商品房預售中的消費者權益保護探討

向純華

摘 要：商品房預售制度的出現為我國房地產市場的發展和繁榮帶來了機遇，但與此同時，這一制度本身存在的問題加上我國現行法律制度的缺陷，使得消費者在商品房預購中的權益屢遭侵害，通過對商品房預售給消費者帶來的風險的描述并提出自己的一些建議，希望能引起相關部門和社會人士的關注，從而更好的保護消費者的權益。

關鍵詞：商品房預售；消費者權益；監管制度

近年來，隨著我國房地產市場的建立與蓬勃發展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度——商品房預售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發商將正在建設中的商品房預先出售給預購人，由預購人根據預售合同支付房款并在房屋驗收合格后依法取得房屋所有權的一種房屋銷售形式。相對與一般的現房交易，商品房預售制度有利于房地產開發吸收資金，對解決我國房地產開發中建設資金不足的問題起到了重要作用。因此商品房預售制度出臺后立即被推廣開來，成為房地產項目的普遍銷售模式，目前各主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至高達90%以上。

然而，隨著時間的推移，商品房預售制度所存在的弊端也日漸顯露，在商品房預售中產生了一系列問題，使得商品房預售中消費者投訴不斷增加，成為商品房交易領域消費者投訴的主要對象。商品房預售制度給消費者帶來的風險概括起來說總共有七類：一是合同無效的風險，在開發商無開發資質或者無商品房預售許可證的情況下，法院會判決合同無效；二是延期交房的風險，開發商因管理不善或者其他原因導致無法按期交房甚至樓盤“爛尾”，消費者的利益就會受到損害；三是質量不合格的風險，這是目前商品房交易中糾紛最多的，在商品房預售交易中就更為普遍；四是“假按揭”造成消費者和銀行利益受到威脅；五是產權風險，開放商將一些不合法的房屋出售給消費者，往往導致消費者無法取得產權證，有的開放商甚至“一房二賣”后攜款逃走，致使消費者房財兩空；六是虛假廣告的風險，開發商往往故意玩概念游戲，在廣告宣傳中做虛假宣傳，誤導消費者認購；七是定金風險，一些開發商在消費者交納定金后沒有申請到或者沒有及時申請到銀行按揭貸款的情況下，不退還定金。由于商品房制度給購房人帶來了風險，再加上這種制度也給金融業增加了潛在的不安全因素，因此關于商品房預售制度的存廢成了學術界爭論的焦點。然而在我國住房保障制度還不健全，普通老百姓尚難一次性支付所有房款的情況下，取消商品房預售制度顯然并不成熟，因而完善商品房預售制度及相關制度，發揮這一制度在房地產交易市場上的經濟功能并保護消費者的權益就成為當務之急。

1 加強國家相關法律制度的建設

1.1 建立和完善房地產市場的準入和推出制度

由于缺乏嚴格的市場準入制度，近年來我國房地產市場日漸趨高的的價格和豐厚的利潤吸引了大量的企業進入房地產市場，導致房地產市場的無序競爭。我國房地開發的進入門檻過低（最低注冊資本才100萬元），這樣導致大量勉強達到開發資本限度的中小企業抱這投機心理涌入開發市場，給房地產市場帶來了不穩定因素，增加了消費者風險；同時我國關于房地產企業的市場退出制度也尚不完善，存在根據企業章程自由退出市場的現象，這使得消費者在房屋出現問題后往往找不到一個合法的主體主張權利。因此我們應該建立和完善房地產市場的準入和推出制度，可以通過提高注冊資本把不符合要求的企業排除在房地產市場之外，同時可以建立失信懲罰機制，對房地產的準入、經營行為、推出機制進行監控以保護消費者的合法利益。

1.2 完善商品房預售款的監督

我國現行政策中，銀行的開發貸款和銷售貸款資金是同時進入了房地產開發商的帳號里，導致銀行風險增大并最終危及消費者利益。我們可以通過立法手段完善商品房預售款的監管，例如可以采取把預售款納入第三放的監管下，即把房屋的預售款放在銀行共管的帳號中，開發商只有在主管部門征得專家和律師的評估同意后才能夠拿到共管帳號中的預售款，這樣就可以保證銀行、開發商、消費者的三方利益。

1.3 建立健全房地產質量監管體制

在商品房預售糾紛中，質量糾紛占了很大的比例，由于預購人缺乏專業知識等原因，預購人難以對所預購的商品房進行有力的監督，在現房交付后發生質量問題，也難以維護自己的合法權益。因此國家應出臺并健全房屋質量監管體制，并加大懲罰力度。同時，可以引入質量檢測機構、律師部門等組成預購人權利保護組織。

1.4 建立健全不動產預告登記制度

所謂不動產預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。不動產登記并不是現實的不動產物權，而是關于未來發生不動產物權變動的強求權，是一種期待權，通過預告登記制度可以保證將獲得的期待中的法律結果的確定與安全。不動產預告登記制度一旦建立，可以解決商品房預售中的許多現實問題。首先預告登記制度可以防止“一房二賣”的發生，預告登記制度的采用，賦予預購人依據預購合同所享有的債權以物權的排他效力，使預售人的再次出賣行為歸于無效；其次，預告登記制度可以解決預售人在預售后將預售房屋抵押的問題，預告登記成功后，預告登記的效力將會對預售房屋作出的任何違背預告登記內容的處分行為，不僅是出售，也包括設定抵押等負擔行為無效，這樣不僅保護了預購人的合法權益，也改變了抵押權人行使抵押權而使得預購人的債權得不到保障的劣勢地位。

1.5 完善訴訟制度

由于現行制度不完善等原因，商品房預售中，消費者的權益往往很難得到有效保護，商品房預售中的風險成了購房人生命中不能承受之重，業主集體下跪討首付款的事件屢有發生，消費者作為弱勢群體在遭遇不公正的待遇時的投訴無門的辛酸和無奈使得人們對商品房預售中消費者權益的保護產生了強烈的呼喚，因此應通過建立健全訴訟制度，例如在發生商品房預購糾紛時加大開發商的舉證責任，為商品房預購人運用訴訟手段維護自己的合法權益提供條件。

2 建立健全信息公開制度

在商品房預購行為中，預購人和開發商在信息擁有量方面處于絕對不平等狀態，消費者對商品房基本構成、基本結構、生產過程、質量等問題缺乏了解，而我國房地產交易市場缺乏完善的信息披露制度，使得消費者往往不自覺的依靠企業為促銷而分發的各類廣告獲得信息，因此無法獲得真實的信息。針對這一問題，筆者認為應該從法律上入手，建立健全企業信息公開制度，責令企業公開真實信息，對散布虛假信息的企業進行監管，并給予那些散布不真實信息并給消費者造成利益損失的企業相應的處罰，使消費者能夠獲得真實的信息從而作出正確的購房決策。同時政府要充分利用網絡技術，建立一個網絡信息平臺，將政府及企業所提供的信息置于同一個平臺上，在不同機構提供的不同數據之間建立聯系，以避免開發商為了自己的利益而對不同部門上報不同數據的舞弊現象，從而使得信息使用者能夠獲得更為真實的信息。

3 加強宣傳，提高消費者的自我保護意識

長期以來我國雖然進行了持久的法律宣傳，但在宣傳的內容方面存在一定的偏差，對和老百姓權益息息相關的法律知識的宣傳方面力度不夠，使得老百姓很難運用法律武器保護自己的合法權益。在商品房預售交易中，許多消費者由于缺乏法律意識，輕信開發商的廣告和宣傳，更有不少消費者在商品房預售交易中對預售合同不進行認真審查甚至根本就沒有審查的情況下就簽定合同，因此在發生糾紛后由于沒有有力的證據能證明自己的權益受到侵害，從而得不到法律的保護，因此應加大法律宣傳的力量，重要是采取措施加大相關法律知識的宣傳：比如在普法中可以對商品房預售合同的格式及內容和注意事項進行宣傳，制定類似“格式合同”的范文供預購人參考。

“安局才能樂業”，住房問題是事關國計民生的頭等大事，在我國現有的房地產市場環境中商品房預售制度尚有其存在和發展的空間，取消商品房預售制度在現階段并不可取，因此國家及相關部門（單位）應把保護消費者的利益放在首位，建立和完善相關制度，這樣才能保證我國房地產市場特別是商品房預售時市場的健康、有序發展，從而保護消費者的合法權益。