從信貸數據看房地產從緊貨幣政策

易憲容，中國社科院金融研究所金融發展室主任。著作有：《現代合約經濟學導論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經濟思想研究》、《金融市場與制度選擇》、《金融市場的合約分析》、《經濟學與經濟》、《金融市場的震蕩與發展》、《經濟繁榮與權力運作》等。

從央行最近公布的信貸數據來看，一季度貨幣信貸增幅有所回落，從緊貨幣政策成效顯現。比如，2008年3月末，金融機構本外幣各項貸款余額為29.39萬億元，同比增長16.23％。金融機構人民幣各項貸款余額27.50萬億元，同比增長14.78％，增幅比上年末低1.32個百分點。一季度人民幣貸款增加13326億元，同比少增891億元。而且居民戶貸款增加2394億元，同比少增928億元。非金融性公司及其他部門貸款增加10933億元，同比多增37億元。3月末金融機構外匯貸款余額為2688億美元，同比增長56.92％，一季度外匯各項貸款增加488億美元，同比多增462億美元。

從這些數據可以看到，一季度的銀行信貸表現出與以前不同特征。一是盡管人民幣貸款的增長有所下降，但外幣增長則快速飆升。本外幣貸款的增長仍然處于一個快速增長水平，總額達到16732億元水平。也就是說，盡管從緊的貨幣政策并沒有改變，但是企業正在突破這種從緊貨幣政策的限制，在人民幣快速升值的情況下，把過度的信貸擴張轉向外幣。

二是人民幣信貸規模的減少，不是表現為企業信貸需求減少上，而是表現為居民戶貸款的減少。而居民戶的信貸規模收縮并不是了另外一種外幣流入房地產的方式。

由于居民信貸需求下降，而且是現有的信貸政策調整(如359號文件的第二套住房政策)導致居民個人住房消費貸款的減少。這是對2007年居民住房消費信貸不正常的快速增長有一定程度的調整。

也就是說，從緊的貨幣政策不僅沒有減少銀行資金對房地產市場流入，反之更多的銀行信貸資金流入房地產市場。如1～2月份房地產開發資金達5653億元，其中國內銀行增長最快而且所占的比重較高(達2779億元，同比增長31.9％，總開發資金占比為49％)，外資進入房地產的資金減少到46億，負增長42％，所占比重不到1％。這就是說，央行緊縮的貨幣政策不僅對房地產市場影響小，反之有更多的資金流入房地產市場；同時，由于一系列嚴格限制外資進入國內房地產市場的政策，外資進入房地產的資金越來越小。但是，國內房地產企業開始通過外幣貸款的方式尋找到另一種外幣流入房地產的方式。三是針對目前銀行信貸市場的基本形勢，一方面房地產開發商不斷地在發出“從緊的貨幣政策如何導致房地產業資金困難、房地產業如何缺錢”的言論，另一方面央行上海分行又下發了《關于協助調查房地產開發企業資金情況的通知》，要求相關銀行對上海市房企資金情況進行抽樣調查，以便跟蹤房地產信貸政策效應，從而導致地產股在大盤走軟的背景下出現大跌，如萬科A四月中下旬以來的累計跌幅達17.55％。

但從上述的銀行信貸數據來看，一季度進入房地產的信貸資金同比不僅沒有減少反而增長不少。但房地產企業為什么會感覺到今年的資金緊張，問題的關鍵是去年以來不少房地產政策發生了根本性變化，房地產開發商用傳統的方式來運行，當然會感覺今年的資金緊張。比如，新的土地政策就規定，對于一塊土地，土地出讓金可以分期付款，但不可以分期獲得土地證，而土地證不能夠獲得，房地產企業當然不可做預售：住房建筑要在封頂之后才能預售；住房預售款要預繳收入所得稅等等。這些規定表明，房地產開發企業資金運行環境發生了很大變化，這自然也會增加房地產開發企業的資金壓力。也就是說，在從緊的貨幣政策及樓市價格高企的背景下，房地產開發商已經不可能再獲得前幾年那樣政策優待，特別不可能與前幾年那樣讓銀行信貸大量流入房地產市場，因為，從美國次貸危機的教訓中，銀行的信貸資源過度流入房地產業，其中潛在的風險不會不引起銀行注意。就目前的情況來看，又一場房地產開發商與央行及相關監管部門的房地產政策博弈正在展開。這有點如2003年121號文件推出的情況相同。央行公開的數據表明，大量的銀行信貸資金流入房地產市場，但房地產開發商則在采取各種輿論工具表明房地產業由于政府從緊的貨幣政策而將導致資金全面緊張，甚至于導致房地產企業“斷糧”的危險。而這種房地產企業“斷糧”危險不僅會導致房地產企業倒閉的危險，更重要的是會讓快速增長的中國經濟逆轉，因此，在房地產開發商看來，政府應該重新檢討從緊的貨幣政策并改變從緊貨幣政策的方向。但實際上并非如此，只不過房地產開發商希望通過這種方式來改變現行的房地產政策以利于房地產市場按照他們意圖發展。

同時，央行及相關房地產職能部門，鑒于美國次貸危機，鑒于目前中國嚴重的通貨膨脹，鑒于新一屆政府比2003年的成熟，以及早幾前房地產市場發展所造成的嚴重的社會問題，房地產開發商的輿論博弈要想回到2003年的老路已經成了歷史。一則十七大報告及政府工作報告對房地產市場的宗旨及目標已經有了明確的界定，即民生的房地產市場，房地產開發商要想通過輿論博弈的方式來改變這種宗旨是不可能的。二則美國次貸危機的教訓已經改變政府對房地產市場的根本認識，從而把防范房地產市場的風險擺在相關職能的政府部門的面前，特別是防范銀行信貸的風險，因此在物價與樓價高企的情況下，要想在短期內發言從緊的貨幣政策是不可能的。三則一季度的銀行信貸增長放緩重點不在企業信貸增長放緩而個人銀行信貸放緩，而個人銀行信貸最為核心的部分是個人住房按揭貸款。而個人住房按揭貸款增長快速減少(少增891億)，即使讓大量的銀行信貸流入給房地產開發商，只能增加更多的房地產供給，促使房價調整，而不可能讓房地產市場重回前幾年情況下。在這種情況下，房地產開發商銀行信貸的增長所面臨的風險也就會越來越高。對于這點，央行監管部門應該比本文認識得更清楚。正因為這樣的一些理由，從緊的貨幣政策在短期內改變是不可能。房地產開發商與政府的博弈也不會回到2003年的老路上去。

總之，從緊的貨幣政策效應僅僅開始，房地產開發商與相關政府職能部門的博弈是不可避免的，但相關政府職能部門應該在這次博弈中一定要略勝一籌，不要如2003年那樣敗下陣來。