北京二手房市場：“山雨欲來風滿樓”

不僅一手房市場出現了翻盤－－量縮價減，二手房市場同樣也不好過。

交易同比萎縮一成

2008年上半年，北京二手房市場整體表現謹慎有余而活力不足。據我愛我家市場研究中心的統計資料顯示，2008年上半年北京二手房的交易總量為35276套，與去年同期相比向下回落9.80%；較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯，環比降幅高達35.62%。雖然單月銷售量數月超越一手房交易量，但總體成交量并未超過去年同期水平，反而較之去年下半年的交易狀況呈現明顯回落的態勢。

二手房市場疲軟的主因則在于2007年年底開始的貨幣緊縮政策。目前市場上的拐點論及觀望情緒都是基于這一原因。再加上去年二套房貸、6次加息、居民消費指數的一路向上以及存款準備金的不斷上調，進一步造成了銀根的緊縮，間接地抑制了購房者的需求。此外，處于“百日巨變”危機中的開發商因恐懼資金鏈斷裂，進而瘋狂打折促銷。奧運后地產價格的走向依舊并不明朗以及伴隨著部分限價房的封頂開售，這些因素都在很大程度上搖著二手房市場中的購買者意愿，部分購房者也受限于此選擇觀望，影響了市場的整體交易狀況。

均價逼近萬元價格漲幅明顯放緩

上半年北京二手房交易均價為9757元/平方米，與去年同期的交易均價相比，增幅為9.14%。環比去年下半年上漲了近4%，價格漲幅明顯放緩。值得注意的是，本年度前6個月的房價增幅較之于去年上半年11.42%的增長幅度回落了2.28%。

從兩種房屋交易權屬細分來看，上半年二手已購公房的交易均價為9824元/平方米，而二手商品房的交易均價為9760元/平方米，較之于去年同期均出現了不同程度的上漲。從城八區的二手房買賣市場來看，2008年上半年城八區的二手房銷售均價為11576元/平方米，較之去年同期的9436元/平方米，上漲了2140元，漲幅為22.67%。

盡管上半年京城二手房市場的交易均價仍舊處于高位，但其整體漲幅速度已經開始呈現緩慢下調的良好態勢。一方面，拐點論令市場中房源數量明顯增多而購買需求持續萎縮。基于二手房市場買賣雙方共同定價的原則，由此導致部分急于出手的業主議價空間提升較大；另一方面，在一、二手樓市聯動作用之下，一手樓盤層出不窮的打折現象在一定程度上影響了二手房業主的收益預期，尤其是在個別區域一、二手價格倒掛的不利情勢下，更促使相關區域內二手房價的隨行就市。從目前的形勢來看，銀監會堅持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現松動的可能性微乎其微，通脹的風險左右著購房者的購買計劃。部分購房者選擇了價位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房價的上漲趨勢。不過短期來看，北京二手房市場的交易價格不會出現較大振幅，在漲幅趨緩的發展勢頭之下，其交易價格將會控制在合理范圍之內。

兩居室最為搶手

從成交面積可以看出，60平米以下的小戶型房源一躍成為二手房市場中的“黑馬”，其前半年的成交比重高居各區間之首，占整體成交水平的36.91%,同比去年同期提升了2.65百分點。60-90平米區間房源交易比重為35.03%,同比小幅回落了0.76%。

從居室交易來看，二居室成交比重依舊遙遙領先于其他區間，其前半年的成交比重為55.20%，同比所占比重略有回調，降幅為1.41%。與去年同期相比，面積偏大的一居室其成交比重有所增加，已占到整體成交量的25.84%,比重增幅為1.68%。除此之外，四居室的成交比重也較去年同期微微向上，其比重在整體交易比重中的所占比例為2.08%，同比漲幅為0.25%。

50萬元以下成交占據半壁江山

從成交價格來看，交易價格在30-50萬區間的二手房源成交比例占到總交易量的32.82%。但隨著房價的不斷上漲，低總價房源數量呈逐年遞減的趨勢。中高總價的70-90萬區間以及90萬元以上房源的成交比例分別為總交易量的13.99%和14.66%，同比去年同期分別增長了2.02%和4.46%。

外來人口購房比例逐步放大

本地居民始終是北京市二手房市場中的主力購買群體，其前6個月的整體交易比重占到整體交易比重的70.78%，相比去年同期下滑了7.23個百分點，但環比差距有所減小，降幅為0.56%。而隨著城區范圍的不斷擴大以及大量新開工建設項目的投入，外來人口的比例也呈逐年放大態勢，由此導致外地客群的購房成交比重與日俱增，與去年同期相比其購買力漲幅為6.72%，不過環比去年下半年，其交易比重有小幅萎縮勢頭，降幅為1.23%。這主要是與拐點論帶來的市場預期有關，部分投資炒房的外地購房者數量已經明顯下降。

（胡景暉 我愛我家副總經理）