精打細算省房貸

正確選擇房貸，省錢的同時可以使購房者早日由“房奴”成為房主。

如今的房地產市場是看房的多，買房的少，大家都感覺房價還可能再跌，謹慎出手為上，但是對那些確實需要買房或已經買了房子的人來說，房貸則成為他們最關心的問題。尤其是近期央行連續降息，對供房一族來說影響巨大。隨著一個多月的醞釀，各家銀行有關房貸新政的實施細則也逐步明朗化。如果房貸選擇得當，可以讓您省下不少錢。

降息周期優選公積金貸款

目前，常見的房貸方式主要有商業貸款、公積金貸款和兩者組合貸款三種，各種房貸方式各有利弊。

商業貸款的優勢在于貸款額度較高，且手續比較簡單，但是它的利率較高，一般要比公積金貸款利率高出一個百分點以上，11月27日利率調整后，商業貸款基準利率五年以上為6.12％，五年以下為5.94％，住房公積金貸款利率五年以上為4.05％；五年以下為3.51％。并且它提前還貸的限制較多。

公積金貸款雖然利率較低，提前還貸較自由，但是最高貸款額度有限，并且申請公積金貸款的手續較復雜，時間成本較大。

公積金貸款加商業貸款組合貸款可以不受貸款總金額的限制，并且最大限度地節省利息，但是它的申請需要辦理公積金貸款和商業貸款兩套手續，繳納兩種貸款所需的各種費用，因此申請者需要充足的時間和精力來應對。

有人認為辦理公積金貸款支付的各種費用較多，綜合考慮，似乎并不比商業貸款省多少。但事實上，公積金貸款比商業貸款多了評估費，卻少了律師費。另外，購房人用住房抵押進行公積金貸款，辦完手續后，按規定保險公司將扣除一定手續費后退還借款人剩余年限的“購房綜合險”的保費。隨著公積金貸款批貸放款的時間縮短、交易流程提速、暫不受二套房政策限制等優惠政策的推出，公積金貸款正在成為購房人的首選。

慎選還貸方式

貸款方式和額度選定后，如何歸還貸款就成為應該重點考慮的問題了，還款又可以分為使用公積金和不使用公積金兩種。

使用公積金還款有兩種選擇：一次性還款法和逐月還款法。一次性還款法是指每年用購房人住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，如果住房公積金月繳額每年遞增，則購房人就可以提前還清貸款，減少一部分利息支出。而逐月還款法是使用購房人公積金賬戶里的余額加上每月繳存的公積金，如果公積金繳存額是在遞增，則在貸款前期的還款壓力比較輕，尤其是對于收入有限，剛剛支付大筆首付的購房人，這種還款方式雖然不會減少利息支出，但是易于長期規劃。

目前，商業銀行主要有等額本金和等額本息兩種還款方式。等額本金是指將本金平均分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息，前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。而等額本息是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

假如張先生以12000元/平方米的價格買入100平米大小的住房，則總房款為120萬元，首付20％即24萬元，從銀行按揭貸款96萬元，按2008年11月27日利率基準計算利息，分20年還。

方案1

等額本息方式還貸，則每月還款6944.36元，支付利息706647.08元，還款總額為166647.08元。

方案2

等額本金方式還貸，則前三個月還款金額分別為：8896元、8875.6元和8855.2元，以后逐月遞減，支付利息總額為589968元，還款總額為1549968元。

比較可知，從省錢角度看，等額本金還款方式優于等額本息，但是在還貸初期，等額本金還貸壓力較大，以后逐步減小。

此外，在還貸前期，等額本金歸還本息的金額大于等額本息法，若處于降息周期，則等額本金法在較高利率時已經支付了較多的本息，享受低利率的本金要比等額本息法小很多，因此等額本息法更容易享受到降息帶來的好處。購房人應該根據自身經濟實力和未來收入狀況：綜合考慮，選擇適合的還貸方式。

提前還貸選時機

一般在年底的時候是提前還貸的高峰期，但是如今中國已經進入降息周期，購房人的還貸壓力將逐步減輕，此時不是提前還貸的好時機。

央行連續四次降息，大大地減少了購房人的利息支出。尤其是對于那些選擇了等額本金還款方式且處于還款中后期的購房人，提前還貸意義不大，因為在還款前期月供利息比重比較大，越往后利息支出越少。

當然提前還貸是否合適是因人而異的，如果購房人不擅長投資，或投資回報低于銀行貸款利率，當資金比較充裕的時候，這部分人可以考慮提前還貸，減輕還貸壓力。

警惕四大認識誤區

誤區一：貸款方式自由轉。如今，央行大幅度降低利率，公積金貸款優勢明顯，對于已經使用商業貸款且現在還款壓力較大的購房人來說，急切希望將商業貸款轉為公積金貸款，但是根據銀行規定，貸款后貸款方式不能任意更改。

誤區二：更換已貸款的還款方式。等額本金和等額本息兩種還款方式各有利弊，當購房人需求情況發生變化時，希望可以通過轉變還貸方式來減輕壓力的要求是不可能被銀行所接受的。根據銀行相關規定，一般只有當借款人提出部分提前還貸時。結清提前還貸以前的那部分貸款后剩余按揭貸款可以根據借款人的要求進行適當調整與變更。除此方法之外，借款人已經貸款后還款方式是不可以改變的。

誤區三：延長已貸款的還款年限。當宏觀經濟形勢不好，人們收入減少時，不少購房人想要通過延長貸款年限來減輕月供壓力，對于這一點是不可行的。因為，根據銀行政策規定以及銀行與借款人簽署借款合同的條款來看，當借款人已經辦理完一切貸款手續后，其還款年限是不可以隨意延長的。不過，為了減少還貸壓力，購房人可以縮短還款年限和提前還貸。

誤區四：隨意變更借款人身份。貸款壓力增大后，部分人群想通過更改或者添加借款合同中的借款人數來達到緩解壓力的目的，其實這樣做也是不可以的。換句話說貸款協議上的借款人不可以任意刪減、取締或者添加。

巧用銀行房貸產品

市場需求的多樣化，促進了房貸產品的細分，各家銀行紛紛推出了各具特色、滿足不同需求的房貸產品，人們應該細心選擇。目前市場上常見的房貸產品主要有以下幾種：

1、混合利率房貸，是指在貸款開始的一段時間內利率保持固定不變，利率固定期結束后利率執行方式轉換為浮動利率的貸款。有了混合利率貸款，即使客戶的貸款在10年以上，也能夠享受到固定利率規避利率上升風險的好處。適合收入固定、預期升息或鎖定風險的人。

2、固定利率房貸，是指在貸款期限內利率保持固定不變的個人住房貸款。其最大優點在于，一旦選擇了這項業務，將不用再為房貸利率操心，一旦利率上漲還能規避風險。適合對未來理財有完整周密的規劃，同時對利率變動有一定風險承受能力的購房人。

3、直客式貸款，即個人先找銀行貸款，然后去各樓盤買房，由于銀行不通過開發商就可以向購房人本人發放購房貸款，買房人先貸款后買房，立刻能享受到一次付清房款的優惠。適用于銀行信用等級較高的客戶，特別適用于優質法人客戶職工團購。

4、接力房貸，是指以子女或父母作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與子女作為共同借款人而辦理的個人住房貸款，對于子女已婚的，其配偶也可作為共同借款人。父母和子女均具有穩定的職業和收入的人較適用。

對于一般投資者而言，購房是關乎一生的大事，不僅選房要謹慎，選擇房貸更需要仔細衡量，并隨著自身財務情況和宏觀經濟環境的變化，及時調整。房貸同其他理財產品一樣，都是有個性的，不同的人、不同的時間、不同的環境，決定了需求的不同、選擇的不同，量體裁衣、隨勢而動，輕輕松松還房貸。