現(xiàn)行按揭貸款規(guī)則不可松

最近，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直把房?jī)r(jià)頂在天花板而不下調(diào)，從而導(dǎo)致全國(guó)住房銷(xiāo)售迅速下降，甚至于不少地方出現(xiàn)住房銷(xiāo)售嚴(yán)重萎縮的局面。面對(duì)這種現(xiàn)象，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府開(kāi)始把其原因歸結(jié)為央行的緊縮政策及現(xiàn)在執(zhí)行的按揭貸款制度，認(rèn)為是商業(yè)銀行流入房地產(chǎn)的資金減少所致。因此，有些地方政府與開(kāi)發(fā)商開(kāi)始要求中央政府放松信貸，并出臺(tái)所謂的各種各樣的“救市政策”，但是地方政府出臺(tái)救市政策一大堆，實(shí)際效果卻十分有限。何也?他們沒(méi)有看到，或者沒(méi)有看清當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題的根源所在。

后來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府才明白，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售迅速下降，其關(guān)鍵的政策是由于2007年央行及銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)把住房消費(fèi)及住房投資嚴(yán)格區(qū)分的359號(hào)文件及452號(hào)文件。正因?yàn)椋@些文件把房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，從而把房地產(chǎn)炒作與投機(jī)逐漸地趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。正因?yàn)椋康禺a(chǎn)炒作與投機(jī)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求對(duì)象、格局發(fā)生了根本性變化，炒作、投機(jī)得到一定的遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售自然也會(huì)減少。而這些正好是今年總理政府工作報(bào)告關(guān)于遏制房地產(chǎn)不合理需求、過(guò)度需求的要求所在。正因?yàn)榇蠹衣靼琢俗》堪唇屹J款政策對(duì)房地產(chǎn)的重要性，因此，最近才有不少房地產(chǎn)商從自己所謂的救市，開(kāi)始轉(zhuǎn)向要求放松當(dāng)前的住房按揭貸款政策，特別是要放松第二套住房的政策。可以說(shuō)，這種表面上是為了保護(hù)居民自住性需求對(duì)按揭貸款政策的放松，實(shí)質(zhì)上是讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到炒作投機(jī)盛行的狀態(tài)，實(shí)際上也是希望讓已經(jīng)吹大了房地產(chǎn)泡沫重新再吹大，然后讓這些人手上持有的住房以高價(jià)的方式轉(zhuǎn)移給下家，最后讓房地產(chǎn)泡沫破滅，讓全國(guó)人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機(jī)及銀行危機(jī)買(mǎi)單。因此，本文堅(jiān)決反對(duì)對(duì)按揭貸款政策放松，而且認(rèn)為，對(duì)當(dāng)前住房按揭政策還得進(jìn)一步提高按揭貸款人市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，以個(gè)人真實(shí)性收入水平來(lái)作為其進(jìn)行按揭貸款的基本標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善住房按揭制度，這是防止出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)及保證國(guó)家金融安全最為重要的一環(huán)。

可以看到，早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管從2004年開(kāi)始一直沒(méi)有停止過(guò)，但是正如有人所說(shuō)，那時(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是“空調(diào)”。越是出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越是快速飚升。何也?出臺(tái)的房地產(chǎn)政策沒(méi)有把握住其要害所在。但是2007年的359號(hào)文件和452號(hào)文件出臺(tái)，對(duì)住房投資與消費(fèi)做簡(jiǎn)單的區(qū)分，即對(duì)住房消費(fèi)者仍然采取優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民進(jìn)入房地市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)自住性住房，而對(duì)住房投資者則采取市場(chǎng)方式，要求他們以市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而正是這一點(diǎn)點(diǎn)政策的變動(dòng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就發(fā)生根本性的變化。這種現(xiàn)象只能說(shuō)明2005-2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、房?jī)r(jià)快速飚升，并非是住房自住性需求所導(dǎo)致，而是房地產(chǎn)投機(jī)及炒作的結(jié)果。因?yàn)椋皇菍?duì)房地產(chǎn)投機(jī)及炒作進(jìn)行一些限制，要求房地產(chǎn)投機(jī)者不能夠享受自住住房的按揭優(yōu)惠政策，以市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售就迅速下降，這說(shuō)明房地產(chǎn)投機(jī)炒作盛行。如果現(xiàn)在由于房地產(chǎn)投機(jī)及炒作需求減少而認(rèn)為需要放松房地產(chǎn)按揭貸款政策，那不僅與24號(hào)文件精神、十七大報(bào)告的“民有所居”等基本的精神不相符合，而且也完全背棄了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本宗旨。把住房看作是一個(gè)可以投機(jī)炒作的產(chǎn)品，把房地產(chǎn)看作是一個(gè)可以允許投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng)，把房地產(chǎn)業(yè)看作是制造短期GDP增長(zhǎng)的工具及地方政府財(cái)政收入工具，如果我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以是這樣的形態(tài)，那么我們發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義何在?更何況房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是用屬于全國(guó)人民的土地在生產(chǎn)的啊!

還有，就目前中國(guó)的住房按揭政策來(lái)看，不僅是目前世界最為寬松的政策，而且也是最不完善的制度。我們只要看兩點(diǎn)就能夠知道當(dāng)前中國(guó)住房按揭政策是如何寬松及不完善的。一是在早幾年，只要是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，有哪一個(gè)人不能夠從銀行獲得按揭貸款的?可以說(shuō)，在早幾年，只要個(gè)人有意愿購(gòu)買(mǎi)住房，不管個(gè)人條件如何，不管個(gè)人收入水平高低，都能夠從銀行獲得所需要的住房按揭貸款。因?yàn)椋蟮膫€(gè)人收入證明可以通過(guò)律師事務(wù)所出錢(qián)來(lái)開(kāi)。如果不是在中國(guó)，哪個(gè)國(guó)家商業(yè)銀行會(huì)這樣做?二是個(gè)人住房按揭貸款，盡管是在美國(guó)，讓一些次級(jí)信用的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并由此導(dǎo)致了目前巨大的金融危機(jī)，但是美國(guó)這些人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有門(mén)檻的：一是也有次級(jí)信用評(píng)級(jí)，二是購(gòu)買(mǎi)住房也只是一套。但是在中國(guó)，許多進(jìn)入房地產(chǎn)的人連次級(jí)信用都沒(méi)有，而且正因?yàn)樗麄冞M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不要信用，不要真實(shí)性收入證明，因此，這些人可以買(mǎi)一套住房，也可以買(mǎi)二套、三套、四套住房，甚至于128套住房等。這是什么樣的住房按揭行為?這完全是在利用政府按揭貸款的優(yōu)惠政策掏空國(guó)家，完全是利用中國(guó)住房按揭制度缺陷制造銀行的風(fēng)險(xiǎn)及金融危機(jī)。在其他任何一個(gè)國(guó)家會(huì)出現(xiàn)這樣的事情嗎?根本就不可能。即使是現(xiàn)在，仍然有不少人通過(guò)鉆優(yōu)惠按揭貸款政策的空子，個(gè)人手上持有大量的住房，用于炒作和投機(jī)。如此離譜的住房按揭政策，剛開(kāi)始走上規(guī)范一點(diǎn)的路子，就有人出來(lái)要求放松。那么，這種放松住房按揭政策的要求，是不是讓銀行信貸政策重新走上離譜的老路，是不是不把房地產(chǎn)泡沫吹得最后破滅而讓全國(guó)人民來(lái)買(mǎi)單就不甘心?

還有，即使是當(dāng)前359號(hào)文件規(guī)范下的住房按揭政策，仍然是目前世界最為寬松的住房按揭政策。第一，在大多數(shù)國(guó)家，個(gè)人住房按揭貸款每個(gè)月還款的比重不會(huì)超過(guò)家庭月可支配收入28－35％，但是我國(guó)則可以達(dá)到50％；第二，在大多數(shù)國(guó)家，個(gè)人住房按揭貸款準(zhǔn)入需要用四個(gè)文件來(lái)證明其收入真實(shí)性。比如個(gè)人銀行對(duì)賬單、個(gè)人所得稅稅單、個(gè)人銀行信用記錄及個(gè)人公司證明。但是，目前在中國(guó)只要個(gè)人收入的公司證明，而且這種收入證明可以在律師事務(wù)所開(kāi)出。可以說(shuō)，中國(guó)的個(gè)人收入證明的真實(shí)性與其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家相關(guān)十萬(wàn)八千里。如果我們的個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入稍微從緊一點(diǎn)，那么肯定會(huì)有很多人是無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，也是無(wú)法從商業(yè)銀行獲得大多的信貸的。在如此寬松的住房按揭政策的條件下，還要對(duì)此政策放松，那么不是在刻意制造銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)還能有什么?如果當(dāng)前住房按揭政策放松了，某些個(gè)人利益膨脹了，房地產(chǎn)商暴利后逃走了，地方政府土地財(cái)政增加了及GDP上去了，但銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)限放大了，中國(guó)距離金融危機(jī)也就不遠(yuǎn)了!目前世界房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的問(wèn)題及教訓(xùn)，難道國(guó)人就沒(méi)有誰(shuí)看到嗎?

因此，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的住房按揭貸款政策，不是什么放松的問(wèn)題，而是全面的改革與完善。比如，降低個(gè)人按揭貸款月還款所占收入的比重、制定個(gè)人收入真實(shí)性審核有效標(biāo)準(zhǔn)及方式、加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)及根據(jù)不同個(gè)人信用評(píng)級(jí)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等。在此基礎(chǔ)上嚴(yán)格區(qū)分住房的自住性消費(fèi)及投資性購(gòu)買(mǎi)，并嚴(yán)格采取區(qū)別性風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。只有這樣，才能控制國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)防范信用風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)銀行監(jiān)管部門(mén)，決不可為以短期的經(jīng)濟(jì)繁榮而制造長(zhǎng)期的金融風(fēng)險(xiǎn)。

總之，就目前的情況來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的住房按揭貸款政策不僅不能夠放松，反之要進(jìn)行全面的改革與完善，特別是要制定一套嚴(yán)格的個(gè)人住房按揭貸款審查制度，讓那些沒(méi)有支付能力的人不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是讓那些希望通過(guò)金融杠桿來(lái)炒作房地產(chǎn)的人或是不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是即使進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)利可圖。如果我們的監(jiān)管部門(mén)看不到這一點(diǎn)，而要放松當(dāng)前的住房按揭貸款政策，那么短期的繁榮一定會(huì)帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的災(zāi)難。美國(guó)納斯達(dá)克泡沫破滅后格林斯潘所制造的房地產(chǎn)短期繁榮也就是目前美國(guó)金融市場(chǎng)惡果的根源，前車(chē)可鑒!

(本文作者為中國(guó)社科院金融研究所研究員)