淺談房地產行業銷售收入的會計核算

　　由于房地產具有一些顯著的行業特點，如產品物質形態的不可移動性、開發產品規模大、周期長和所需資金多等。這些行業特點使房地產銷售企業的會計處理有著明顯的特點。筆者根據我國現行房地產會計的有關規定。結合自身工作經歷，對房地產行業銷售收入會計核算談些粗淺的看法。
　　
　　一、房地產銷售收入的概念
　　
　　房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入。包括土地轉讓收入、商品房(包括周轉房)銷售收入、配套設施銷售收入(指可單獨出售的配套設施部分)等。
　　
　　二、房地產銷售收入確認實現的原則
　　
　　房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現。一是采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時。確認收入的實現；二是采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的。在實際付款日確認收入的實現；三是采取銀行按揭方式銷售開發產品的。其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貨款辦理轉賬之日確認收入的實現；四是采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：a　采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。b　采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。c　采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。d　采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。五是將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：a　將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。b　將待售開發產品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現、出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。六是以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。采取委托方式銷售開發產品和將開發產品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節稅空間特別是遞延納稅空間。
　　
　　三、房地產銷售收入的核算
　　
　　在房地產企業的會計實務中，通常是在土地、商品房移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。收入核算的關鍵是收入的確認和計量，即按收入實現原則和配比原則的要求，確定何時確認收入及其入賬金額。從一些房地產企業的會計實務來看，在其收入核算中尚未嚴格按《企業會計制度》的要求進行賬務處理。在預售開發產品時，存在的問題尤為突出。
　　房地產商品的銷售通常是采用預售形式，其銷售的前提是取得預售許可證及銷售許可證。采用預售形式時，需要經過簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權戶等不同環節，房地產收入的確認同一般的生產企業相比有一定的特殊性。《收入》準則要求以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，但在以上的哪個環節最符合《企業會計制度》的四個確認條件呢?需要會計人員的職業判斷。在各企業的會計實務中，存在不同的理解及確認方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
　　
　　(一)在開發產品竣工驗收并辦理移交手續時，確認房地產銷售收入
　　有些房地產企業認為，預售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發產品尚未竣工驗收。有的建設項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風險仍未轉移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認條件。只作為企業的預收賬款，在相關開發產品竣工驗收并辦理移交手續后。才確認房地產銷售收入。
　　
　　(二)在開發產品竣工驗收時，確認房地產銷售收入
　　一些房地產企業亦同意在房地產竣工驗收、辦妥移交手續前收到的銷售款不符合確認條件，應在工程竣工并收到部分房款后可確認其收入。
　　
　　(三)以分期收款方式的房地產銷售，按合同規定的收款時間分期確認收入，同時分期結轉成本
　　這是以收付實現制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產企業有時也在房地產的法定所有權轉移時，按已經收回的價款或可能收回的價款確認銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實現收入處理。
　　
　　(四)按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入
　　部分房地產企業認為。預售合同基本上是有法律效力的銷售合同，收取的房款代表已發生銷售業務，因此，可以按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入。目前，香港基本上也是按以上四個標準確認收入。對于預售合同價款，大部分大型房地產企業是按“完工百分比法”分期確認其收入。具體處理方法是：
　　如果在房地產開發產品竣工后一次性確認收入，竣工前收入不能入賬。竣工后大量收入將反映在當期損益表；如果采取“完工百分比法”按期計算確認銷售收入，可使各期的財務數據具有可比性，但由于房地產開發產品預售后，并沒有將房地產實際交付給購買方甚至尚未開發完工，該資產的主要風險仍留在房地產開發企業，因此一旦發生意外，則對以前年度損益有較大影響。
　　總之，在我國，每個行業的財務會計制度都對該行業的財務會計核算作了比較詳盡的規定，由于房地產業是一個新興的產業，又有其特殊性，從目前實際執行情況看，有關的房地產行業銷售收入會計核算需作進一步探