怎樣防范二手房買賣陷阱

袁　梅

經(jīng)人介紹我認(rèn)識了一個人，她說有一棟房屋出售，而我正好想買房子，看過之后非常滿意。我想知道，如何辦理相關(guān)手續(xù)？

鄭州 馬云

你謹(jǐn)慎一點是對的。二手房買賣有很多陷阱，購房者應(yīng)當(dāng)注意：

一要看房屋產(chǎn)權(quán)證。查明登記的所有人是一人還是數(shù)人，共有人是否同意出售，并核對他們的身份證件是否相符。在簽訂房屋買賣合同時，共有人應(yīng)全部到場并簽名，因故確實不能到場的，應(yīng)出具委托書及代理人身份證件。如果對方居住在國外，提供的委托書等還必須經(jīng)國內(nèi)外公證機(jī)構(gòu)公證。

二要了解房屋。主要包括核實房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實，面積是否相符，用途是否吻合，是否被司法、行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押，是否已經(jīng)租賃，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等。

三要注意合同的內(nèi)容。《合同法》第12條有規(guī)定。具體到房屋買賣合同來說，要看：1、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。2、標(biāo)的。即雙方權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，包括房屋的具體位置、四至、面積、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、附建、通道、公用場所、裝修、設(shè)施、設(shè)備、質(zhì)量等情況。3、價款、付款方式、交房時間等。4、違約責(zé)任。包括哪些情況屬于違約，怎樣承擔(dān)違約責(zé)任（違約金、定金、賠償金怎樣計算及給付），擔(dān)保的形式，免責(zé)情形。5、解決爭議的方式。即在合同中明確，如果出現(xiàn)爭議或糾紛，是采用仲裁還是通過訴訟解決。

四是過戶最重要。房屋屬于不動產(chǎn)，如果發(fā)生買賣而沒有辦理過戶手續(xù)，將導(dǎo)致房屋買賣合同“不發(fā)生效力”，使自己哪怕付清了房款，相關(guān)權(quán)利也難以得到法律保護(hù)。

律師 袁梅

回避責(zé)任的“愛心救助協(xié)議”

無效

今年3月2日，我媽在洗澡時，電熱水器突然爆炸、起火，她嚴(yán)重受傷，用去醫(yī)療費用3萬多元。我家這個電熱水器買了剛一年，就找某商場要求賠償，商場以我們使用不當(dāng)、其產(chǎn)品沒有問題為由拒絕，但可以從人道主義角度予以救助，即承擔(dān)全部醫(yī)療費用。3月28日，家里人無奈與商場草簽了一份“愛心救助協(xié)議”。協(xié)議言明：“所發(fā)生的事故系使用不當(dāng)所致，與XX商場所銷售的電熱水器質(zhì)量無關(guān)。商場出于愛心，自愿救助貳萬壹仟元整，此后不得再向商場提出任何要求。”我不甘，委托一家權(quán)威部門進(jìn)行了勘驗和鑒定，結(jié)論為：發(fā)生爆炸、起火，系電熱水器存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題所致。我想咨詢一下：有了協(xié)議我還能夠上法院起訴商場嗎？

濟(jì)南的忠實讀者 張明

小張，你可以上法院起訴。第一，該“愛心救助協(xié)議”具有附條件性，其所附條件無效。你家人沒有專業(yè)知識，與具備專業(yè)知識、本應(yīng)知道電熱水器質(zhì)量究竟怎樣的某商場之間并不對應(yīng)。另一方面，根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，給予消費者人身保護(hù)或賠償是經(jīng)營者應(yīng)盡的義務(wù)。商場銷售具有嚴(yán)重質(zhì)量問題的電熱水器，導(dǎo)致你媽媽受傷，理應(yīng)賠償由此造成的一切損失。但協(xié)議明顯免除XX商場義務(wù)，排除你家人的主要權(quán)利，且具有一定的欺詐、脅迫性質(zhì)，是非法的。

第二，該“愛心救助協(xié)議”中的免責(zé)內(nèi)容對你媽媽沒有法律約束力。人身安全權(quán)是法律重點保護(hù)的不可轉(zhuǎn)讓、不可放棄權(quán)利，當(dāng)事人之間不得預(yù)先約定免除。對此《合同法》第53條有明確規(guī)定。

第三，XX商場必須繼續(xù)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《合同法》第56條、第58條的規(guī)定，就“愛心救助協(xié)議”所涉及的21000元可以抵償，但就你媽媽的其它損失，商場仍應(yīng)賠償。

律師顏梅生

利用電腦合成淫穢照片

索要他人財物構(gòu)成敲詐勒索罪

“艷照門”事件真是影響大呀，我就碰上這么個事兒，收到一封莫名其妙的特快專遞，里面有一看就是合成好的淫穢圖片與敲詐信，要求我將10萬元存入指定的銀行卡帳號。如果不按要求付錢，便將“不正當(dāng)男女關(guān)系”的照片，寄給紀(jì)委或我的家人及朋友。太惡心人了,請問,這種行為是否構(gòu)成犯罪？

氣憤的合肥讀者柳惠

沒錯，這種行為已構(gòu)成敲詐勒索罪。

敲詐勒索罪是指以非法占有為目的，對被害人使用威脅或要挾的方法，強(qiáng)行索要公私財物且數(shù)額較大的行為。發(fā)郵件人的行為是與該罪的構(gòu)成要件吻合的：首先，他們并沒有依法獲得被害人財物的法律依據(jù),即他們的占有屬“非法”，其目的自然也是非法的。其次，使用威脅要挾的方法，即如果不按照行為人的要求處分財產(chǎn)，就會在將來的某個時間遭受迫害。再次，《最高人民法院關(guān)于敲詐勒索罪數(shù)額認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題的規(guī)定》中規(guī)定：敲詐勒索公私財物“數(shù)額較大”，以一千元至三千元為起點；勒索公私財物“數(shù)額巨大”，以一萬元至三萬元為起點。你完全可以向公安機(jī)關(guān)報案。

律師 袁梅

zhaozhen1996@sina.com

（編輯：趙真）