。《物權(quán)法》第一百三十六條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的土地空間范圍是這樣規(guī)定的：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”

1.2.1 土地使用權(quán)的分層設(shè)立

《物權(quán)法》第一次從法律的高度明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地面以及地下分別設(shè)立的制度。建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，即可以立體設(shè)立，只要不產(chǎn)生交叉就可以。

比如政府與開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際需要出讓、受讓一個(gè)地塊的一部分地面或空間。如果開(kāi)發(fā)商只需要購(gòu)買(mǎi)某地塊的地下使用權(quán)，開(kāi)發(fā)地下商場(chǎng)或者地下室，那么他可以單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)這一部分，獲得獨(dú)立的土地使用權(quán)證，只要對(duì)該地塊的使用不損害土地的其他用途。也就是說(shuō)在一塊土地之上的使用權(quán)可以成立體設(shè)立。因此，我們要更新觀念，準(zhǔn)確把握土地的內(nèi)涵，應(yīng)著眼于土地的空間開(kāi)發(fā)，使土地這一稀缺資源的利用效益最大化。

1.2.2 土地空間利用對(duì)地價(jià)評(píng)估產(chǎn)生影響

土地的空間利用豐富了以往概念中土地使用權(quán)的內(nèi)容，并使得土地的利用收益與空間權(quán)屬狀況、空間的可利用程度及空間的立體區(qū)位效益產(chǎn)生了聯(lián)系，從而將導(dǎo)致地價(jià)評(píng)估觀念與方法的更新。

土地的空間利用在地價(jià)評(píng)估方面可以有如下應(yīng)用：用于分離房地產(chǎn)中土地與建筑物的價(jià)格；用于空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)等有關(guān)土地立體利用的價(jià)值評(píng)估；建筑物產(chǎn)權(quán)分割時(shí)，用于計(jì)算各層價(jià)值比與單價(jià)及各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)分配的價(jià)值；城市改造及城市開(kāi)發(fā)引起的土地利用權(quán)益人權(quán)益損害的價(jià)值評(píng)估等等。

《物權(quán)法》中還無(wú)土地空間利用的具體實(shí)施細(xì)則。土地空間利用權(quán)的取得方式和程序、空間利用權(quán)的空間范圍、空間利用權(quán)的適用對(duì)象、空間利用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等問(wèn)題，《物權(quán)法》并未進(jìn)行規(guī)定。因此，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極探索城市土地立體利用的模式。這不僅要考慮城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的利用，而且還應(yīng)關(guān)注城市發(fā)展的生態(tài)環(huán)境和社會(huì)效益，還應(yīng)從城市可持續(xù)發(fā)展的高度來(lái)認(rèn)識(shí)城市土地的立體利用。而所有這些工作都需要研究土地使用權(quán)各層空間的價(jià)值評(píng)估。

2土地空間使用權(quán)評(píng)估方法探討

2.1 將立體地價(jià)引入土地空間使用權(quán)評(píng)估

土地空間使用權(quán)的價(jià)值也就是土地價(jià)值在立體空間上的分布。對(duì)土地價(jià)值在立體空間上的一般性分布規(guī)律的掌握，對(duì)于土地空間使用權(quán)的評(píng)估有重要意義。國(guó)外對(duì)立體地價(jià)的評(píng)估已經(jīng)有了很大的發(fā)展。這將對(duì)于我們開(kāi)展土地空間使用權(quán)評(píng)估是很好的借鑒。

2.1.1 德國(guó)的土地空間使用權(quán)價(jià)值評(píng)估

德國(guó)在對(duì)因公共設(shè)施占用空間導(dǎo)致私人空間權(quán)益損失的補(bǔ)償中，就采取了土地空間使用權(quán)的管理概念。德國(guó)以地役權(quán)的負(fù)擔(dān)對(duì)土地空間使用權(quán)的損失進(jìn)行衡量，其土地空間使用權(quán)產(chǎn)生的損失值為無(wú)地役權(quán)負(fù)擔(dān)時(shí)的土地價(jià)值與有地役權(quán)負(fù)擔(dān)時(shí)的土地價(jià)值之差。

對(duì)于建筑物各樓層空間使用權(quán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估，德國(guó)采取史基墨滾動(dòng)法（Schirmer entwickekten Methods），見(jiàn)表1與表4。這一方法是以七層建筑物為基準(zhǔn)，確定各樓層每平方米的價(jià)值權(quán)數(shù)。這一價(jià)值點(diǎn)數(shù)法，將根據(jù)價(jià)值評(píng)估的目的、建筑物的土地位置、用途、外觀等條件，由有關(guān)部門(mén)對(duì)這一價(jià)值表進(jìn)行調(diào)整。

在上述的史基墨各樓層經(jīng)濟(jì)價(jià)值表中，均以地上一層的價(jià)值為最高。若地上一層效用比率設(shè)定為100%，則各樓層的效用比率如表4所示。可以發(fā)現(xiàn)，自地上一層向上及向下的樓層，效用比率依次遞減。其中，繁華商業(yè)區(qū)域的地下一層、地上二層及地上三層的效用比率亦較高。

2.1.2日本的土地空間使用權(quán)價(jià)值評(píng)估

日本高層建筑物較多。在這些高層建筑物中，具有最高效用比率的為商業(yè)店鋪，其次為辦公場(chǎng)所，住宅的效用比率最低。日本《公共用地?fù)p失補(bǔ)償細(xì)則》規(guī)定了建筑物的樓層效用比率，如表5所示。其中，A類(lèi)建筑物：下層用于商業(yè)店鋪，上層用于辦公（也有在辦公場(chǎng)所的上層作為住宅的）；B類(lèi)建筑物：全樓均作辦公使用；C類(lèi)建筑物：下層用于辦公或商業(yè)店鋪，上層大部分作為住宅；D類(lèi)建筑物：全樓均是住宅。

與德國(guó)一樣，也是一樓的效用比率最高，自地上一層起往上和往下依次遞減。

注：1.本表的效用比率是在地價(jià)的立體分布與建筑物價(jià)格的立體分布相同的前提下進(jìn)行計(jì)算的。 2. 本表效用比率僅為一般性標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物所處區(qū)域與城市級(jí)別等實(shí)際情形，效用比率應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。3.本表未列示的樓層效用比率，可按本表的制訂原則與實(shí)際情形進(jìn)行補(bǔ)充。4. 本表為各樓層單位面積的效用比率。5. C1為四層以上用作住宅，C2為三層以上用作住宅，C3為二層以上用作住宅。

在日本，除評(píng)估建筑物價(jià)值時(shí)需要應(yīng)用這一涉及土地空間使用權(quán)的效用比率之外，在評(píng)估土地的地上權(quán)與地下權(quán)、地役權(quán)、占用權(quán)以及土地立體利用的妨礙率時(shí)，都需要應(yīng)用這一效用比率。

2.1.3 我們可以獲得的借鑒

土地空間使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估，在上述國(guó)家均得到了相當(dāng)?shù)闹匾暋Ｎ覀冞€可以發(fā)現(xiàn)，日本與德國(guó)兩國(guó)各樓層的效用比率分布基本相同。這顯示土地立體空間的效用比率存在一定的規(guī)律，可以作為我國(guó)確定土地立體空間效用比率的參照。

確定建筑物土地空間使用權(quán)中的效用比率，需要進(jìn)行當(dāng)前建筑物各樓層價(jià)格的調(diào)查工作。在日本，此項(xiàng)調(diào)查工作是由作為民間社團(tuán)的價(jià)值評(píng)估協(xié)會(huì)參與進(jìn)行的。我國(guó)也可以采取政府與民間合作的模式，進(jìn)行各地區(qū)各樓層建筑物價(jià)格的調(diào)查。

2.2對(duì)土地空間使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估

目前，業(yè)內(nèi)已經(jīng)對(duì)土地的地下空間及地上空間使用權(quán)的評(píng)估，提出了一些具體的評(píng)估方法。歸納起來(lái)主要有以下幾種：

（1）剩余法

該方法是預(yù)測(cè)新增加空間所增加的建筑銷(xiāo)售額，再扣除建筑新增空間的投資費(fèi)用及由此而增加的各種專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)與稅收，以余額確定新增土地空間使用權(quán)的價(jià)值。

（2）收益還原法

該方法是以一定的還原利率對(duì)所增加空間每年預(yù)期的純收益增加額進(jìn)行還原，求得新增土地空間使用權(quán)的價(jià)值。

（3）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

該方法是依基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)評(píng)估空間地價(jià)。如，吉林省的九臺(tái)市2006年通過(guò)了《關(guān)于公布實(shí)施九臺(tái)市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格的通知》。該通知規(guī)定：“地下空間土地使用權(quán)按地下規(guī)劃建筑用途確定土地用途，地下一層土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)按同類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)的50%確定，地下二層按30%確定，地下二層以下按15%確定。”

該方法能夠快速有據(jù)地確定地下空間土地使用權(quán)的價(jià)格，但該方法相對(duì)來(lái)說(shuō)過(guò)于簡(jiǎn)單。首先，該方法沒(méi)有體現(xiàn)同一級(jí)別不同地塊的個(gè)體差異；其次，基準(zhǔn)地價(jià)自身也存在不能及時(shí)反應(yīng)當(dāng)前地價(jià)水平變動(dòng)的缺陷；此外，該規(guī)定也沒(méi)有說(shuō)明地下空間土地使用權(quán)相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格的比率的確定依據(jù)。

(4) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法

這是一種動(dòng)態(tài)分析的方法。其中，凈現(xiàn)值是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或稱(chēng)之為基準(zhǔn)收益率的比率，進(jìn)行折現(xiàn)，求取土地全部空間使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。

(5) 根據(jù)立體基準(zhǔn)地價(jià)體系進(jìn)行評(píng)估的方法

研究者認(rèn)為，土地空間使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，必須研究城市土地三維空間的實(shí)質(zhì)，土地空間使用權(quán)價(jià)值應(yīng)充分體現(xiàn)城市土地空間的權(quán)利狀況。研究者因此認(rèn)為，需要先建立城市土地的三維立體區(qū)位的理論，然后對(duì)城市土地空間區(qū)位進(jìn)行分等定級(jí)，建立立體基準(zhǔn)地價(jià)體系，確定各類(lèi)用地的立體基準(zhǔn)地價(jià)(以元/立方米表示)與建筑的立體建造成本，再以剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。

3結(jié)束語(yǔ)

筆者認(rèn)為，土地空間使用權(quán)評(píng)估至少應(yīng)采用兩種評(píng)估方法，以提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。通過(guò)采用兩種方法，將可能剔除其中一種評(píng)估方法中的不合理內(nèi)容。

此外，筆者認(rèn)為，土地空間利用不應(yīng)脫離城市規(guī)劃的制約。如開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了某一塊土地的使用權(quán)后，也并不意味著他即同時(shí)就擁有了地上和地下的空間使用權(quán)，起碼還得受容積率的限制。

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（作者單位：重慶工商大學(xué)管理學(xué)院）