災區(qū)房貸面臨“震痛”尷尬

日前，中國銀行業(yè)協(xié)會專職副會長楊再平表示，銀行業(yè)協(xié)會已向相關部門提出請求，妥善解決地震災區(qū)損毀房屋的按揭貸款問題；部分銀行主要負責人也對該問題進行了表態(tài)，即采取了貸款延期、還款寬限期、不予罰息等寬限措施。

央行副行長蘇寧也表示，央行正在會同相關部門積極地對此情況進行研究，“相信會給大家一個妥善解決的辦法，既要保護商業(yè)銀行的利益，也要保護廣大人民的利益。”

有關專家表示，因房屋損毀不能償還的房貸債務，應由銀行、貸款人和包括政府在內的第三者同擔。但是，銀行會因此導致不良貸款率的激增，特別是災區(qū)本地的中小銀行及農村信用合作社等區(qū)域性銀行，其影響則更加明顯。因此，中國應該建立巨災保險制度，從而最大程度地減少巨災風險對社會經濟生活的沖擊。

房貸險難解地震災難

四川大地震后千萬間房屋倒塌，那些流離失所的按揭購房者很可能面臨失屋但仍要還房貸的難題。這不禁讓不少供樓人想到，若在辦按揭時投保了房貸險，是否能夠從保險公司獲得賠付，從而通過保險公司來分解還貸風險?

從保險公司獲悉，作為財產險的一種，房貸險主要保火災、爆炸、暴雨、臺風等條款列明的13種自然災害，但并不包括地震。像保險公司在中行、工行等中資銀行做的房貸險都只是基本條款，地震被列為除外責任。對于自然災害帶來的風險，借款人可以通過投保房貸險轉移。由于地震發(fā)生概率太小，而一旦大面積發(fā)生，任何一家保險公司也無力承擔。因此，目前保險公司均未將地震列為房貸險的理賠范圍。這使得遭受地震災害的貸款買房者雪上加霜：房子沒有了，卻還要繼續(xù)還錢。

保險界人士表示，房貸險一般將地震、海嘯等自然災害造成的損失列為除外責任，即不賠償企業(yè)和家庭由地震原因造成的財產損失。對于投保者來說，需要通過選擇一些險種以及附加險，最大程度地彌補地震帶來的損失。一些財險公司不僅有涉及針對地震災害造成城鄉(xiāng)居民房屋損失的險種，而且在企業(yè)財產險中有一個附加險是地震責任險。另外，家庭財產險中也將地震險作為附加險。如果將地震列為附加險，通過對房屋損失情況鑒定，一般會予以一定的賠付。但是，即使有了地震這個拓展條款，災后一定能獲得賠償嗎?也未必，還要看具體的理賠條件。有些合同條款會進行比較嚴格的規(guī)定，比如房屋倒塌由泥石流引起是否會在賠付范圍；還有，如果房屋設計的抗震級別是7級，但地震級別達不到而倒塌的話，是不是屬于設計施工問題也會進行詳細的說明，這些都需要看保單當時的設計具體事項，并沒有統(tǒng)一的國際慣例。

值得一提的是，即使在地震中獲得賠償，對于通過銀行貸款買房的人或企業(yè)來說，銀行仍將享受優(yōu)先受償權。

據(jù)了解，此次四川災區(qū)，以地震險作為附加險購買的比例非常低。一方面，地震發(fā)生的概率很小，人們很少有這樣的意識，而保險公司也不會刻意去推行這個附加險種。另一方面，收費相對比較昂貴，特別是在房貸險強制購買被取消后，更少有人問津。

幾年前，在銀行按揭買房必須有房貸險提供履約保證，房貸險也須是銀行所指定保險公司的房貸險。由于房貸險的第一受益人是銀行，房貸險的出險幾率很低，并且保費也是比較高，一套60多萬的房子，房貸險需要近5000元的保費。這就造成了保險公司的高保費收入，引起房貸者不滿。后來，部分商業(yè)銀行看到房貸險的風險不是很高，出險事故比較小，為了取得房貸業(yè)務增加，就取消了房貸險，按揭買房者只需要簽訂按揭購房合同就可以了。

面對此種情況，保險公司這塊比較好的保費收入面臨著減少的風險，就對房貸險的條款、保險結算方式、承保方式等多方面做了變動。保費一次性收取，并且由銀行來代收，保險公司也一次性向銀行支付全部手續(xù)費。

在隨后的實施過程中，保險公司為了提升業(yè)務，對于銀行的手續(xù)費用提成也就越來越高。同時，隨著提前還貸的業(yè)主數(shù)量激增，提前退保的投保人亦同步上升。

按規(guī)定，保險公司在退保時需按照未到期責任年限的保費全額退還給客戶，但支付給銀行的手續(xù)費卻無法追回。加之保險公司支付給銀行的手續(xù)費相當高，有的甚至高達保費的30％，致使保險公司此項業(yè)務出現(xiàn)虧損。部分保險公司開始放棄房貸險業(yè)務；后來，房貸險業(yè)務放開，多數(shù)的貸款者很少再買這種險種，房貸險也就逐步退出人們的視野。

面對地震帶來的巨大風險，保險公司應該發(fā)揮出其應有的作用，對于地震對按揭買房者造成的破壞，可以通過房貸險來化解。然而，由于缺乏相關保險品種，當類似于地震類自然災害發(fā)生時，保險公司在降低公民財產損失中發(fā)揮的作用非常有限。

有關專家指出，保險行業(yè)在中國的發(fā)展還并不完善，每次巨災也在一定程度上推動著行業(yè)的發(fā)展和人們對保險的重新認識。大地震過后，會掀起大家普遍關注有關地震的保險產品，但實際任何保險品種的設計都是有專項針對性的，投保時還是需要根據(jù)自己的實際情況和針對性的保障事件來購買保險。

銀行遇災區(qū)房貸“震痛”

實際上，自汶川大地震以來，災區(qū)大量房屋建筑被摧毀，不少人痛失親人和家園，喪失還貸能力后還得背負沉重房貸，政府和銀行將如何處理善后，已成為沉重的社會話題。據(jù)不完全統(tǒng)計，此次地震涉及的個人房屋按揭貸款損失約10．5億元，其他貸款損失應在100億元以上。

有關人士表示，對于抵押房屋的損失情況，估計短期內很難出臺最終解決辦法，不過，銀行方面將根據(jù)人道主義的原則，依據(jù)具體情況進行具體的處理。

為了緩解災區(qū)人們的房貸負擔，月19日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“關于全力做好地震災區(qū)金融服務工作的緊急通知(第1號)”的文件，要求各銀行業(yè)機構對災區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災區(qū)其他救災信貸支持。

有關方面人士表示，對于抵押房屋的損失情況，目前尚處于調查和評估階段，只能作暫緩的處理，很難確定最終的解決辦法，不過，銀行方面將根據(jù)人道主義的原則，依據(jù)具體情況進行具體的處理。

在正常情況下，對于逾期還貸者，銀行通常會進行催收催繳，并作罰息處理，對其信用進行不良記錄。一般而言，對于普通商業(yè)貸款，罰息利率為貸款利率基礎上上浮50％，公積金貸款罰息則為萬分之二左右，如果逾期3個月不還款，銀行就可對逾期還款者進行起訴，要求對房子進行清償處理。

四川省銀監(jiān)會人士表示，災區(qū)受損房屋和房主的具體情況不盡相同，各家銀行直接受影響的房貸規(guī)模也不一樣，目前很難提出一刀切的最終處理辦法。銀行在此次災區(qū)重建中將面臨一系列的制度創(chuàng)新，但這需要時問，災區(qū)應參考國際做法來解決災區(qū)受損房貸問題，在這個過程中人性化和人道主義是考慮重點。

中國銀監(jiān)會還召集工、農、中、建、交以及郵政儲蓄銀行的主要負責人，向媒體發(fā)布銀行業(yè)此次抗震救災情況。針對房貸這一特殊情況，各個金融機構都表達了看法和當前采取的措施。

中國銀行副行長朱民告訴媒體，將根據(jù)國際慣例逐漸處理個人房貸問題，在現(xiàn)階段，可做到不收罰息、不計入個人檔案，“我們會本著人道化的方式處理這一問題”。

工商銀行副行長張福榮稱，對于個人貸款業(yè)務，工行在這一段特殊時期，會采取提供一段寬限期、延長貸款期限、延長貸款還款期限、對違約客戶減免罰息、對違約客戶不登記違約記錄等措施來減少災區(qū)用戶負擔。建設銀行表示，對災區(qū)因受災害影響導致無法正常還款的個人貸款借款人，將在災情發(fā)生后給予一定寬限期。寬限期內，借款人可以不歸還貸款本息，對其貸款不計罰息，不在個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫中反映違約記錄。建設銀行還提出對災后重建的個人住房貸款在基準利率上下浮15％。農業(yè)銀行副行長張云稱，農行會在2008年5月12日至11月12日期間，對受災害影響無法正常還款的個人貸款(含個人住房貸款)，不計收罰息或復利，也不在人民銀行個人征信系統(tǒng)和農行內部信貸管理系統(tǒng)反映不良信用記錄。并將視各地災后重建進度，決定貸款緩付期是否進一步延長。

但是，眾多財產受損仍需歸還數(shù)以十萬元計的房貸的業(yè)主，所翹首以待的并不是聊勝于無的“還款寬限期，而是如何從這一雪上加霜的債務泥潭中掙脫出來的處理辦法。銀行業(yè)協(xié)會副會長楊再平表示，銀行業(yè)協(xié)會正在會同有關部門，請求有關部門就這個問題，對已經造成的損失進行處理，同時也會按照核銷的法定政策，實事求是地來做核銷。

5月23日，銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知規(guī)定，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)有關核銷規(guī)定，對于借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷；對于銀行卡透支款項，持卡人和擔保人已經在本次災害中死亡或下落不明，且沒有其他財產可償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。這也是央行、銀監(jiān)會日前規(guī)定災區(qū)按揭貸款可延期還款以來，為減輕受災地區(qū)債務負擔實行的新的特殊金融政策，此舉意味著銀行將獨立承擔地震造成的不能償還債務的損失。

震災房產損失誰埋單

“一石擊起干層浪”，關于按揭貸款房屋是否受地震影響的問題，在社會上激起激烈爭論。有意見認為，貸款房屋若在地震中遭受全損，則貸款者可不必支付余款。商業(yè)銀行和法律界人士認為，即貸款者與銀行之間的債務關系，不因抵押品(房屋)的滅失而消失。也就是說，即使房屋全損，貸款者也有義務按月還清余下貸款。

業(yè)內人士表示，房屋抵押貸款屬于消費貸款的一種。從《民法通則》來看，貸款者和銀行分別擔當債務人和債權人的角色，而房屋產權便是銀行發(fā)放貸款時收取的抵押品；但抵押品的滅失并不導致債務人和債權人之間關系的終結。

按照《民法通則》和以往的判例：如果抵押品受損，且抵押品已投保的情況下，則銀行有權從保險金中優(yōu)先受償；如果沒有投保，銀行也能從追索貸款者的其他財產中優(yōu)先受償。由于中國尚未建立個人破產保護制度，這意味著銀行有權利要求法院對貸款者的其他存款或資產實施凍結。

而消費者和銀行之間的貸款協(xié)議也顯示，抵押品滅失且消費者不能再提供可替代的履約保證，雙方可以經過協(xié)商終止貸款合同的履行。如不可抗力事件在保險范圍內，則銀行有權從保險理賠金中一次得到相應于未結本息的補償。對因消費者的原因未投保或未足額投保致使銀行未能得到全額補償?shù)模M者仍負有付款的責任。顯然，銀行是不可能主動免除債務人還款義務的。那么，房貸險能否為地震受災房屋埋單呢?答案也是遺憾的。根據(jù)中國保險業(yè)通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保險財產的損失，保險公司不承擔賠償責任”。

備受關注的地震災區(qū)原有房貸如何處置的問題，目前尚無定論。多位專家表示，對于地震中的房產損失，應由銀行、貸款人和第三者共同承擔。

北京市國聯(lián)律師事務所律師徐燦表示，銀行、貸款人和第三者應共同承擔這部分損失，在第三者中，既包括政府的撥款，也包括保險公司的賠付。徐燦同時提醒，既然房貸險的受益人為銀行，那么銀行就應當承擔這部分保險費用。

據(jù)了解，臺灣“9·21”地震發(fā)生后，臺灣民間最初也曾要求，希望有關部門能夠完全將這部分房貸“吸收”。但因為“有人有借款，有人沒有借款”，完全由有關部門“吸收”對于民眾而言并不公平。實際上，在“9·21”地震發(fā)生后，有關部門已于第一時間宣布，對災區(qū)居民原有房屋已辦理擔保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原貸款利率減4碼，利息展延6個月”的措施。但這并不能解決根本問題。

在民間機構及謝志誠等人的推動下，后來新增了更為切實的解決方案，即由有關部門給予每戶最高350萬元新臺幣的貸款額度，如果受災戶重建或重購住宅花費200萬元新臺幣，則剩余150萬元新臺幣的額度即可用于原貸款的償還，并適用優(yōu)惠利率。這意味著，350萬元新臺幣的新貸款，是以受災戶重建或重購的新房和土地，以及原有住房的土地作為新的抵押擔保品。

此外，如果原貸款剩余的額度較低，受災戶可與銀行協(xié)商，以原土地及住房清償所余債務，有關部門將給予銀行一定的利息補貼。即受災戶、有關部門及銀行三方各退一步。

據(jù)稱，農行此前向媒體透露，地震災害將為其新增60億元以上的不良貸款，而中、工、建、交等國有大型銀行尚未對外公開有關損失數(shù)據(jù)。銀行會因此導致不良貸款率的激增，特別是災區(qū)本地的商業(yè)銀行、中小銀行，以及農村信用合作社等區(qū)域性銀行，其影響更加明顯。因此，中國可以借助國際經驗，通過建立政府支持下的巨災保險制度，從而最大程度地減少巨災風險對社會經濟生活的沖擊。

在地震險這個事情上，中國可以借鑒一下日本的經驗。1995年日本神戶大地震一共摧毀了10萬棟房子，之后日本各地多次發(fā)生地震。由于房屋倒塌不僅要負擔房屋貸款，還要承擔新建房屋的費用，因此引發(fā)了居民購買地震險的浪潮，使地震險的普及率由2．9％上升到了20％。

數(shù)據(jù)顯示，日本大約有855萬人購買了地震保險，占購買保險人群的17．2％，大部分非壽險公司該項保險產品保費收入保持雙倍增長趨勢。