廣州白云新城商業發展命運

　　據廣州市規劃局公布的白云新城規劃顯示，白云新城規劃范圍分為南北兩個區域：黃石路以北區域主要發展現代化生態型居住區，并結合地鐵站點開發形成居住區及公共設施中心。黃石路以南區域是市、區級的商貿、文化、辦公、體育中心。白云新城將成為廣州北翼地區的重點開發對象，并以商貿物流中心和低密度健康住宅兩大方向開發。
　　最近已有集團計劃發展白云新城商業部分（舊候機樓改造項目），并計劃打造一購物中心。目前廣州市北部缺乏大型零售項目，該項目的落成，對于白云區零售商業發展有極大的促進作用。非城市中心區購物中心的發展策略不能與城市中心的購物中心相同，因此，購物中心在白云區應該如何經營，這的確值得探討。
　　廣州市中心區的購物中心目前已經發展相當成熟，購物中心的開發熱點已經逐漸由廣州市中心區移往非中心區，如海珠，白云，番禺等，天河則由于珠江新城目前處于開發中，預期也會有2~3個大型購物中心涌現。購物中心的郊區化，是購物中心邊緣化是發展的必然趨勢。
　　位于廣州市中心區的購物中心如天河城，正佳等可借助天河區的幅射能力，發展為城市級別，甚至是區域級別的購物中心，幅射范圍涵蓋廣州市，甚至珠三角地區，同時也可以借助城市中心區向高消費群體的聚集，往高檔次方向發展。
　　而位于非中心區內的購物中心，如海珠，白云，番禺等，更適合向區級，或社區型購物中心方向發展。如在近年開業的廣百新一城就屬于這種情況。
　　購物中心經營成功一項重要因素就是擁有相對固定的消費群體；而這個相對穩定的消費群體的構成及規模，則要視乎項目周邊的環境能否支持，若項目周邊人口密度較大，中高檔次樓盤較多，高級寫字樓較多，則顯示這里經營一個中高檔次購物中心擁有優越的先天條件。因此項目是否擁有足夠規模的，具備一定消費能力的固定消費群，成為購物中心先天條件，也就是我們所定義的核心商圈。假若核心商圈內消費能力不足，即使消費群體規模龐大也難以成就一個購物中心。
　　另外項目所在區域在城市中的區域地位，交通條件，項目的商品品牌組合等因素都會影響項目成功與否。
　　白云新城經營高檔購物中心目前來講是不切合實際。第一，項目周邊缺乏高端消費群，第二，缺乏成熟的高檔購物環境及氛圍。
　　目前廣州高端消費群體消費主要集中在天河，越秀區，另外一個地方就是香港；天河，越秀由于各自在商業上都有自己的特色及優勢，因此在高檔商業上具備優勢，香港則更是購物天堂，吸引眾多國內富裕階層前往購物消費。
　　從奢侈品牌商家的角度出發，成熟的商業氛圍，周邊林立的高星級酒店或高級寫字樓是其選點的重要考慮因素，而這些因素在白云區都未能體現，對于奢侈品牌商家毫無吸引力。可以預期高檔購物中心出現的地區更應該是珠江新城，而非白云區。
　　白云新城購物中心則適合做社區型購物中心，以滿足周邊居民生活需求為主。白云區在廣州市并不屬于核心區域，零售商業發達程度不及天河，越秀，在零售商業地位上，白云區目前是落后的。白云新城購物中心應該以幅射白云區為主，定位為社區型的物中心。期望天河，越秀的消費者前往消費是不合實際，經營檔次上應以中檔為主，不宜超過天河城。
　　之前我們做過一項研究，題目是商業發達地區對次商業次發達地區的吸附作用，結論顯示，消費者是傾向到商業發達的地區進行零售消費。正如珠三角消費者喜歡到廣州，深圳購物，廣州，深圳消費者到香港購物，因為香港，廣州、深圳，以及其他珠三角城市在商業的發達程度上是有差距，正是這種差距引發消費者從商業欠發達的地區流向發達地區，我們稱之為吸附作用。同樣地，白云區，天河區，越秀區在商業的發達程度上有差距，天河區，越秀區對白云區存在吸附作用是明顯的。
　　另外我們研究發現居民日常生活用品消費還是遵循就近消費原則，社區型購物中心首先需要立足本區，切忌本末倒置，放棄鄰近市場，選擇遙不可及的市場。（來源：得勤咨詢機構2008年3月18日 編輯／劉麗琴）