放開第二套住房按揭是制造金融風險

中國的住房按揭政策，不僅是目前世界上最為寬松的政策，而且也是最不完善的政策。

中央推出房地產新政之后，許多房地產開發商認為中央的這些政策還不夠，并不足以讓房地產市場出現逆轉，他們極力主張放開第二套住房按揭貸款界定。這些人表面上是在救中國經濟，實際上是希望使房地產開發商牟取暴利的模式得以維持。

房地產開發商及地方政府都清楚地知道，這次房地產市場銷售迅速下降，其關鍵的政策因素是央行及銀監會關于嚴格區分住房消費及住房投資的2007年359號及452號文件，是第二套住房政策的界定。正因為這些文件把房地產的投資與消費進行嚴格的區分，從而使得房地產市場的需求格局發生了根本性變化，使得以炒作投機為主導的市場改變為以消費為主導的市場。但房地產市場價格并沒有作出這種調整，市場銷售自然不斷減少。

不少房地產商認為，房地產新政就得放開當前的住房按揭貸款政策，特別是要放松第二套住房的政策。可以說，這種做法，看上去是保護居民自住性需求，但實質上是讓國內房地產市場重新回到炒作投機盛行的市場，讓全國人民為吹大的房地產泡沫或金融危機買單。因此，本文堅決反對放松第二套住房按揭貸款政策，相反，還得進一步提高住房按揭貸款人的市場準入，以個人真實收入水平來作為其進行按揭貸款的基本標準，并進一步完善住房按揭制度。這是防止出現類似美國次貸危機及保證國家金融安全最為重要的一環。

中國的住房按揭政策，不僅是目前世界上最為寬松的政策，而且也是最不完善的政策。即使是359號文件體現的住房按揭政策，仍然是溫和有余，強悍不足。第一，在大多數國家，個人住房按揭貸款每個月還款的比重不會超過家庭月可支配收入28-35%，但是我國則可以達到50%。如果收入證明不真實，那問題則更大；第二，在大多數國家，個人住房按揭貸款準入，需要用4個文件來證明其收入真實性，比如個人銀行對賬單、個人所得稅稅單、個人銀行信用記錄等。但是，目前在中國只要個人公司收入證明，而且這種收入證明可以在律師事務所開出。可以說，中國的個人收入證明的真實性，與其他市場經濟國家相差甚遠。如果我們的個人住房按揭貸款市場準入稍微從緊一點，那么肯定會有很多人無法進入過高價格的房地產市場，無法從商業銀行獲得大多的信貸。在如此寬松的住房按揭政策的條件下，還要放松政策，那不是在刻意制造銀行體系的風險還能有什么？如果當前第二套住房按揭政策放松了，地方政府土地財政固然是增加了，GDP也上去了，但銀行體系的風險被無限放大了，中國金融危機也就不遠了！當今世界房地產泡沫所導致的問題及教訓，難道國人就沒有看到？

因此，應該全面地改革與完善中國的第二套住房按揭貸款政策。比如，降低個人按揭貸款月還款所占收入的比重、制定個人收入真實性審核有效標準及方式、加強對個人信用評級及根據不同個人信用評級采取不同的風險定價等。在此基礎上，嚴格區分住房的自住性消費及投資性購買，并嚴格采取區別性風險定價。就如房地產新政那樣，自住型購買住房可以享受更多的優惠政策，而投機炒作者購買住房則要嚴格限制。只有這樣，才能控制國內商業銀行系統性風險，同時防范信用風險及操作風險。如果我們的監管部門看不到這一點，而要放松當前的第二套住房按揭貸款政策，那么，短期的繁榮一定會帶給中國經濟長期的災難。美國納斯達克泡沫破滅后格林斯潘所制造的房地產短期繁榮，也就是目前美國金融危機的根源！