物業維修管理探析

　　摘要：本文以物業損壞的程度為依據對物業維修工程進行了分類，在簡單分析影響房屋使用壽命因素的基礎上，總結了物業維修的基本特點，依據物業維修的特點對如何做好物業維修的管理工作，合理延長物業的使用年限提出了一些建議。
　　關鍵詞：物業維修；物業維修管理；特點
　　
　　物業維修是指對物業的養護、維修和改建，具體地說是對物業的日常養護，對損壞物業的維修，以及對不同等級物業功能的恢復、改善、裝修，同時結合著物業維修加固，增強物業抗震能力等。
　　以物業損壞的程度為依據，按物業的工程規模，物業維修可分為不同的類型：（1）小修工程。凡以及時修復使用過程中構、部件的小損小壞，少量用工，綜合平均費用為所修房屋現時總造價的1%以下，保持房屋原有完損等級的日常養護工程為小修工程。（2）中修工程。中修工程是指房屋少數部位已損壞或不符合建筑結構的要求，只牽動或拆換少量主體構件并需要進行局部維修，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下，仍保持原房屋規模和結構的工程。（3）大修工程。大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或房屋設備，但不需全部拆除，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上的工程。（4）翻修工程。翻修工程是指已失去修繕價值，需要全部拆除，另行設計，重新建造或僅保留原房的一小部分且利用少數主體構件進行改造的工程，翻修工程的費用應低于該建筑物同類結構的新建造價。
　　
　　一、物業維修管理的特點
　　
　　1.由于房屋使用期限較長，在使用中由于各種自然或人為的因素影響，同一結構房屋的使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，當損壞發生時隨時都可能進行小修、中修、大修、或翻修，因此，物業維修管理工作大多是經常地、不定期的。
　　2.由于物業的各個部位，如結構、防水及零星構筑物部件等都可能會有不同程度的損壞，這就決定了損壞項目的多樣性和維修工程的分散性，這就使得物業維修工作點多、面廣、量大。同時對維修工人提出了較高的技術要求，工人需要根據維修項目的情況變換修理技術、工藝和方法。
　　3.物業維修工作由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，只能在原有房屋基礎上進行。尤其對一些具有歷史紀念意義的房屋維修，要達到與周圍環境相協調其維修就受到了更大的限制。
　　4.物業結構、設施、設備的多樣性，決定了其維修技術工種的復雜多樣性。對物業維修管理工作人員來說，由于要涉及到維修工作的安全性和及時性等諸多方面的因素，與不同工種之間的密切配合就顯得尤為重要。所以，對管理者的綜合素質如適應能力、技能技藝等就都有較高的要求。
pWxvbhmvS+4B3RDYHQTQNA==　　5.根據商品經濟的價值規律，物業公司提供服務應獲取適當利潤。所以，物業維修所投入的建材、勞務、機具、管理等應該是一種有償服務，而其費用由業主和使用人來承擔。這就要求物業維修工作應“能修則修、應修盡修、以修為主、全面保養”。[1]
　　
　　二、做好物業維修管理工作的建議
　　
　　物業維修管理是人們從事生產、生活等各類活動必不可少的物質條件，目前它已經形成了社會的巨大不動資產。如何合理延長物業的使用年限，降低其在使用過程中的損耗，已成為探索改進物業維修管理模式，提高物業維修水平的重要課題。對此，筆者有以下建議：
　　1.為了能及時發現物業的損壞狀況，分析產生的原因，積累經驗，掌握其規律性，達到延長物業的使用年限的目的，物業維修工作應該進行適時檢測。檢測一般是用工具或儀器以及人的觀感來檢查物業的現有狀態，它包括對物業及其附屬設備的性能狀態或運行狀況的檢查測定，如對物業漏滲的檢查、對電梯運行狀況的檢查等等和對物業性能及運行狀況進行判斷時所進行的定期檢測，如根據經驗對房屋結構可在3—5年檢查一次，重點觀測結構的變形、腐蝕、沉降、損壞等狀況。目前我國還沒有進行定期檢測，一般都是當損壞嚴重時(如結構明顯損壞，強度不足，非修不可時)才進行檢查鑒定。而在日本、美國定期檢測已成為一項制度[2]，所以，為了及時了解物業受損情況，防患于未然，應建立定期監測制度。
　　2.目前從事物業維修工作的大多是農民工，普遍缺少服務理念和維修技能。 為了提高他們的綜合素質，應該加強規范化管理，實施標準化、優質化的服務，提倡“換位思維”的內涵型發展道路；同時應制訂培訓計劃，開展技術交流，如參加各種專業學(協)會開展的交流活動、專題講座等無疑會加速他們對知識、技能的掌握。
　　3.物業管理部門應做好廣泛宣傳工作，向住戶大力宣傳用房、愛房知識，使大家對物業損壞的危害性引起足夠重視，自覺維護身邊的環境，盡量減少物業維修的發生。
　　作者單位：成都航空職業技術學院
　　
　　參考文獻：
　　[1]吳錦群.物業維修服務與管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2004.
　　[2]黃海，祝奎.延長房屋使用壽命途徑的探討[J].河