如何做好房屋面積的預測繪和竣工測量

　　摘要：在進行房產測繪中嚴格執行國家標準《房產測量規范》中對房產面積的計算規則及方法。文章結合實際工作經驗，總結在不同階段進行房產面積測算時的要求、所需要件、具體工作如何進行。
　　關鍵詞：房屋面積測算；面積預測繪；竣工測量
　　
　　同一棟房屋建筑過程中會出現幾個建筑面積：設計面積、規劃審批面積、施工許可面積、預售面積、竣工面積、產權登記面積等，每個面積都不一樣。這讓很多人都感到困惑，尤其對購房者來說，有時候由于面積問題，給他們帶來很多不必要的麻煩。
　　以上所提到的6種面積分別是不同部門給出的，所以它們各自計算面積的依據也不一樣。預售面積一般是開發企業自己計算的面積；竣工面積是房屋竣工后由專業的測量機構進行測量的面積；產權登記面積是到產權部門辦房產證時的面積。在實際工作中筆者所在的地區竣工面積就是用來進行產權登記的面積。所以房產測繪工作在房屋面積上起到非常重要的作用。本文主要就房屋面積的預測繪和竣工測量做一探討。
　　
　　一、房屋面積預測繪
　　
　　由于以前預售面積是開發企業自己計算的面積，在辦理產權登記時兩個面積會有很大差異，所以，本文根據實際情況開展了房屋面積預測繪。房屋面積預測繪是指在房屋預售之前需要計算面積，該測量由于房屋正處于施工階段，或工程還未開工建設，實際并沒有房屋可供測量，只能根據房屋設計建筑施工圖輔以結構圖，對房產面積進行計算，從而確定每棟房屋的總建筑面積以及每單元建筑面積。
　　（一）接受委托時，收集及分析資料
　　開發企業或個人委托測量時，先要求其提供所委托房屋的設計圖，建筑施工圖紙一套對圖紙進行檢查，核實是否能完全說明該房屋的狀態，如有疑問可查看結構施工圖紙補充，資料完備后，與委托方簽訂預測繪委托合同。
　　（二）確定房產面積測算方案
　　由于預測繪是房屋未竣工前的面積測算，所以完全是按照設計圖紙計算面積。圖紙檢驗齊備后，開始計算面積。運用專業的房產面積測算軟件先將圖形繪制出來，外墻線和套間套內墻均取中心線，然后計算出各區域的面積，公用部分的面積，最后進行分攤。分攤時要填寫“公攤面積認定表”。填寫完畢后，交委托方認可后并加蓋委托方公章返回。分攤完畢后，歸檔保存后，這樣一幢房屋的預測繪面積計算就完成了。
　　（三）成果報告
　　由于預測繪是前期測量，預測繪面積一般只用來辦理商品房預售許可證和按揭貸款之用，所以成果報告只出具“預測繪房產面積明細表”，然后加蓋公章即可。
　　
　　二、竣工測量
　　
　　竣工測量是房屋施工全部完成，現場已通路，場地十分平整，可以安全的接觸到建筑物并可以順利進入室內進行測量。這里主要介紹已經委托過預測繪房屋的竣工測量。
　　（一）外業測量，采集數據
　　開發建設單位在房屋竣工驗收后，房屋交付使用前必須委托專業的測量機構進行竣工測量。現在，外業測量中最常用的就是手持測距儀，檢驗并測量房屋邊長既方便又實用。畫出房屋現狀的平面草圖，分別量出各邊長的數據。然后進入室內測量套內凈剩尺寸，遇到有閣樓或不夠2.2米高的特殊結構的地方，要精確測量并詳細記錄現場狀況。
　　（二）內外業數據核對
　　外業數據采集完畢，要嚴格和設計圖紙尺寸對比。各地竣工測量面積計算方法也不盡相同，有的地方是按實際竣工后建筑物測量所得數據計算面積，有的地方則是按照與實際尺寸相符的設計圖紙尺寸計算面積。
　　1、按竣工后實際建筑物測量計算面積。預測繪面積只是用來預售，作為房屋竣工前期工作的一個面積依據。所以最后的商品房銷售合同面積必須是竣工測量后的面積，最后的產權登記面積是以竣工測量面積為準的。
　　2、按照與實際外業測量尺寸相符的設計圖紙尺寸計算面積。這種方法計算還會出現兩種情況：一是實際施工過程中，無任何和面積有關的變化，即竣工面積和預測繪面積是一樣的，這也是實際工作中大家希望達到的最理想的結果。二是實際施工過程中產生了和面積有關的變化。大致分以下方面：尺寸大小的變化，個別部位的修改，增加或減少，大到工程進行了改建或擴建，這樣就引起了公用面積或套內建筑面積的變化，必須重新進行繪圖和公用面積的分攤。這時候就需要委托方提供變更單或是改圖，重新簽訂委托合同。
　　（三）成果報告
　　竣工測量的成果報告要求比較全面。它是房產測繪成果最終體現形式有：
　　1、1：500全要素丘圖一份，用于產權產籍管理。
　　2、分層分戶平面圖，打印到產權證。
　　3、房產面積明細表。以表格形式體現，主要包括座落、總層數、用途、每戶的明細面積、分攤表等。
　　4、測繪成果電子數據。
　　上述所有房產測繪成果，為后續辦理產權證、作為產權電子檔案使用，也可以實現房產測繪成果網上公布，以便于群眾對測繪成果網上查詢。
　　
　　參考文獻：
　　1、國家質量技術監督局.房產測量規范(GB/17986-2000)[S].中國標準