控制金融風險與全社會有關

　　陸新之 原創財經作家，新之堂咨詢傳播首席顧問，長期致力于研究中國的商業環境和公司案例
　　
　　
　　美國次級貸款壞賬引發金融危機，帶來的是美國經濟減緩和大規模的財務黑洞浮現。環球同此涼熱。在全球化的今天，美國的經濟問題也引起油價飛漲、商品價格飆升，并直接加劇了中國的通貨膨脹，可以說無人因此得益，反而從長遠看，大家的每一筆生意每一天的生活，都因此而受到或大或小的壓力。筆者最近親赴北美，近距離接觸了美國的房地產和金融業，更加感到抑制金融風險對于中國來說是重要的大事。
　　不時有人提起，美國的人均收入如何高，房價收入比如何低，所以美國人買房很輕松。這個估計是過分樂觀的。舉個簡單的例子，如果普通美國人真的是那么有錢，那么，怎么還會發生幾千億美元的次級貸款壞賬呢？有880萬業主、大約10.3%的房屋擁有者到3月底時，其房屋凈值將會變成零甚至是負數。更糟的是，如果房價從最高值下跌20%，那么大約有1380萬業主即15.9%的房屋擁有者將失去房子。
　　美國的名義收入雖然高，但百物騰貴，因而在美國，貸款非常普遍，從房子到汽車，從信用卡到電話費，貸款無處不在。美國人很少全款買房，通常都是長期貸款。而且，在這里失業和再就業司空見慣。一些收入不穩定甚至根本沒有收入的人，因為信用等級達不到標準，而被定義為次級貸款者。有“熱心的金融機構”為了幫助這些低收入人群實現買房夢，就有了很多財務招數，使得這群中低收入者不知不覺走上一條”不歸路”。不過，最后金融機構也玩火自焚就是了。
　　本來，美國的房貸種類很多。傳統上較多的是固定利率分期付款，有15年、30年，甚至40年的（金融機構為了貸款出去，不管貸款者是幾歲退休的）。這種付款每月數目一樣，到期后連本帶利都付清了。但因很多人的償付能力弱，于是為了讓這些人也能貸款買房，近年比較多的是，金融機構主動調整利率分期付款，前幾年利率較低而且鎖定（比如2、5、7年等），但以后的利率就會根據當時的利率情況來定。有人擔心過了這段時間以后的利率會漲。但金融銷售人員會義正詞嚴地提醒購房者，據統計，美國人每7年要換房子，所以沒有必要鎖定7年以上。
　　在用前兩種辦法讓大多數還有余錢的中產階層買房之后，接著就輪到了囊中羞澀的老百姓。如果你沒錢，好辦。“Interest Only！”只要付利息，不付本金！如果一個人貸款50萬，30年7％固定利率，每月要$3300。如果是Interest Only，利率如是6％，每月只要$2500，省下$800。但此人的貸款償還就更難了。而且幾年后，利率肯定漲，本金也要付，月付肯定直線上揚，可金融機構還是想辦法讓窮人貸款買房。就剛才那個例子，如一個人要是$2500也付不起，“沒關系，那么你就先付$2000。”這好像叫“Negative Equity Loan”。這看上去是解決了窮人的買房問題，試想，$2000就能住50萬的房子！且慢，其實他的貸款總額不但沒減少，反而急速上漲，每個月的貸款本金要增加$500以上。一年后50萬的貸款就變成了50.6萬。這些各式各樣的金融機構就這樣為中低收入者一步步提供貸款融資，然后讓他們背負基本上不可能還清的債務。
　　金融機構也好，房產經紀人也好，都在想方設法讓你買房。看上去沒什么風險，銀行已經把貸款賣給了投資者和國外的機構，只要你買房，他們就有錢賺。在房價上漲時，你賺，我賺，大家賺。政府和媒體都跟著推波助瀾，好像買房是最好的投資，買房比租房可以省稅，房價永遠不會下跌。買房是窮人變成中產，中產變成富翁的最佳途徑，是實現美國夢的必要條件。但一旦房價下跌，整個鏈條上的所有個體都無法擺脫資產縮水，連鎖反應，一筆壞賬在幾個地方反應出來，財務黑洞也越來越大，最后幾乎不可收拾。
　　相比之下，內地的房地產過熱，自然與部分金融機構不夠自律，過分房貸有關。一個人貸款買一兩百套房屋的事情已經爆出，假按揭、假交易的案例亦有存在。
　　所以，美國地產危機給我們的啟示，就是要有效地控制金融信貸，不能給缺乏償付能力的人過分貸款。這一點，比起空談房價如何如何更有實際意義。
　　而由這個角度來看，中國收緊對于房屋貸款的標準，加大首付比例，無疑是最為對癥下藥的一招。至少，擋住了金融風險的進一步擴大。