房地產宏觀調控任重道遠

房地產宏觀調控會再次放松嗎？

2007年底，瘋狂上漲的全國城市房價，終于出現了緩和的態勢。在深圳、廣州等大城市，房價甚至出現了大幅度回落的現象。作為房地產炒作的重要推手，近年來蓬勃發展的房地產中介行業，由于缺乏成交量的支持，頻現破產倒閉的消息。聯系中國大中城市房價相對居民家庭收入普遍高估3-5倍的事實，房價回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發，開始支持中國房地產市場出現“反轉”或“拐點”的判斷。鑒于宏觀調控、市場規律的雙重作用驅動房市反轉的態勢越來越明晰，2008年以來，擔憂房價回落產生連鎖反應的聲音越來越大，從而主張國家放松對于房地產市場的宏觀調控。 反復無常的調控還會出現嗎？現在看來可能性正在增大?；ㄆ旒瘓F發表的研究報告稱，2008年內地一些城市的房地產價格正出現調整，再加上內地A股市場下跌，反映出之前推出的宏調措施已經奏效?；ㄆ旒瘓F預測，在美國經濟衰退可能拖累內地出口的陰影籠罩下，內地未必會推出新一輪的打壓樓市調控措施。如果調控樓市過緊，房價急跌，可能會對內地整個銀行體系構成負面影響。

花旗集團的這種預測，得到了房地產行業主管部門建設部高層的積極呼應。今年以來，建設部黨組書記、副部長姜偉新，就在多個場合表示堅決貫徹落實國務院關于宏觀調控的各項部署，抑制房價過快上漲。姜偉新特別強調房地產宏觀調控總的原則是“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降?！?以下簡稱“兩防”)引起業內關于房地產調控可能松動的猜測。

“兩防”的說法看似恰當，卻只能限于房價能為城鎮居民接受的條件下；在房價高企嚴重脫離居民家庭收入的情況下，強調“兩防”特別是防止房價過快過猛下降，實際上是在人為壓縮人們對未來時期房價下跌空間的預期，導致了房價逆調控持續暴漲趨勢。

誰都知道，房地產問題事關我國國民經濟全局，目前我國建筑、鋼鐵、有色金屬、水泥、航運等中間品產業的高速增長，很大比重是以房地產業為服務對象的。而且，房地產投資的持續增加，是以房價上漲引起的超額預期投資收益為前提的。一旦房地產業有什么風吹草動，不僅引發房地產投資的迅速減少，而且可能影響產能已經過剩的重化工業的發展前景。更重要的是，目前我國商業銀行深陷與房地產有關的土地抵押貸款、土地儲備貸款、開發貸款、建筑貸款、個人住房按揭等信貸資產當中，抗擊金融風險的能力極其脆弱。為了維護金融的穩定，就不能對房地產進行嚴厲的調控，對于由此必然出現的經濟過熱、通貨膨脹，只要采取“高超”的調控技巧，或許一切都會安然無恙？

中央放棄房地產調控立場的兩種可能

總體來看，目前要求放松房地產宏觀調控的理由。主要涉及以下三個方面。

一是所謂經濟增長和發展是目前第一要務的理由。

目前，一些經濟學界人士以中國南方雪災造成經濟損失、美國消費萎縮導致中國出口減少為由，以調控房地產可能影響中國經濟增長的態勢，進而影響就業和社會穩定為由。認為從緊的房地產調控已經不合時宜，要求放松對房地產的宏觀調控。截至2月12日，我國南方低溫雨雪冰凍災害已造成1111億元直接經濟損失。根據一些國際投資機構的推測。外部需求大幅下滑的風險，以及這場影響了幾乎半個中國的嚴重雪災帶來的損失，將極有可能促成中國決策層的政策轉變。他們甚至從有關講話中嗅出決策層政策基調發生重大轉變的信號：從僅一個多月前強調經濟過熱的風險，轉而強調不利外部環境帶來的經濟下行風險。中金公司則發文稱，盡管目前通脹是個比較嚴重的問題，但中國不可能容忍經濟增速大幅下滑。這些觀點和呼聲看似有理，卻是一種缺乏大局觀的膚淺之見。從世界各國經濟發展的一般規律看，消費是拉動經濟增長的最終動力。作為拉動經濟增長的另外兩個引擎，投資和出口創匯的目的，都是為了提升本國人民的消費水平；相反，如果過度的固定資產投資和過多的創匯，是建立在損害國內自然資源和生態環境以及經濟泡沫基礎上，最終損害了本國居民的生活質量，這種經濟增長也就失去了其最基本的意義。

需要警覺的是，我國的固定資產投資增長，很大程度上以房地產投資為龍頭的。對房地產業的扶持政策，為房地產商和地方政府帶來了豐厚的回報。但這些成績是建立在高房價基礎上的，引發民眾對高房價和房地產業諸多問題的不滿。更為嚴重的是，這種把社會資源主要配置在房地產業的政策，不僅危害到我國的耕地資源保護。也深深地擠壓了其他產業以及關系國家未來命運的教育、科技的發展空間。

房價大幅度上漲的本質是地價上漲。城鎮地價的大幅度變動，引起土地在農業種植和房屋建筑上的重大替代，客觀上拉動了直接從土地中種植的農副產品價格的上漲。所以盡管國家統計局不把房價納入消費物價指數的統計范圍，但是全國土地資源配置上的劇烈變動，必然引起的農副產品價格的大幅上漲，使得我國惡性通貨膨脹的局面不可遏制。從另外一個角度分析，在食品和住房價格之間，存在著一個合理的比價關系。房價高漲必然帶動食品價格的比價復歸。根據這個判斷，要想遏制糧食價格上漲，房價必須實現大幅度回落，房價和農副產品之間比價關系才能趨于協調。

二是所謂防止美國次債危機爆發的金融穩定要求。

眼下，一些“有識之士”以美國次債危機爆發，強調保持金融穩定為出發點，要求放松調控力促房價的穩定。這更是一種錯誤的、混亂的邏輯。要知道，美國次債危機的爆發的根本原因，就是美國金融業漠視風險的放貸行為，導致房產泡沫越吹越大最終破滅的結果。在此之前，美國多位著名投資者警告政府，房地產泡沫已經面臨破滅的風險，但未引起當局的重視，最終眼睜睜看著危機爆發而無所適從。

面對美國房地產的這次慘痛教訓，我們是選擇積極反省、懸崖勒馬，還是抱薪救火、變本加厲？答案是不言自明的。如果考慮到目前中國大中城市的房地產投機狂潮，要比美國泡沫破滅之前嚴重得多，而且商業銀行涉入范圍和程度也都大得多，就更值得我們高度警覺了。在政府高價拍賣土地、開發商操縱房價、銀行放貸審查松弛、稅收調控不力的多種因素合力的作用下，中國城市房地產出現了全世界絕無僅有的連續4－5年的上漲的局面，導致大量投資者通過按揭等手段套利，并用獲得的比初始資本大得多的資金再次投資于房市，不斷推高住房價格。

與美國有所不同的是，我國的住房信貸，可能是全世界管理技術最簡單和最粗陋的。因而對金融風險的承受和化解能力，要遠遠低于建立在分層控制體系基礎之上的美國金融市場。因此，我們所能做的，就是要通過宏觀調控規范金融業的信貸行為，擠壓房地產日益嚴重的泡沫，力避房市崩盤引發的金融崩潰乃至國民經濟大崩潰，舍此沒有任何出路。

房地產宏觀調控遠沒有到位

值得注意的是，本次雪災發生期面11名的宏觀經濟政策，與2003年“非典”事件發生后，國家有關部門從要求調控經濟過熱的政策，最后扭轉為促進經濟增長特別是促進房地產市場健康發展的政策，最后導演了一場全國大中城市房價連續4－5年大幅上漲的壯觀場面，造成了如今經濟增長和通貨膨脹不可遏止的局面。從這個意義上說，雪災以及美國消費市場的萎縮，正是對中央決策層智慧的重大者驗。

為什么我國的宏觀調控屢屢碰壁，甚至出現“越調控越高”的悖論呢？我認為以下六個方面是我們必須記取的：

第一，沒有把民生作為我國房地產業發展的起始點和終結點。實際上，任何產業不管對拉動經濟增長多么重要，其發展都不能建立在損害人民自由選擇(例如自主建房)和人民生活的基礎之上；違反了這個原則，房地產宏觀調控就會遠離民生。

第二，地方政府直接參與房地產交易，致使宏觀調控受到來自地方政府的重大阻撓。如果政府自己不能退出房地產利益鏈條，所謂公平、公正地調節和解決房地產發展當中的供給方和公眾之間的利益關系、促進房地產業持續健康發展等等，終將成為一句空話：

第三，幻想在不影響既得利益集團利益的前提下解決放地產問題。事實證明，解決老百姓的住房民生問題，必須打破房地產暴利，所謂維護既得利益階層暴利條件下的民生政策，注定是本末倒置的。

第四、宏觀調控的知識結構和技術手段均存在問題。市場調控不能局限于需求或供給的單邊，而應綜合各種信息和經濟知識，在總攬全局的基礎上實施對房地產供求的調節。

第五、沒有很好地控制商業銀行的介入，致使銀行業被房地產深度綁架，影響了中央調控的決心。目前銀行業深受房地產泡沫破裂的威脅，因此建立多層次細化信貸結構，嚴格執行房貸審批和貸款收回制度，抑制由于銀行業信貸制度帶來房市泡沫因素，減少未來房市泡沫破裂引發的大規模不良信貸資產，是當前我國的一項重大任務。

第六、沒有很好地定性住房屬性，房地產交易制度存在重大漏洞。今后我國必須杜絕制度上的漏洞，消除引發房市投機的內生機制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過度投機的政策，將虛擬經濟控制在促進而不是危害實體經濟的水平。

在內患和外憂并存的情況下，是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，還是把握全局，統籌兼顧，突出重點，狠抓落實，切實把各方面發展的積極性引導到科學發展上來，是值得中央高層和全國人民深入思考的重大問題。 房地產宏觀調控會再次放松嗎？

2007年底，瘋狂上漲的全國城市房價，終于出現了緩和的態勢。在深圳、廣州等大城市，房價甚至出現了大幅度回落的現象。作為房地產炒作的重要推手，近年來蓬勃發展的房地產中介行業，由于缺乏成交量的支持，頻現破產倒閉的消息。聯系中國大中城市房價相對居民家庭收入普遍高估3-5倍的事實，房價回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發，開始支持中國房地產市場出現“反轉”或“拐點”的判斷。鑒于宏觀調控、市場規律的雙重作用驅動房市反轉的態勢越來越明晰，2008年以來，擔憂房價回落產生連鎖反應的聲音越來越大，從而主張國家放松對于房地產市場的宏觀調控。 反復無常的調控還會出現嗎？現在看來可能性正在增大?；ㄆ旒瘓F發表的研究報告稱，2008年內地一些城市的房地產價格正出現調整，再加上內地A股市場下跌，反映出之前推出的宏調措施已經奏效?；ㄆ旒瘓F預測，在美國經濟衰退可能拖累內地出口的陰影籠罩下，內地未必會推出新一輪的打壓樓市調控措施。如果調控樓市過緊，房價急跌，可能會對內地整個銀行體系構成負面影響。

花旗集團的這種預測，得到了房地產行業主管部門建設部高層的積極呼應。今年以來，建設部黨組書記、副部長姜偉新，就在多個場合表示堅決貫徹落實國務院關于宏觀調控的各項部署，抑制房價過快上漲。姜偉新特別強調房地產宏觀調控總的原則是“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降?！?以下簡稱“兩防”)引起業內關于房地產調控可能松動的猜測。

“兩防”的說法看似恰當，卻只能限于房價能為城鎮居民接受的條件下；在房價高企嚴重脫離居民家庭收入的情況下，強調“兩防”特別是防止房價過快過猛下降，實際上是在人為壓縮人們對未來時期房價下跌空間的預期，導致了房價逆調控持續暴漲趨勢。

誰都知道，房地產問題事關我國國民經濟全局，目前我國建筑、鋼鐵、有色金屬、水泥、航運等中間品產業的高速增長，很大比重是以房地產業為服務對象的。而且，房地產投資的持續增加，是以房價上漲引起的超額預期投資收益為前提的。一旦房地產業有什么風吹草動，不僅引發房地產投資的迅速減少，而且可能影響產能已經過剩的重化工業的發展前景。更重要的是，目前我國商業銀行深陷與房地產有關的土地抵押貸款、土地儲備貸款、開發貸款、建筑貸款、個人住房按揭等信貸資產當中，抗擊金融風險的能力極其脆弱。為了維護金融的穩定，就不能對房地產進行嚴厲的調控，對于由此必然出現的經濟過熱、通貨膨脹，只要采取“高超”的調控技巧，或許一切都會安然無恙？

中央放棄房地產調控立場的兩種可能

總體來看，目前要求放松房地產宏觀調控的理由。主要涉及以下三個方面。

一是所謂經濟增長和發展是目前第一要務的理由。

目前，一些經濟學界人士以中國南方雪災造成經濟損失、美國消費萎縮導致中國出口減少為由，以調控房地產可能影響中國經濟增長的態勢，進而影響就業和社會穩定為由。認為從緊的房地產調控已經不合時宜，要求放松對房地產的宏觀調控。截至2月12日，我國南方低溫雨雪冰凍災害已造成1111億元直接經濟損失。根據一些國際投資機構的推測。外部需求大幅下滑的風險，以及這場影響了幾乎半個中國的嚴重雪災帶來的損失，將極有可能促成中國決策層的政策轉變。他們甚至從有關講話中嗅出決策層政策基調發生重大轉變的信號：從僅一個多月前強調經濟過熱的風險，轉而強調不利外部環境帶來的經濟下行風險。中金公司則發文稱，盡管目前通脹是個比較嚴重的問題，但中國不可能容忍經濟增速大幅下滑。這些觀點和呼聲看似有理，卻是一種缺乏大局觀的膚淺之見。從世界各國經濟發展的一般規律看，消費是拉動經濟增長的最終動力。作為拉動經濟增長的另外兩個引擎，投資和出口創匯的目的，都是為了提升本國人民的消費水平；相反，如果過度的固定資產投資和過多的創匯，是建立在損害國內自然資源和生態環境以及經濟泡沫基礎上，最終損害了本國居民的生活質量，這種經濟增長也就失去了其最基本的意義。

需要警覺的是，我國的固定資產投資增長，很大程度上以房地產投資為龍頭的。對房地產業的扶持政策，為房地產商和地方政府帶來了豐厚的回報。但這些成績是建立在高房價基礎上的，引發民眾對高房價和房地產業諸多問題的不滿。更為嚴重的是，這種把社會資源主要配置在房地產業的政策，不僅危害到我國的耕地資源保護。也深深地擠壓了其他產業以及關系國家未來命運的教育、科技的發展空間。

房價大幅度上漲的本質是地價上漲。城鎮地價的大幅度變動，引起土地在農業種植和房屋建筑上的重大替代，客觀上拉動了直接從土地中種植的農副產品價格的上漲。所以盡管國家統計局不把房價納入消費物價指數的統計范圍，但是全國土地資源配置上的劇烈變動，必然引起的農副產品價格的大幅上漲，使得我國惡性通貨膨脹的局面不可遏制。從另外一個角度分析，在食品和住房價格之間，存在著一個合理的比價關系。房價高漲必然帶動食品價格的比價復歸。根據這個判斷，要想遏制糧食價格上漲，房價必須實現大幅度回落，房價和農副產品之間比價關系才能趨于協調。

二是所謂防止美國次債危機爆發的金融穩定要求。

眼下，一些“有識之士”以美國次債危機爆發，強調保持金融穩定為出發點，要求放松調控力促房價的穩定。這更是一種錯誤的、混亂的邏輯。要知道，美國次債危機的爆發的根本原因，就是美國金融業漠視風險的放貸行為，導致房產泡沫越吹越大最終破滅的結果。在此之前，美國多位著名投資者警告政府，房地產泡沫已經面臨破滅的風險，但未引起當局的重視，最終眼睜睜看著危機爆發而無所適從。

面對美國房地產的這次慘痛教訓，我們是選擇積極反省、懸崖勒馬，還是抱薪救火、變本加厲？答案是不言自明的。如果考慮到目前中國大中城市的房地產投機狂潮，要比美國泡沫破滅之前嚴重得多，而且商業銀行涉入范圍和程度也都大得多，就更值得我們高度警覺了。在政府高價拍賣土地、開發商操縱房價、銀行放貸審查松弛、稅收調控不力的多種因素合力的作用下，中國城市房地產出現了全世界絕無僅有的連續4－5年的上漲的局面，導致大量投資者通過按揭等手段套利，并用獲得的比初始資本大得多的資金再次投資于房市，不斷推高住房價格。

與美國有所不同的是，我國的住房信貸，可能是全世界管理技術最簡單和最粗陋的。因而對金融風險的承受和化解能力，要遠遠低于建立在分層控制體系基礎之上的美國金融市場。因此，我們所能做的，就是要通過宏觀調控規范金融業的信貸行為，擠壓房地產日益嚴重的泡沫，力避房市崩盤引發的金融崩潰乃至國民經濟大崩潰，舍此沒有任何出路。

房地產宏觀調控遠沒有到位

值得注意的是，本次雪災發生期面11名的宏觀經濟政策，與2003年“非典”事件發生后，國家有關部門從要求調控經濟過熱的政策，最后扭轉為促進經濟增長特別是促進房地產市場健康發展的政策，最后導演了一場全國大中城市房價連續4－5年大幅上漲的壯觀場面，造成了如今經濟增長和通貨膨脹不可遏止的局面。從這個意義上說，雪災以及美國消費市場的萎縮，正是對中央決策層智慧的重大者驗。

為什么我國的宏觀調控屢屢碰壁，甚至出現“越調控越高”的悖論呢？我認為以下六個方面是我們必須記取的：

第一，沒有把民生作為我國房地產業發展的起始點和終結點。實際上，任何產業不管對拉動經濟增長多么重要，其發展都不能建立在損害人民自由選擇(例如自主建房)和人民生活的基礎之上；違反了這個原則，房地產宏觀調控就會遠離民生。

第二，地方政府直接參與房地產交易，致使宏觀調控受到來自地方政府的重大阻撓。如果政府自己不能退出房地產利益鏈條，所謂公平、公正地調節和解決房地產發展當中的供給方和公眾之間的利益關系、促進房地產業持續健康發展等等，終將成為一句空話：

第三，幻想在不影響既得利益集團利益的前提下解決放地產問題。事實證明，解決老百姓的住房民生問題，必須打破房地產暴利，所謂維護既得利益階層暴利條件下的民生政策，注定是本末倒置的。

第四、宏觀調控的知識結構和技術手段均存在問題。市場調控不能局限于需求或供給的單邊，而應綜合各種信息和經濟知識，在總攬全局的基礎上實施對房地產供求的調節。

第五、沒有很好地控制商業銀行的介入，致使銀行業被房地產深度綁架，影響了中央調控的決心。目前銀行業深受房地產泡沫破裂的威脅，因此建立多層次細化信貸結構，嚴格執行房貸審批和貸款收回制度，抑制由于銀行業信貸制度帶來房市泡沫因素，減少未來房市泡沫破裂引發的大規模不良信貸資產，是當前我國的一項重大任務。

第六、沒有很好地定性住房屬性，房地產交易制度存在重大漏洞。今后我國必須杜絕制度上的漏洞，消除引發房市投機的內生機制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過度投機的政策，將虛擬經濟控制在促進而不是危害實體經濟的水平。

在內患和外憂并存的情況下，是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，還是把握全局，統籌兼顧，突出重點，狠抓落實，切實把各方面發展的積極性引導到科學發展上來，是值得中央高層和全國人民深入思考的重大問題。