樓市何時見底？

大眾的一貫心理是買漲不買跌。政府愈救市，百姓愈觀望，在此種氖圍中，樓市抄底仿佛并不容易。2009年房地產市場將上演更慘烈的價格戰的預期在影響著準備購房的人。

在各地均陸續出臺了救市的舉措之后，11月26日，央行公布了今年四次降息中幅度最大的一次降息。在降息之下，樓市是否能夠走出專家預言中的低谷?

降息下的樓市

在中央政府啟動了4萬億救市計劃后，作為一系列調整政策中的一個——11月26日，央行決定進行11年來從未有過的大幅降息——從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點。從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。

中易安房地產擔保有限公司北京總經理徐志東在接受《小康·財智》記者采訪時說，作為今年四次降息中幅度最大的一次，“此次大幅下調存貸款利率，有望強有力地影響消費者心理，刺激需求的釋放。”

“可以預見，持有成本明顯減少會讓更多消費需求重新回歸到房地產市場當中。”徐志東說。

根據測算：以貸款50萬元、期限20年的等額本息還款法計算，如果執行0.7倍的優惠利率，降息前月供為3310.8元，降息后月供為3105.3元，每月節省多達205.5元，總利息能減少近5萬元。

據了解，本次降息當中，5年期以上商業貸款利率下調108個基點，公積金利率僅下調54個基點。調整后，公積金利率4.05％已經接近商貸優惠利率水平。

測算下來，按貸款50萬元、期限20年的等額本息還款法計算，公積金月供為3043.1元，商貸優惠利率(0.7倍)月供為3105.3元，二者相差62.2元。相比之下，公積金利率相對商貸已經沒有明顯的優勢，因此，央行此次大幅降息后，預計商貸比例將有所上升。

在開發商方面，潘石屹稱，這次降息首先是讓一些負債高的房地產企業可以暫時喘口氣了。“像萬科等一些大型房地產企業的貸款額都在百億左右，此次降息意味著企業的財務成本一下降低了上億元，這個幅度是很大的。對SOHO中國來說，雖然公司負債率不高，但降息有助于整體經濟轉暖。”

徐志東認為，降息只是一個利好的信號，并不能真正解決房地產開發商的燃眉之急——在成交量低迷的態勢下，開發商最迫切希望的是銀行信貸的松綁。在他看來，在這個節骨眼上，行業洗牌是必然的。“撐不住的只能面臨著破產或者被兼并。”

樓市還要繼續調整嗎?

11月20日在北京展覽館舉行的第七屆住博會上，著名房地產研究學者、北京師范大學金融研究中心教授鐘偉提交了一份“房地產行業資金供求缺口分析報告”。在該報告中，鐘偉預測，2009年房地產行業資金缺口將達6765.69億元。這也就意味著房地產可能給中國商業銀行帶來的不良貸款是驚人的。

鐘偉認為，2009年的房地產市場有兩種可能的調整軌跡：其一是中期調整，房地產市場進一步走向蕭條，進入_個長期的深度調整期，在2009年全年行業沒有復蘇勢頭；其二是短期調整，在經歷一年多時間的調整以后，到2009年底出現較為明顯的復蘇勢頭，房地產市場重新走上較為強勁的發展軌道。

“房地產行業陷入中期調整的可能性明顯大于短期調整的可能性。”鐘偉說。

鐘偉認為，目前房地產行業遭遇的并不單純是資金供求缺口問題。而是預期變壞。在這種預期變壞下產生了“三重緊縮”效應。

第一是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者都在持幣待購，這種觀望本身就是一種不斷惡化預期的自我循環。

第二是即便商業銀行意識到對房地產業過度收緊貸款可能會使得行業調整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當維持對房地產行業的信貸支持是理性和必要的。但從單個銀行來看，哪家率先收緊了開發貸款，就等于把房地產行業景氣下行帶來的風險轉嫁到了尚未收緊房貸的銀行。

第三是中國的房地產開發模式很大程度上是快速拿地、快速開發、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產企業獲得最好的項目利潤率，但有助于其規避市場風險，在銷售節奏放慢的情況下，房地產開發企業就面臨著建造成本上漲、土地儲備資金不足等全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發商失去了規避市場風險和項目風險的最主要手段。

鐘偉認為，“上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產的信貸就可以解決的。”

徐志東稱，市場的信心傳遞和政府的決心將決定明年房地產行業的命運。“明年5、6月份對這個行業是個坎。但絕對不會出現房價暴跌的情況。”

“國家目前出臺的一系列新政，降低利率，其實都是刺激大家消費。買房的人一多，價格自然就會上來。”徐志東說，“房價肯定不可能下降到2006年的水平，如果降到那個程度，大家肯定是不買房，而忙著去解決溫飽、吃飯問題了。”

明年春展將是風向標

在開發商的期盼中，11月21日，北京市建委等11個部門聯合印發了《關于促進房地產市場穩定發展的若干意見》，正式表明姿態，出手救市。政策涉及：降低住房交易稅收負擔、調整享受優惠政策的普通商品住房價格標準，加大住房消費信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵居民合理的住房消費，活躍市場交易。

亞豪房地產服務機構營銷總監朱曉東對《小康·財智》記者分析，整體來看，北京的政策沒有超出之前中央和各個地方出臺的房地產政策范圍。而就這一政策而言，并不能根本改變北京目前樓市的整體面貌。外地雖然都在大幅度降，但北京的降幅相對來說是最小的。

“政府救市雖然有一些效應，但是效應不會很大。2008年快到年底了截至目前在北京房地產交易網上掛的那些項目，現在成交量在40％以上的占多少?”朱曉東提出質疑，其實很多數據可以說明一切問題的，因為老百姓手里面的錢和目前的市場價格產生了一個空檔或者是一個太大的空間。

在商品房市場觀望情緒濃重的環境下，持幣待購之風甚至波及到了原本價格比之周邊市場價低廉的限價房。據了解，在剛剛結束的北京今年首批限價房搖號配售中，14058戶配售家庭中，有2794戶放棄了選房，約占19.9％。樓市觀望之風可見一斑。

朱曉東分析，政府不妨用更見效的途徑來消除樓市的觀望，促進成交量，那就是以政府的名義來搞大團購與開發商談判。

“明年的春展將會是一個風向標。”朱曉東認為，現在是政府和百姓雙方在擠壓房地產市場的水分，從現在到明年6月份之間，市場的觀望與低迷在這一時期可能還將繼續存在。

增值保值地段何在

徐志東認為，目前投資房地產可能不是一個最好的機會。但這并不意味著投資房地產就是錯誤決策。房市的投資與投機是截然有別的，投資是長期持有。

“房產投資的關鍵是找到一個租金回報與月供間最相匹配的空間。目前的房地產市場投機客幾乎已經沒有了。關鍵是找到能夠真正保值增值的地段與樓盤。”徐志東說。

徐志東稱，就現在投資來講，有兩種選擇。如果有經濟實力，可以考慮CBD等租金可觀的大商圈；再就是地鐵等周邊地段的樓盤，條件是交通便利，可供工薪階層租住。他認為，在目前政府的樓市政策導向上，投資后者更為有利。

11月16日，貫穿北京南城的地鐵大興線全線動工。該工程預計于2010年12月通車運營。與此同時，明年一季度，北京地鐵7號線、14號線、15號線一期、昌平線、房山線和西郊線也將開工建設。同時，還將力爭開工建設S1線(門頭溝線)。

加上目前已經開工的4號線、10號線二期、8號線二期、6號線一期、9號線、亦莊線等7條線路。明年，北京的在建地鐵線將達到13條。

“明年的北京房地產市場將上演更慘烈的價格戰。”朱曉東分析，在這種背景下'選擇軌道交通周邊的樓盤將是增值保值的一種首選。

“正是由于人們都看重軌道交通邊樓盤的這一保值、增值效能，無異，這一類型的樓盤已經成為透支型物業。”朱曉東說，2008年軌道交通沿線樓盤的價格其實已相當于2012年這一樓盤的價格。

朱曉東認為，在這種情況下，消費者不妨可以選擇以地鐵站點為圓心，半徑2公里范圍內的樓盤。“這也就意味著這個范圍是離地鐵站兩站地遠。”

賈玉鵬是北京北五環外、立水橋附近的明天第一城項目的業務總監。該樓盤一推出就迅速銷售告罄，目前該樓盤的二手房依然炙手可熱。

根據歷史記錄，2005年10月，明天第一城開盤時均價為每平方米5200元，目前二手房價位為每平方米9625元。

賈玉鵬說，當初拿地的時候就是看中了明天第一城臨近5號線、13號線軌道交匯點這一條件。

“當時明天第一城的定位就是小戶型、低總價。滿足工薪階層、白領。主要的人群就是針對首次置業的25歲至35歲的消費群體。”賈玉鵬稱，軌道的高速、準時，再加上樓盤的自身特點，使當時的明天第一城成為人們選擇增值投資的首選。

“從明天第一城的經驗看，其價格、價值的體現有兩個關鍵的節點。第一就是當地鐵(5號線)開工日期確定以后，樓盤的價格開始飛漲；再就是地鐵通車半年后，二手房開始明顯升值。”賈玉鵬說。

鴻坤理想城位于北京南四環外、西紅門附近。貫穿北京南城的地鐵大興線從其西側地下越過。該樓盤營銷策劃中心主任常世芳在接受采訪時告訴《小康·財智》記者，今年以來，該樓盤已經創下了6月份、11月份兩個自然月各銷售一個億的記錄。

一站地到地鐵、一居總價50萬是該樓盤的宣傳口號。常世芳稱，該樓盤最初的定位就是面對剮性需求的一次置業者，小戶型、低總價。“這也是公司的一個策略，在目前的市場下，推花園洋房、雙拼別墅肯定不行。”

賈玉鵬說，在目前的市場觀望態勢下，要選擇增值保值樓盤項目，軌道交通沿線一公里之內的小戶型應該值得重點關注。

“尤其是軌道交通的交叉點、端點以及臨近端點的延伸點，都是可選擇的地段。”賈玉鵬認為，根據以往的經驗，這些地段的物業形態之前一直都沒有處在大家關注之中，一直都未漲，而搶占先機進行選擇就意味著大的增值空間。