房產企業“合縱連橫”

房地產企業合作是指具有土地使用權、開發資質、建設資金等要素的不同企業之間共同出資、共享利益、共擔風險的合作行為，是一種房地產開發的聯合經營行為。這種方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出資。合作開發房地產必須“三共”：共同投資、共享利潤、共擔風險。

宏觀政策從緊，獲貸難度加大。

2008年中央經濟工作會議明確表示將實行從緊的貨幣政策。貨幣政策從緊，開發商獲取資金難度增加甚至無法獲取貸款。今年陸續出臺的一系列金融政策、土地政策及財稅政策，都將對房地產未來走勢造成不可輕估的影響。央行連續多次上調存款準備金率，存款準備金率上調，被凍結在央行的資金增加了，銀行發放貸款的規模就會縮小。目前房地產業風險較大，放貸時銀行會比以前更加謹慎。開發商取得貸款已是難上加難。從緊的貨幣政策下，房地產開發商從銀行獲取資金難度增加，甚至無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會影響開發商開發項目的后期資金鏈，將導致市場出現本質的變化。

觀望嚴重，后市不明朗

自去年11月以來，全國房地產市場陷入觀望態勢，這已成為一種共識。樓市已經歷了長達數月的觀望期。這種全國性觀望態勢的時間周期，是自1998年房改以來所未見的。以前樓市的觀望時間，一般是調控政策出臺后的二三個月以及2003年非典時的三四個月時間。而目前樓市觀望周期延續時間如此之長，供需方觀望情緒如此之重，無不說明目前樓市形勢的嚴峻性。市場交投慘淡的局面已持續大半年，供求雙方的博弈愈演愈烈。缺錢的開發商想盡辦法以維持岌岌可危的資金鏈條不斷裂；購房人則緊捂錢袋，寄希望于開發商降價銷售，房價松動。供需雙方陷入僵持、觀望的境地。

房企資金鏈短缺，融資壓力大

鑒于綠城與國信房產及浙江日報等的合作案例，從一定側面說明了目前很多房企都或多或少的存在資金緊張的問題。事實上，從市場反饋的信息來看，正是因為宏觀調控的影響，銀行借貸政策的調整，使許多開發商資金鏈出現問題，其中包括一些正在積極擴張的大型房地產集團，在運作某些大項目時也感到力不從心，資金正成為項目開發的“掣肘”。在資金壓力下，強強聯手，合作開發，能讓企業有更多可周轉的資金，用于企業的其他項目和其他事業，能最大化企業的贏利能力。

房地產企業合作的利弊分析：

在從緊的政策、不明朗的后市態勢、資金鏈斷裂、融資難的情況下，一些企業實施合作、聯盟，從某種意義上說是進行自救甚至是“救市”的一種必然選擇。

對一些資金實力不是很強，產品又不具有特色的中、小企業而言，在市場并不火熱的情況下，他們的日子并不好過。和大企業合作對其來說可謂益處多多，一方面他們可以解決資金壓力，有效分散風險；另一方面他們在合作的過程中可以向有實力的大企業學習一些管理、產品方面的經驗，借以提升自己。

對大企業而言，在當前土地成本在開發成本中的比例不斷增加的情況下，地價增速大大超過房價，僅僅靠海外募集資金，往往很難獲得50億以上的大項目。對像綠城、萬科、復地等這樣的大企業而言，選擇與在當地具有資金及地區優勢的合作伙伴共同開發，不失為一條捷徑。強強聯合有利于行業整合，打造真正的“地產航母”。一些大企業在發展的過程中也存在著一些不足和不擅長，例如萬科在住宅領域具有相對明顯的優勢，但在商用物業方面還涉足不深，與嘉德合作有利于它自身學習借鑒并不斷提高。相互之間取長補短，有利于他們各自在開發理念、產品創新、品質提升和經營管理等方面不斷創新和完善。

當然，房地產企業實施合作也有一定的弊端，例如很多實力不強的小企業在合作的過程中有可能被兼并、并購。出售股權使得他們對公司的管控能力降低，這些方面對他們自身而言也許是不利的。

總之，利弊都是存在的，各個企業在選擇企業合作戰略時，一定要充分考慮到這些方面，權衡一下，實施合作對本公司是利大于弊，還是弊大于利？然后再采取適時適宜的措施。

今年以來尤其是房產新政相繼推出后，全國各大城市普遍陷入了觀望、僵持局面，而消費者持幣觀望氣氛也日趨濃烈，日漸萎縮的成交更令不少樓盤發展商擔心當前的樓市。不少資金實力不強、運營能力較低的房企開始面臨行業分化，大型房企也開始積極謀變，房地產市場新一輪行業分化由此開始。宏觀調控帶來的樓市震蕩，本身就是一個重新洗牌的陣痛過程。隨著樓市調控后續反應逐步呈現，有越來越多的地產公司選擇走向合作或者合并，由此開始了新一輪地產變局。

宏觀調控給房地產界帶來的影響是很大的，交易的停滯，企業紛變頻頻發生，這些在很大程度上都是目前市場的現實。如何應對宏觀調控的挑戰，不僅僅是大企業之間的合并合作，在更多資金鏈脆弱的中小開發商看來，市場調控力度漸大，選擇合并聯盟將成為必然的選擇。今年以來，在有意“淘汰”一大批資金實力不強運營能力不高尤其是運作不規范的中小型房地產企業的同時，中央政府也想據此扶持一批大型品牌房地產企業起來擔當市場主流，因為只有這樣才能真正做到保障中國房地產市場的持續穩健發展。

從去年“8·31”開始后，就預示著房地產并購時代即將到來。當時也有很多項目找合作的案例，這說明房地產資本開始活躍，優化組合的時代來臨了。資本和各種有利因素都將促使大型房企不斷形成。放眼未來，國內房地產市場將催生更多的品牌地產航母。

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