抄底：市場低谷期房地產(chǎn)投資之道

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場雖然前景很不明朗，但并不缺少潛在的投資機(jī)會。本文試圖通過對“時機(jī)把握”、“城市布局”、“收購模式”3個方面的綜合研判，探尋“抄底”之路。

物業(yè)選擇：把握投資時機(jī)

從供需影響看未來住宅市場 住宅是受市場各參與方影響最為廣泛的物業(yè)產(chǎn)品。上海住宅需求方面，本地的新增、升級需求以及外來人口購房需求為最主要群體。新增需求從人口的年齡段分布來看，主要為1970—1980年代的人群組建家庭的需求；而升級需求主要為出生于1960年代人群住宅條件改善的需求；至于外來人口的住房需求則以高校畢業(yè)生為主要購買力。研究表明，上海房地產(chǎn)市場近年仍然存在供不應(yīng)求的狀態(tài)。但值得注意的是，1990年代人口僅為1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大約在4、5年后才開始逐步旺盛，因此從需求上來說，剛性需求可能將出現(xiàn)嚴(yán)重縮水。

從物業(yè)形式發(fā)掘商業(yè)市場機(jī)會 商業(yè)儼然已成為各開發(fā)商和投資者眼中的香餑餑。從市場參與方來看，眾多開發(fā)商、收購方在選擇商業(yè)物業(yè)時一般首先考慮購物中心，但是目前上海購物中心已經(jīng)呈現(xiàn)出過量開發(fā)態(tài)勢。有研究表明，2007—2010年在建和擬建購物中心41家，建筑面積540 余萬平方米，年均增幅約10%左右，已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，目前并非最佳的投資時機(jī)。然而機(jī)會不是沒有，通過細(xì)分市場，可以發(fā)現(xiàn)都市型購物中心以34%的比重創(chuàng)造了過半的營業(yè)收入，而未來在建和擬建的項目中則以郊區(qū)項目、社區(qū)型購物中心為重點(diǎn)，因此，都市型購物中心依然可作為投資、開發(fā)的首選。

以差異化贏得寫字樓市場 上海寫字樓由于近幾年的市場供需失衡，租金不斷攀升，同時空置率不斷下跌，整個市場勢頭良好。但是在2008年供應(yīng)逐漸攀升之后，市場逐漸進(jìn)入買方市場。未來寫字樓供給主要集中在浦東地區(qū)，供給數(shù)量龐大，預(yù)計將出現(xiàn)過剩趨勢。與此同時，一些郊區(qū)市場的花園辦公、企業(yè)獨(dú)棟等差異化項目，可能將更具投資價值。

謹(jǐn)慎投資酒店市場 隨著上海的國內(nèi)外商務(wù)、會展、旅游地位日益凸顯，刺激了酒店業(yè)的持續(xù)發(fā)展。從2001年到2006年，客房供應(yīng)總量年年兩位數(shù)增長，平均房價穩(wěn)步攀升。由于世博會的帶動，2007年上海高星級酒店形成了井噴態(tài)勢，酒店業(yè)整體入住率呈下降趨勢。同時，錦江之星、如家、莫泰等一大批國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型品牌的崛起，使得經(jīng)濟(jì)性酒店的高性價比被消費(fèi)者普遍認(rèn)同，從而將對星級酒店的客戶資源產(chǎn)生較大的爭奪。預(yù)計未來兩年酒店業(yè)的投資收益率將進(jìn)一步回落，部分酒店可能將處于虧損狀態(tài)，因此酒店投資需要十分謹(jǐn)慎。

城市布局：發(fā)掘中小城市潛力

在房地產(chǎn)開發(fā)大潮中，一線城市早已競爭過度，部分二線城市也正在逐漸走向飽和，更多的待開發(fā)區(qū)域分布在廣大的三線、四線城市。若能在這一時期更早地進(jìn)入這些城市，伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，未來將收益頗豐。而此時進(jìn)入這些等級較低的城市，所具備的優(yōu)勢也較為明顯：

一是競爭力小，當(dāng)?shù)匦∫?guī)模的房產(chǎn)企業(yè)完全不能與大房企相抗衡，無論從產(chǎn)品質(zhì)量、形態(tài)還是營銷推廣手段等方面，大企業(yè)都具備很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

二是小城市受到的調(diào)控影響不如一線城市大，需求較為穩(wěn)定，多為剛性需求，風(fēng)險較小。

三是當(dāng)?shù)卣畬τ谥科蠛苡衅诖敢愿鄡?yōu)惠的政策支持與配合引進(jìn)大開發(fā)商，以提高整個城市的形象和影響力。

對于三線城市的挑選同樣也要遵循一些原則：如基本的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響力等，以判斷是否能消化、消費(fèi)相關(guān)定位產(chǎn)品。如美國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商西蒙集團(tuán)，進(jìn)入中國首站便選擇常熟，除了其背靠長三角這個優(yōu)良區(qū)域外，更主要的原因還在于常熟自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等諸多一、二線城市，綜合排名在三線城市中高居第一，同時其三產(chǎn)比例高達(dá)39%，高于周邊蘇州、昆山等眾多工業(yè)城市。這些因素都是選擇三線城市的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，

模式選擇：趨利避險

在整個行業(yè)走向低谷的時候，無論是土地還是現(xiàn)成物業(yè)，都有很多值得抄底的機(jī)會，但是各種模式的選擇也都需要深入了解其風(fēng)險與機(jī)會。

低迷土地市場伺機(jī)囤地 2008年上半年，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了土地價格下跌、流拍的現(xiàn)象。以上海為例，4月上海土地交易市場舉行首場土地競拍，原本有53個意向買家領(lǐng)取標(biāo)書，最后真正申請競標(biāo)的卻只有11家。8幅土地中，有2幅地塊因無企業(yè)報名而流標(biāo)，3幅土地只有一家競買人，其中南匯區(qū)某地塊成交價幾乎是去年高峰時期的一半。土地市場的沒落，給資金鏈寬裕的開發(fā)商提供了一個絕佳的購買時機(jī)，未來無論是自行開發(fā)還是將土地“低買高拋”，都將有不錯的收益。

加速股權(quán)收購與合作之路 很多開發(fā)商迫于資金壓力急于銷售回籠，此時正是全盤收購的最佳時機(jī)。一是整體收購可以有更大的議價空間，價格更為便宜；二是此種模式更加便捷，避免了項目開發(fā)的繁雜、周期長等缺點(diǎn)。此種模式更多地為外資所采用，但其整體收購也主要針對投資性的高端商業(yè)物業(yè)和住宅項目，因為此類物業(yè)更具有稀缺性，保值效果良好。而現(xiàn)階段國內(nèi)很多大型房企開始采取合作開發(fā)模式，主要是開發(fā)合作方的存量土地。萬科的合作開發(fā)模式最為典型，從2006年開始兼并，到去年兼并的項目已經(jīng)分別占到了總項目的55%和41%。此模式的主要優(yōu)勢在于可以降低前期成本，實現(xiàn)更高的周轉(zhuǎn)率，并使凈資產(chǎn)收益率在一段時間內(nèi)維持高位。在目前的情況下，一線城市的小開發(fā)商手中地塊大多是小型地塊，收購的價值不高，因此收購的目標(biāo)項目建議以二線城市的大型平價地塊為主。此種模式更適用于大型房企和眾多外資房地產(chǎn)投資基金。

審慎收購爛尾商業(yè)項目 爛尾樓項目多為商業(yè)類項目，一般時間較長的爛尾樓多數(shù)位于優(yōu)良地段。在目前開發(fā)過度的情況下，已經(jīng)很難找到這種中心區(qū)域的土地，因此地段的稀缺性是其主要優(yōu)勢；而另一方面由于爛尾樓的轉(zhuǎn)讓方急于脫手，總體成本應(yīng)該并不太高。但值得注意的是，并非處于黃金位置的項目都值得投資，因為有的爛尾樓項目品質(zhì)沒有保障，有的產(chǎn)權(quán)糾紛過于復(fù)雜，也有的項目定位不適宜市場需求，因此在收購之前需要對項目價值進(jìn)行多方面的評估，需要格外謹(jǐn)慎。特別是對于不太了解項目情況的外資或者是外地收購方來說，異地收購爛尾樓項目存在更大的風(fēng)險。當(dāng)然，爛尾樓在收購之后如何改造，這是最為重要的。