抄底：市場低谷期房地產投資之道

當前國內房地產市場雖然前景很不明朗，但并不缺少潛在的投資機會。本文試圖通過對“時機把握”、“城市布局”、“收購模式”3個方面的綜合研判，探尋“抄底”之路。

物業選擇：把握投資時機

從供需影響看未來住宅市場 住宅是受市場各參與方影響最為廣泛的物業產品。上海住宅需求方面，本地的新增、升級需求以及外來人口購房需求為最主要群體。新增需求從人口的年齡段分布來看，主要為1970—1980年代的人群組建家庭的需求；而升級需求主要為出生于1960年代人群住宅條件改善的需求；至于外來人口的住房需求則以高校畢業生為主要購買力。研究表明，上海房地產市場近年仍然存在供不應求的狀態。但值得注意的是，1990年代人口僅為1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大約在4、5年后才開始逐步旺盛，因此從需求上來說，剛性需求可能將出現嚴重縮水。

從物業形式發掘商業市場機會 商業儼然已成為各開發商和投資者眼中的香餑餑。從市場參與方來看，眾多開發商、收購方在選擇商業物業時一般首先考慮購物中心，但是目前上海購物中心已經呈現出過量開發態勢。有研究表明，2007—2010年在建和擬建購物中心41家，建筑面積540 余萬平方米，年均增幅約10%左右，已經達到飽和狀態，目前并非最佳的投資時機。然而機會不是沒有，通過細分市場，可以發現都市型購物中心以34%的比重創造了過半的營業收入，而未來在建和擬建的項目中則以郊區項目、社區型購物中心為重點，因此，都市型購物中心依然可作為投資、開發的首選?！?br>