集體土地使用權抵押的若干問題解析

摘要：集體土地使用權因受國家政策的限制，在流通、抵押等方面要遵守特別的規定，本文從集體土地使用權抵押的范圍、抵押時的價格評估、程序以及抵押權的實現四個方面對集體土地抵押進行了闡述。

關鍵詞：集體土地；抵押；問題；解析

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315(2008)08-109-01

土地使用權抵押是土地使用制度改革和市場經濟條件下促進經濟健康發展的重要手段，它是指土地使用者為保證自己或第三人債務的履行，將土地使用權不移交債權人而只作為擔保的行為。通過土地使用權抵押，抵押人不僅盤活了土地資產，融通資金為發展生產提供了有效途徑，而且為金融部門貸款安全回收提供了可靠的保障。本文擬就集體土地使用權抵押時所涉及到的幾個問題作一解析。

一、集體土地使用權抵押的范圍

我國實行土地社會主義公有制，國家法律確認社會主義土地公有制有兩種形式，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。實際上，國有土地有償、有期、有流動的管理使用制度已經通過法律的形式予以確認，抵押融資、轉讓、出租等暢通無阻，而集體土地產權則受國家的嚴格限制。如《擔保法》第77條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地所有的土地使用權不得抵押。根據《擔保法》第34條第5款及第36條第3款的規定，集體土地使用權可抵押的范圍有兩種情況：一是依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發包人同意；二是以鄉(鎮)村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，而該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》中“經縣級人民政府土地行政主管部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型集體土地使用權不得抵押”。

二、集體土地使用權抵押時的地價評估

以集體土地使用權抵押，必須進行地價評估。以承包方式取得的集體荒地土地使用權，由抵押雙方委托具有土地評估資格的中介機構進行地價評估，并經當地國土資源管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。鄉鎮企業集體土地使用權，由抵押雙方當事人持土地使用證和土地抵押人的貸款申請到地價評估中介機構聯系，對抵押地塊進行評估，評估結果報當地國土資源管理部門備案，并明確實現土地抵押權的方式。需要征為國有的，同時核定土地使用權出讓金額，由國土資源管理部門與抵押入在辦理抵押登記時簽定抵押土地使用權出讓合同，明確補交出讓金的金額，并規定出讓合同在抵押期滿抵押人不能清償債務而處置土地使用權時生效，在拍賣地價款中首先支付土地使用權出讓金，確保土地資產不流失，其余由抵押權人優先受償。

三、集體土地使用權抵押的程序

辦理集體土地使用權抵押，必須依照法定程序進行。通常順序是出示集體土地所有權人同意抵押的證明，對抵押的土地使用權進行地價評估，確認土地估價結果，抵押雙方簽定抵押合同，申請抵押登記，土地部門審核、登記、核發《土地他項權利證明書》。土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界限和面積。辦理抵押時，抵押雙方應在抵押合同簽定后15日內向土地管理部門申請抵押登記。抵押鄉鎮企業廠房等建筑物涉及集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；以承包方式取得的荒山、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明。另外，還應提交抵押登記申請書、抵押雙方的身份證明、抵押合同、經國土管理部門確認的地價評估報告。同一宗地多次抵押的，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按上述規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，國土管理部門將不予受理。抵押合同發生變更的，抵押人與抵押權人應當重新簽定抵押合同，并于抵押合同發生變更之日起15日內，持有關批準文件到國土資源管理部門辦理變更抵押登記手續。抵押合同解除或終止時，抵押權人出具還款證明與《土地他項權利證明書》一起交給抵押入，抵押人自抵押合同終止或解除之日起15內持有關文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

四、集體土地使用權抵押權的實現

當抵押入不能按期償還借款時，抵押權人有權依法取得抵押的集體土地使用權。但抵押權人若不是本集體經濟組織內部成員的，須辦理集體土地征用和國有土地出讓手續。鑒于目前我國在法律上對集體土地入市的嚴格限制，在土地使用權被拍賣變現過程中，若競得者為本集體經濟組織內部成員，不必適用“先征用后出讓”這一套模式，而若競得者為本集體經濟組織以外的成員，則須按使土地國有化方可轉移，而競得者事先并不了解這方面的規定，或后來礙于程序的繁瑣及費用的高昂，往往便擱置下來。或采取變通以“權利入股”的辦法，取得該企業一部分產權，從而使該企業成為受讓人與集體經濟組織合資或聯營的鄉(鎮)村企業。