房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)要素的分析與選擇

摘 要： 以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者問(wèn)卷調(diào)查為基礎(chǔ)，通過(guò)主成分的因子分析法對(duì)各核心競(jìng)爭(zhēng)要素進(jìn)行考察，結(jié)果表明在眾多的競(jìng)爭(zhēng)要素中，土地分析能力、知識(shí)管理、資金綜合能力、員工忠誠(chéng)、戰(zhàn)略規(guī)劃、內(nèi)部協(xié)作、資產(chǎn)規(guī)模和凈資產(chǎn)、土地儲(chǔ)量、政府關(guān)系等9大要素是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)要素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)要素；主成分分析

中圖分類號(hào)：F270.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009－9107（2008）02－0040－05

房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更強(qiáng)的生存與發(fā)展能力及市場(chǎng)的影響力，也即企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位，它是一個(gè)綜合性的概念，表現(xiàn)為一種矢量形式。房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是由許多內(nèi)在基本要素構(gòu)成的。核心競(jìng)爭(zhēng)力及其基本構(gòu)成要素之間存在著既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系的辨證關(guān)系。［1］房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基本構(gòu)成要素涉及面很廣，既包括代表物質(zhì)形態(tài)的“硬”核心競(jìng)爭(zhēng)力，主要由定量指標(biāo)構(gòu)成。也包括代表精神形態(tài)的“軟”核心競(jìng)爭(zhēng)力，主要由定性指標(biāo)構(gòu)成。［2］因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要素的分析和探討不僅要研究構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力系統(tǒng)的全部要素，更重要的是要研究這些要素的內(nèi)在聯(lián)系（相關(guān)性）。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐和對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，研究了影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)基本競(jìng)爭(zhēng)要素分析與問(wèn)卷設(shè)計(jì)

影響當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自身要素眾多，本文將這些要素分為7大類，包括土地、資金、人才、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力、品牌、企業(yè)文化和信息。［3］在此7大類因素的基礎(chǔ)上，對(duì)各類影響因素進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分獲得39個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的基本競(jìng)爭(zhēng)要素，構(gòu)成了一個(gè)內(nèi)在聯(lián)系的房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力動(dòng)態(tài)大系統(tǒng)。在這個(gè)大系統(tǒng)中，7個(gè)方面構(gòu)成7個(gè)子系統(tǒng)，子系統(tǒng)的內(nèi)容將隨著企業(yè)的發(fā)展而變化，子系統(tǒng)所起的作用也隨著企業(yè)的發(fā)展而變化，具體分類如表1所示。

“促進(jìn)成長(zhǎng)”是指各影響因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)和發(fā)展的作用，作用越大，得分越高；“抵御風(fēng)險(xiǎn)”是指各影響因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的作用，作用越大，得分越高；“資源要求”是指為了增強(qiáng)各要素的能力，所需要投入的資源，投入資源越少，得分越高。打分區(qū)間為1-7分。例如：對(duì)于土地儲(chǔ)量類，若認(rèn)為其對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)性起很大作用，可以打6分，對(duì)于企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的作用也較大，打5分，該因素需要資源較大，打2分，將上述分?jǐn)?shù)填入表2中的相應(yīng)空格即可。［6］

本調(diào)研問(wèn)卷選取了全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)作為樣本，包括萬(wàn)科、招商地產(chǎn)等深圳以及全國(guó)重點(diǎn)省市較為著名的房地產(chǎn)公司，共發(fā)放了300份問(wèn)卷，收回有效問(wèn)卷257份，回收率占85.67%，基本代表了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的意見(jiàn)和看法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)要素因子模型

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的研究中，往往需要對(duì)反映事物的多個(gè)變量進(jìn)行大量的觀察，收集大量的數(shù)據(jù)以便進(jìn)行分析，尋找規(guī)律。在大多數(shù)情況下，許多變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系。因此，有可能用較少的綜合指標(biāo)分析存在于各變量中的各類信息，而每個(gè)綜合指標(biāo)之間是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標(biāo)稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個(gè)因子來(lái)描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計(jì)方法。［4］

（一）因子變量構(gòu)造

因子分析中有多種確定因子變量的方法，如基于主成分模型的主成分分析法和基于因子分析模型的主軸因子法、極大似然法、最小二乘法等。其中基于主成分模型的主成分分析法是使用最多的因子分析方法之一，本文采用該方法為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。

主成分分析通過(guò)坐標(biāo)變換手段，將原有的p個(gè)相關(guān)變量xi作線性變化。轉(zhuǎn)換為另外一組不相關(guān)的變量yi，可以表示為：

y1，y2，…，yp為原有變量的第一、第二、…、第p個(gè)主成分。各主成分總方差中所占比例依次遞減，綜合原有變量的能力也遞減。主成分分析就是選取前面幾個(gè)方差最大的主成分，以達(dá)到因子分析降維的目的，同時(shí)又能以較少的變量反映原有變量的絕大部分信息。一般方差的累計(jì)貢獻(xiàn)率應(yīng)在80%以上。

（二）競(jìng)爭(zhēng)要素因子分析合理性檢驗(yàn)

由于此次調(diào)查問(wèn)卷中指標(biāo)較多，而且指標(biāo)之間或多或少存在一定的相關(guān)度。因子分析是從眾多的原始變量中構(gòu)造出少數(shù)幾個(gè)具有代表意義的因子變量，其潛在的要求是原有變量之間要具有比較強(qiáng)的相關(guān)性。本文使用SPSS軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)以判斷競(jìng)爭(zhēng)要素是否適合做因子分析。

通過(guò)采用巴特利特球形檢驗(yàn)和KMO檢驗(yàn)，得出巴特利特球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量較大，且對(duì)應(yīng)的相伴概率值為0.000，在95%的水平上顯著，因此，拒絕相關(guān)系數(shù)矩陣為單位陣的零假設(shè)。同時(shí)，由KMO取值為0.728，表示原有競(jìng)爭(zhēng)要素之間的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)平方和大于偏相關(guān)系數(shù)平方和。

KMO可以表示為：

三、實(shí)證結(jié)果分析

采用上述方法對(duì)所調(diào)研的問(wèn)卷進(jìn)行主成分分析，從39個(gè)指標(biāo)中提煉出9個(gè)主成份指標(biāo)，主成分累積貢獻(xiàn)度達(dá)到了80.189%，最大程度保留原始信息的情況下，基本能夠反映主要的代表性成分指標(biāo)。

圖1為公共因子碎石圖，縱坐標(biāo)為公共因子的特征值。可見(jiàn)前面9個(gè)公共因子，其特征值變化非常明顯，之后趨于平緩。因此主成分分析提取的9個(gè)公共因子可以對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的信息描述有顯著作用。

（三）因子變量的命名解釋

因子變量的命名解釋是因子分析的另外一個(gè)核心問(wèn)題。經(jīng)過(guò)主成分分析得到的是對(duì)原變量的綜合，原變量都是有具體定義的變量。對(duì)它們進(jìn)行線性變換后，需要對(duì)新綜合變量進(jìn)行概念闡述，以進(jìn)一步說(shuō)明影響原變量系統(tǒng)構(gòu)成的主要因素和系統(tǒng)特征。

在SPSS軟件中，主要通過(guò)對(duì)載荷矩陣的值進(jìn)行分析，為了對(duì)因子變量的含義有更清楚的認(rèn)識(shí)，還可以因子矩陣的旋轉(zhuǎn)（方差極大法）來(lái)明確，得到因子變量和原變量的關(guān)系，從而對(duì)新的因子變量進(jìn)行操作定義。

如表5所示，9個(gè)主成分與39個(gè)指標(biāo)的線性關(guān)系比較明確。其中，土地分析、價(jià)值判斷能力、資金綜合能力主要構(gòu)成了第一位的主成份。說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地和資金的操作能力是決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的根本。值得注意的是土地儲(chǔ)量、土地市場(chǎng)進(jìn)入能力作為一個(gè)主成分指標(biāo)，資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)作為一個(gè)主成分指標(biāo)分列第8和第7位。說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地和資金不但“求其所有，更求其所用”。能否進(jìn)行卓越高效的資本運(yùn)作（資金和土地）是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心命脈。

而僅次于土地資金能力的就是關(guān)于企業(yè)和員工的學(xué)習(xí)能力、信息化、知識(shí)管理和員工激勵(lì)。軟性管理和信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代的高層次管理在房地產(chǎn)企業(yè)中越來(lái)越發(fā)揮作用。房地產(chǎn)企業(yè)曾被詬病為暴發(fā)戶型的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，潮起潮落，在宏觀經(jīng)濟(jì)政策主導(dǎo)大勢(shì)的前提下，企業(yè)并沒(méi)有在管理內(nèi)功上給人留下很強(qiáng)印象。但是粗放經(jīng)營(yíng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，國(guó)家宏觀調(diào)控更多地使用市場(chǎng)化手段進(jìn)行。求品質(zhì)、精益化生產(chǎn)的思想也在影響房地產(chǎn)企業(yè)快速提高，這就要求企業(yè)抓好知識(shí)管理，由內(nèi)而外地建立起現(xiàn)代化企業(yè)、學(xué)習(xí)型企業(yè)。這一點(diǎn)通過(guò)此次調(diào)研首次發(fā)現(xiàn)，本文認(rèn)為尤為重要，從某種程度上說(shuō)，對(duì)深入認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)和管理創(chuàng)新具有劃時(shí)代的意義。

貢獻(xiàn)度第3的指標(biāo)主要反映了員工忠誠(chéng)、員工滿意、企業(yè)凝聚力方面的特征值。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈、產(chǎn)品規(guī)劃、成本管理、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、公共關(guān)系共同組成了第4個(gè)主成分指標(biāo)，集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的能力。

第5位是戰(zhàn)略規(guī)劃和職業(yè)管理、管理層；第6位是內(nèi)部協(xié)作、市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌知名度；

第7位是資產(chǎn)規(guī)模和凈資產(chǎn)，縱觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，企業(yè)普遍比較年輕，發(fā)展迅速，對(duì)資本的駕馭能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出擁有資產(chǎn)多少的意義。

第8位土地儲(chǔ)量、土地市場(chǎng)進(jìn)入能力，雖然統(tǒng)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)這一主成分對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力信息表達(dá)僅有3.722%的貢獻(xiàn)度，但本文認(rèn)為，這正反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)地域化程度很高，鮮有國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，也鮮有市域和省域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入其他地區(qū)。

政府關(guān)系作為一個(gè)單獨(dú)要素列于第9位主成分，也表明了這一指標(biāo)的相對(duì)獨(dú)立性。

四、結(jié)論

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要素進(jìn)行了初步分析，從數(shù)據(jù)分析上揭示了房地產(chǎn)企業(yè)的資本（包括土地）使用規(guī)律。通過(guò)主成分的因子分析結(jié)果表明在眾多的競(jìng)爭(zhēng)要素中，土地分析、價(jià)值判斷能力、資金綜合能力是影響房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要要素，而軟性管理和信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代的高層次管理也在房地產(chǎn)企業(yè)中越來(lái)越發(fā)揮作用。該研究有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者將資源投入到主要的要素上，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

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