酒店式公寓投資的隱性成本

投資酒店式公寓也并非是一本萬利，在購買前，你必須還得算算它的隱性成本。

由于受美國次貸危機的影響，全球經濟已經受到牽連，在目前通貨膨脹率居高不下以及投資渠道相對狹窄的形勢下，某些酒店式公寓的開發商打出的高投資回報率吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報率呢？

從目前北京一手酒店式公寓開發項目來看，很多開發商都打出了出租年投資回報率15%—18%的高投資回報率吸引客戶，事實上真有這么高的投資回報率嗎？

隱性成本一：契稅和公共維修基金

開發商在項目銷售時，其價格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標準來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。

隱性成本二：租金價格的折扣

酒店式公寓的開發商在項目收益計算時，往往是根據所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元-500元/日左右，這遠遠低于開發商預計的高投資回報率。

隱性成本三：物業費、取暖費等其他費用

針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商打出的每年15%—18%的高投資回報率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

隱性成本四：房屋空置期

我愛我家的數據顯示，酒店客房的年平均入住率在70%—80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進入了傳統的淡季，一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個月的時間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

隱性成本五：中介費

投資人在投資房產項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

以上諸多因素，都需要投資者在投資之前必須要考慮的，但這些因素往往也是大家容易忽視的隱性成本。我愛我家的統計數據顯示，許多酒店式公寓的開發商打出的15%—18%的投資回報率遠遠高于真實的水平，而實際的年投資回報率也就是在5%—6%之間。

我愛我家建議廣大投資人士，隨著北京奧運的臨近，不少開發商也借助奧運概念進行炒作，但大家一定要考慮到這一概念到底有多少的持續性。希望大家在投資房產項目時，多考察附近類似項目的房價、租金水平等相關數據，也希望大家通過我愛我家等知名房產經紀公司進行相關咨詢，仔細對市場形勢進行全面的分析后再做出判斷。

（我愛我家提供）