廉租房實(shí)物配租租金定價(jià)探析

　　摘要：廉租房建設(shè)是構(gòu)建和諧社會(huì)、穩(wěn)定社會(huì)秩序、縮小貧富差距的重要舉措。該措施自實(shí)施以來(lái)，取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。然而廉租房建設(shè)無(wú)前例可循，許多城市的廉租房建設(shè)遇到了許多困難。如何制定實(shí)物配租模式中的租金標(biāo)準(zhǔn)就是亟需解決的問(wèn)題。文章主要從級(jí)差地租的角度運(yùn)用李嘉圖租金模型對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析探討，最后結(jié)合政策為廉租房建設(shè)中的租金定價(jià)問(wèn)題提供一種思路。
　　關(guān)鍵詞：實(shí)物配租；租金定價(jià)；二次分配；李嘉圖租金模型
　　
　　廉租房制度是我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分，也是我國(guó)住房保障的重要制度安排，是有效解決我國(guó)城鎮(zhèn)低收入者住房問(wèn)題的重要途徑。在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的大背景下，如何保障我國(guó)龐大的弱勢(shì)群體的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。本文將針對(duì)實(shí)物配租這一保障方式中涉及到的租金定價(jià)問(wèn)題進(jìn)行分析。
　　
　　一、我國(guó)廉租房實(shí)物配租實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題分析
　　
　　《廉租住房保障辦法規(guī)定》：廉租住房緊缺的城市，應(yīng)當(dāng)通過(guò)新建和收購(gòu)等方式，增加廉租住房實(shí)物配租的房源。實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。實(shí)物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。有條件的地區(qū)，對(duì)城市居民最低生活保障家庭，可以免收實(shí)物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。
　　我國(guó)目前絕大多數(shù)實(shí)物配租都是通過(guò)新建住房來(lái)解決房源緊缺的問(wèn)題，廉租房實(shí)物配租租金通常都是由政府統(tǒng)一定價(jià)，原則上按照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當(dāng)提高，即在同一城市的不同地區(qū)廉租房的租金都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
　　在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：城市中心區(qū)的廉租房需求異常火爆，申請(qǐng)人數(shù)大大高于政府手中的房源數(shù)，政府很難分配；而離市中心較遠(yuǎn)地區(qū)建設(shè)的廉租房則相對(duì)冷淡，即使勉強(qiáng)入住，也常出現(xiàn)住戶交通成本過(guò)高的問(wèn)題。而產(chǎn)生以上問(wèn)題的一個(gè)主要原因就在于全市統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)的方式不能體現(xiàn)廉租房的位置差別，從而使得市中心廉租住戶相對(duì)于居住于偏遠(yuǎn)區(qū)域的廉租住戶更多地享受了社會(huì)福利。
　　城市的住房租金符合李嘉圖租金模型，李嘉圖租金模型認(rèn)為，城市住宅租金包括農(nóng)地租金：將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地所必需的農(nóng)業(yè)用地租金；建筑租金：由建筑成本折算年金計(jì)算出的單位建筑租金；位置租金：由于位置不同所造成的單位面積的交通費(fèi)用的節(jié)省額，可以定義為位置租金，也就是級(jí)差地租。
　　假定城市為以o為圓心，以b為半徑的圓形區(qū)域，城市住宅和廉租房在建筑結(jié)構(gòu)上無(wú)差異且都是均勻分布于城市各個(gè)區(qū)域（本假定適用于全文），政府統(tǒng)一設(shè)定的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)為rg。取單位面積的住宅（城市住宅和廉租房）為計(jì)算對(duì)象。則城市住房租金李嘉圖模型如圖1所示。
　　
　　圖中r1為農(nóng)地租金；r2為建筑租金；r3為城市中心o處住宅位置租金；x為住宅X離城市中心的交通距離；b為城市半徑，即中心到城市邊緣的距離。則有城市住房租金函數(shù)：
　　R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b
　　從上式可以看出，X處的位置租金為r3（b-x）/b，隨x變化而變化，農(nóng)用地和建筑租金在任何位置都是固定不變，恒為r1+r2。
　　則X處廉租住戶間接享受的財(cái)政轉(zhuǎn)移為：
　　F（x）=R（x）-rg=r1+r2+（b-x）r3/b-rg
　　由上式可以看出F（x）是x的減函數(shù)，也就是說(shuō)在全市廉租房統(tǒng)一定價(jià)的情況下，廉租戶間接享受的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付因位置不同而不同，距離城市中心越遠(yuǎn)，所享受到的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付越少。這就違背了二次分配注重公平的原則，同時(shí)也影響了廉租住房分配工作的順利開(kāi)展。
　　
　　二、實(shí)物配租租金定價(jià)方式的提出
　　
　　要做到社會(huì)福利公平分配，保證廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，可以嘗試在廉租房實(shí)物配租租金定價(jià)的過(guò)程中考慮位置租金（級(jí)差地租）的因素進(jìn)行區(qū)別定價(jià)。
　　（一）模型建立
　　假定政府確定的廉租房平均租金標(biāo)準(zhǔn)為rg。
　　情況1不考慮位置租金因素，則廉租住房租金函數(shù)為F0（x）=rg（如圖2所示）。
　　
　　情況2考慮位置租金因素，取城市住房租金函數(shù)R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b斜率-r3/b作為廉租住房函數(shù)的斜率，可以定義廉租房租金函數(shù)為F（x）=a-xr3/b（如圖3所示）。式中a為城市中心o處的廉租房租金；r3為城市中心的位置租金；b為城市半徑；x為X處廉租住戶到城市中心的距離。其中r3與b可通過(guò)實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)處理后得出，是已知常量，a是未知常量，只要確定了a就可以確定廉租房租金函數(shù)。
　　
　　在政府確定了廉租住房單位面積標(biāo)準(zhǔn)rg后，在不考慮位置租金因素和考慮位置租金因素的兩種情況下，政府收取廉租房租金總量是一樣的。則有下面的等式：
　　∫0b2πxF0（x）dx=∫0b2πxF（x）dx
　　即∫0b2πxrgdx=∫0b2πx（a-r3x/b）dx
　　可求得a=rg+2r3/3
　　代入函數(shù)F（x）=a-xr3/b可以得到考慮位置租金因素的廉租房租金函數(shù)：
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　式中x為住宅X離城市中心的交通距離；r3為城市中心o處住宅位置租金；b為城市半徑，即中心到城市邊緣的距離；rg為政府確定的廉租房平均租金標(biāo)準(zhǔn)。
　　（二）模型分析
　　以上所推導(dǎo)出的廉租房租金函數(shù)：
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　存在以下三種情況：
　　1、函數(shù)F（x）位于x軸上方（如圖4所示）
　　
　　即F（x）≥0
　　則有F（0）>0且F（b）>0
　　可以得出rg>r3/3
　　即當(dāng)rg>r3/3時(shí)，F(xiàn)（x）≥0
　　也即當(dāng)政府確定的廉租房平均租金rg大于城市中心處住房位置租金r3的三分之一時(shí)，城市中所有廉租住戶都需要交納租金。
　　2、函數(shù)F（x）與x軸相交（如圖5所示）
　　
　　即F（0）>0，F(xiàn)（b）<0
　　可以得出-2r3/3　　令F（x）=0
　　可以得出x=b（rg/r3+2/3）
　　即當(dāng)-2r3/3　　若x0
　　
　　若x>brg/r3+2b/3則有F（x）<0
　　也即當(dāng)-2r3/3　　3、函數(shù)F（x）位于x軸下方（如圖6所示）
　　即F（x）≤0
　　則有F（0）<0且F（b）<0
　　可以得出rg<-2r3/3
　　即當(dāng)rg<-2r3/3時(shí)，F(xiàn)（x）≤0
　　也即當(dāng)政府確定的廉租房平均租金rg<-2r3/3時(shí)，城市中所有廉租戶都不需要交納租金，還可以得到一定數(shù)目的交通補(bǔ)貼。
　　（三）模型應(yīng)用探討
　　具體定價(jià)時(shí)，可以先通過(guò)調(diào)查分析和數(shù)據(jù)處理得出城市中心住房級(jí)差地租r3和城市半徑b，政府根據(jù)城市廉租房物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)開(kāi)支需求，同時(shí)參考城市廉租住戶需求和自身財(cái)政狀況確定全市廉租房平均單位租金為rg，從而建立符合該城市的廉租住房租金函數(shù)：
　　
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　再根據(jù)不同廉租房所處的位置計(jì)算處各地段廉租房所應(yīng)交納的房租或者所應(yīng)享受的交通補(bǔ)貼。要在實(shí)踐中應(yīng)用以上模型還需要解決以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
　　第一，現(xiàn)實(shí)中的城市都不是規(guī)則的圓周型，并且因?yàn)楦鞣N現(xiàn)實(shí)原因，城市住房和建設(shè)的廉租房也都不是均勻分散于城市各處，這就給相關(guān)常量的確定增加了很大的難度，就要求在計(jì)算過(guò)程中對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的調(diào)整和模糊處理，同時(shí)還要對(duì)建立起來(lái)的模型結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況反復(fù)對(duì)照調(diào)整，才能保證所建立的函數(shù)對(duì)于該城市具有一定的實(shí)踐意義。
　　第二，理論模型無(wú)法照顧到現(xiàn)實(shí)中不同廉租住戶因不同家庭條件等原因所產(chǎn)生的特殊要求。現(xiàn)實(shí)中的廉租住戶在選擇廉租住房的過(guò)程中除了要考慮租金因素外，還可能因?yàn)榭床　⑸蠈W(xué)、上班等原因而產(chǎn)生各種特殊需求，同時(shí)由于不同的家庭困難程度又對(duì)于租金有不同的承受能力。這就需要在按照模型定價(jià)后還要針對(duì)各種特殊情況進(jìn)行二次調(diào)整。
　　第三，現(xiàn)行的各廉租小區(qū)資金自收自支的機(jī)制需要重新調(diào)整。現(xiàn)行的全市統(tǒng)一租金定價(jià)的方式基本可以使得各廉租小區(qū)達(dá)到收支平衡，而本文所探討的定價(jià)模式則打破了這種平衡，如果仍然采取自收自支的方式，則會(huì)出現(xiàn)趨于城市中心的廉租小區(qū)出現(xiàn)贏余，而區(qū)域城市邊緣的廉租小區(qū)則入不敷出甚至根本就沒(méi)有租金收入并且還需要給予廉租住戶一定的交通補(bǔ)貼。這就要求全市的廉租住房資金應(yīng)該采用統(tǒng)收統(tǒng)支的方式，即各廉租住房租金統(tǒng)一收取歸攏，然后根據(jù)各廉租住房物業(yè)管理和房屋維修開(kāi)支需求統(tǒng)一分配。
　　
　　三、小結(jié)
　　
　　總之，按照二次分配注重公平的原則，政府在進(jìn)行廉租住房租金定價(jià)的過(guò)程中應(yīng)該考慮級(jí)差地租的影響，對(duì)于不同位置的廉租住房進(jìn)行區(qū)別定價(jià)。對(duì)趨于城市中心的廉租住房租金適當(dāng)提高，而對(duì)趨于城市邊緣的廉租住房租金進(jìn)行一定的下調(diào)甚至免收租金并給予一定的交通補(bǔ)貼。本文結(jié)合現(xiàn)實(shí)著重從理論方面對(duì)于廉租住房租金定價(jià)進(jìn)行了一定的探討，但在理論與現(xiàn)實(shí)的結(jié)合當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，就需要對(duì)本文提出的定價(jià)模型進(jìn)行進(jìn)一步修正和改進(jìn)。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、錢瑛瑛.中國(guó)住房保障政策研究——經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房[J].中國(guó)