房地產價格宏觀層面上的影響因素分析

　　摘要：近年來，房地產投資過熱及“泡沫”說，不絕于耳，尤其在2007年，各地房地產價格甚至出現“跳漲”，國家統計局“國房景氣指數”連續攀升，有價無市的現象在年底也逐漸突顯。文章首先介紹我國房地產市場的現狀及其行業地位，然后收集數據，建立模型，在宏觀層面上，對我國房地產行業的影響因素進行定量分析，最后對我國房地產行業的健康發展，提出了一些意見。
　　關鍵詞：房地產；因子分析；政策建議
　　
　　一、引言
　　
　　我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產權為主，其他產權形式并存的多元化產權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。然而，隨著中國房地產市場的發展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。
　　過去的2007年，房地產價格經歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統計局國房景氣指數連續8個月上升，創下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數居民的購買能力。
　　房地產價格的快速上漲已成為我國經濟平穩運行中的突出問題。從房地產業在國民經濟中所占比重以及該產業同其他產業的關聯度大小來看，房地產業在國民經濟中所占比重不斷增加；房地產產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中的絕大部分產業和房地產業都有關聯關系；此外，房地產業還關系到民生問題。這些決定了房地產市場在宏觀調控中的位置。
　　文章首先簡要分析房地產價格快速上漲的成因，然后在此基礎上選取變量做定量分析。驅動房地產價格上漲的宏觀經濟因素主要有：國民經濟的持續快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產行業作為不可貿易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產升值預期的形成導致開發商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產價格上漲。
　　以上因素是房地產價格不斷上漲的主要因素。可見，房地產價格的上漲既有經濟發展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。
　　
　　二、宏觀層面上房地產價格影響因素的定量分析
　　
　　（一）數據的選取
　　考慮到我國的房地產市場發展較晚，時間序列數據存在時間間隔短的問題，本文采取橫截面數據，利用因子分析來分析房地產價格的影響因素，研究對象為全國31個省（市）、自治區，選取的能夠反應各地區房地產價格的變量有以下8個：
　　X1：各地區城鎮居民消費水平
　　X2：各地區城鎮人均可支配收入
　　X3：各地區年末人均實有住宅面積
　　X4：各地區城鎮人口所占比重
　　X5：2005年各地區房地產價格
　　X6：2006年土地價格指數
　　X7：2006年房屋租賃價格指數
　　X8：市政基礎設施水平
　　X1至X3反應各地區人民的富裕程度；X4反映各地區城市化水平；X5是2005年各地房地產銷售平均價格，本文采取房地產銷售價格中的住宅銷售平均價格，選取該變量主要是考慮上一年房地產價格對下一年的影響，在一定程度上還反映人們的預期；X6、X7分別表示各地區土地價格及房屋租賃價格的相對于上年的上漲幅度；X8反映各地區城市基礎設施對地產價格的影響，此處用各地區每萬人擁有公共車輛的臺數表示。所有數據來源于《2007中國統計年鑒》并經相關處理。
　　（二）模型的建立
　　設有p維可觀測的隨機向量x=（x1，x2，…xp）′，其均值為μ＝（μ1