整治“房貸三假”

易憲容

“房貸三假”就是指房地產市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價”等“三假”行為。據報道，中國銀監會近日發布《中國銀監會關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》(以下簡稱《通知》)。即在上個月，銀監會有關部門曾到上海等調研，并就房貸資產質量、未來房價走勢等問題召開相關的銀行人士開了座談分析會。

銀監會有關部門從相關的分析中發現，“目前在房地產開發貸款和個人按揭貸款方面還存在一些問題，需要加強管理，采取有效措施，防范風險。”并要求國內各商業銀行對房地產市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價”等“三假”行為進行嚴厲整治。有媒體認為，監管部門這樣做就在于建立與風險承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，在于防止房地產企業向銀行轉嫁風險等。

可以說，從《通知》的內容及監管部門關注的對象來看，對房地產市場的來說意味深長的事情。首先，由于國內房地產市場是由計劃經濟轉軌而來，其基本的信用體系根本就沒有建立起來。這就使得一個完全依賴于銀行貸款發展的起來的房地產市場，不僅無法以健全的信用制度為基礎，而且也無法有一個發展良好的多元化的房地產融資體系。在這種制度規則不健全、市場不完善的情況下，房地產開發商借助于制度規則的不完善，作假、造假不僅容易得逞而且成本低。可以說，為什么早幾年無論什么人只要購買房子，都能夠從商業銀行借到錢，這就在于房地產開發商、商業銀行、律師及當事人一起合謀的結果。否則，許多達不到個人住房貸款市場準入者就會拒絕在銀行貸款的大門外。

對于“貸款三假”的當事人來說，為什么這些人愿意合謀？就在于其利益極端化使然。對于商業開發商來說，“貸款三假”的任何一種方式，都在于能夠從銀行體系套出更多錢，并利用這些錢來套取國家之財富，來獲得更高暴利。對于商業銀行來說，就在于商業銀行的當事人可以通過貸款規模擴大而提升其業績，并在短期內獲得更高的獎金，但由于這些貸款一般都是中長期貸款，只要這些貸款短期內不出問題或房價短期內不下降，這些貸款未來風險洪水滔天，對其影響也不會太大。而對律師來說，業務當頭，多一筆業務也就多一筆利潤，但不要承擔其責任，何樂而不為；對于購買的當事人來說，“貸款三假”，不僅在于能夠便利在套取商業銀行的資金，而且可以提高其銀行金融杠桿率，用更少的錢，甚至不用自己的錢來撬動銀行更多的資金，個人獲得更大的利。但是，所有的這一切，商業銀行貸款一旦出現問題，全部的風險只得由商業銀行來承擔。

其次，管理層嚴厲整治住房“貸款三假”，說明了目前國內商業銀行這種現象不僅普遍而且也十分嚴重。特別是國內房地產市場以投資或投機性為主導市場轉變為以居住為主導的市場時，不僅房地產市場的價格會逐漸地回歸理性，而且住房的需求也會迅速下降。在這種情況下，不僅老的“貸款三假”會不斷地披露出來，而且房地產開發商面對樓市需求的壓縮、銷售低迷、資金面的緊張也會采取各種方式來制造新的“貸款三假”，從而使得“貸款三假”進一步惡化。因此，管理層在這個時候發《通知》，不僅在于“貸款三假”問題普遍性與嚴重性，也說明了房地產市場面對問題的嚴峻性。

第三，管理層為什么要嚴厲整治住房“貸款三假”？不僅在于要把商業銀行住房按揭貸款的風險防范未然，防止中國式次貸危機出現，而且在于落實今年總理工作報告中及2008年國務院工作要點所提出的嚴厲打擊房地產市場炒作，讓國內房地產市場成為一個民生的市場。可以說，為了落實黨的十七報告的基本精神，為保證政府工作報告政策具體實施，中央政府不僅在信貸政策上要嚴厲打擊房地產市場炒作政策工具，而且還有一系列政策手段來保證這些精神具體落實。只有這樣，中國房地產市場才能夠走向持續健康發展之路。

這也就是銀監會整治“房貸三假”的意義所在。