地震將重創(chuàng)樓市

四川汶川大地震，是新中國成立以來破壞性最強、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震。這場災(zāi)難對我國GDP的影響有限，但是，對房價走勢將產(chǎn)生非常大的影響。

心理因素抑制購房需求

地震所造成的心理影響，不僅會抑制人們的購房需求，還會在短期內(nèi)把存量住房推向市場，從而，使房價步入下跌軌道。

此次地震并不僅限于北川農(nóng)村地區(qū)，它波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個省（區(qū)、市）。地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財產(chǎn)的毀滅，將給購房者尤其投資和投機性購房者帶來巨大心理壓力。今后買房時，他們首先會考慮防震問題，對住房質(zhì)量提出更高的要求。

由于我國已經(jīng)30多年沒有發(fā)生過這樣的大地震，不少樓盤要么在設(shè)計時并沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。所以，在近年來對房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列首位。地震后，現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費者安全需求的存量住房，將被釋放出來，導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大，從而對房價構(gòu)成強大壓力。

購房理念遭到顛覆。

購房人的需求主要為自住、投資及投機三種。此次地震后，三種買房需求都受到了打擊。

地震后，幾乎所有銀行都表態(tài)，它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險，按照正常程序，銀行有權(quán)追回貸款。這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的只能是購房者自己。此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的，過去那些熱衷于買房的人將開始考慮租房。

在我國，目前租房是非常劃算的，因為房價很高，而租金卻很低，房屋的租售比小。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。根據(jù)國際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而在我國，深圳、廣州等地的租售比，有的甚至達(dá)到1：1000，等到房屋報廢時也收不回成本。房屋的投資價值本來就在喪失，地震進(jìn)一步加劇了投資價值的喪失。至于投機價值就更不用說了，現(xiàn)在的存量住房要賣出去就已經(jīng)困難，房價的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代，房價的下跌是必然的，只是強度的區(qū)別而已。

地震剝離了房價與土地

我國的房價經(jīng)歷了一個接近10年的上漲周期，在此過程中，房價是逐漸升值的，這一理念深入人心。人們之所以產(chǎn)生這種看法，是因為我國房地產(chǎn)市場，把土地使用權(quán)的價值與房產(chǎn)本身的價值混合在了一起。實際上，房價的上漲不是房屋升值的結(jié)果，而是土地升值的結(jié)果。其實，房屋每年都是要折舊的，尤其對于土地使用權(quán)只有70年的住宅而言，更是如此。

但是，地震把兩者剝離了。當(dāng)那些按揭購房的人失去房屋時，他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問題，退一步說，即使國家考慮到災(zāi)區(qū)的實際情況，讓按揭購房者晚幾年還貸，他也無法在原址上繼續(xù)建房。道理很簡單，隨著房屋的倒塌，由于欠債，他對土地的使用權(quán)也喪失了，將被銀行收回。銀行只有這樣，才能挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對房屋的保值作用有一個顛覆性的認(rèn)識，房屋作為最佳保值手段的地位將受到動搖。

另外，對受災(zāi)地區(qū)而言，公共住宅投入對房地產(chǎn)市場的取代，也將在一定程度上影響當(dāng)?shù)氐姆績r。房倒屋塌后，在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，災(zāi)區(qū)沒有發(fā)展市場化商品房的能力，這需要政府投入大量的財政資金，幫助災(zāi)區(qū)重建家園。而這一過程將造成推動房價上漲的市場化因素被公共財政的力量所取代，保障性住房占據(jù)了主導(dǎo)，壓縮了商品房發(fā)展的空間。無論是新加坡還是我國香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗都告訴我們，在保障性住房占據(jù)較大比例的時候，房價可能步入下跌軌道。

（時寒冰 國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員、鳳凰博報特約顧問、南京大學(xué)客座教授、上海證券報評論員）