都江堰危房產權之爭

周政華

即便房屋倒塌，受災民眾仍然擁有原房屋之下的土地使用權；房屋未垮塌的，應擁有房屋的所有權和土地使用權

地震過后，都江堰市民賴福貴的房子成為危房。

賴福貴家所在的都江堰市華夏廣場12號樓，震后底層的承重墻已經開裂。整個華夏廣場的15棟住宅樓大部分都成為危房。其中8號樓、7號樓3個單元、2號樓2個單元整體倒塌。

6月10日，成都市和都江堰市房產管理局和城市建設局的2名專家來到華夏廣場，經初步評估，除3、9、10、11號樓中等損壞外，其他樓房都遭到地震的嚴重破壞。據不完全統計，華夏廣場500多名業主戶均損失超過50萬。

賴福貴的遭遇是擁有住房的都江堰地震災民的縮影。

地震后，都江堰市區50%以上的房屋成危房，不再適合繼續居住；山區和沿山區95%以上房屋垮塌，受災房屋無法正常使用的家庭估計有7萬到8萬戶，全市直接經濟損失高達250億元。

危房的兩種產權

震后不久，成都市政府發布的一份文件，引發了危房的產權和土地使用權的爭議。

5月26日，成都市發布《成都市人民政府關于做好都江堰市城鎮居民住房災毀救助安置工作的意見》，對因地震毀壞的私房，政府宣布將采取住房實物救助或貨幣救助兩種方式。自愿申請并接受住房實物救助或貨幣救助的，原房屋產權、土地使用權自行廢止。

該文件規定，對因地震毀壞的私房，自愿申請住房實物救助的，由政府向每戶受災家庭提供建筑面積為70平方米的救助安置住房。如果放棄住房實物救助，也可按70平方米救助安置房、每平方米2000元計算，給予每戶14萬元貨幣救助。如提供上述面積安置房后，住戶人均住房面積不足16平方米的，可按人均16平方米救助，也可以按照每平方米2000元貨幣救助加以補足。

對于賴福貴這樣的危房所有者而言，該政策的影響“相當嚴重”。文件公布后，立即在都江堰引發了房屋產權爭議。

有市民認為，即便房屋倒塌，但受災民眾仍然擁有原房屋之下的土地使用權；房屋未垮塌的，擁有房屋的所有權和土地使用權。

如果政府要收回上述產權和使用權，就必須予以相應的補償。換言之，受災民眾將得到的安置房是用原房地產權換來的，而不純粹是“獲得救助”。

北京環球律師事務所律師張認為：房屋完整產權包括房屋的所有權和與之相應的土地使用權，一般年限為70年。按照法律規定，雖然地上建筑物因地震損毀，但合法土地使用權利不受影響。

中國政法大學教授王涌表示，按《物權法》和《城市房地產管理法》規定，房屋所有者對房下土地仍享有土地使用權，如果業主統一想在原有土地上蓋房，經過業主委員會決定、政府各個部門批準以后，就可以在原地建設，但重建應當符合當地政府的統一規劃。

“14萬換不了我的房子”

華夏廣場業主陳小平的最大愿望是能保住原來的房子，如果政府一定要拆，他希望能夠原地重建。

“14萬換不了我的房子。”華夏廣場業主陳小平認為，政府提供70平米救助房或者相當價值的14萬元，價格較低，有損市民利益。

對此，《物權法》第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金”。但土地使用權和房屋建筑所有權在不同房屋價值中所占的比重，目前尚沒有法規規定。

2004年以來，都江堰市區建成了都市美麗洲、陽光新城、華夏廣場等20多家地產小區，不少外地人來都江堰購房投資。2007年，都江堰市政府把建立國際休閑度假旅游區，列為該市的重要戰略目標，而大力發展房地產業則被視為實現這一目標的重要的途徑。此后都江堰市房地產市場不斷升溫。

房地產開發提速的一個直接后果是，4年內都江堰市商品住宅樓均價幾乎翻了一番。

2008年，都江堰市區一環內商品住宅樓均價為每平米為3000到4000元，二環市郊也漲到每平米2000元以上。

事實上，位于華夏廣場所在的都江堰市一環路以內很多房屋，都是2000年以后新建，按3000元/平方米計，戶型大都是120到150平方米，每套總價介于36萬到45萬元之間，遠超過政府救濟的14萬元標準。

按一環內房屋平均戶內產權100平方米、平均容積率為2.5計算，其土地使用權約40平方米；2007年，都江堰市老城區考慮容積率因素土地平均價格300萬～400萬元/畝，那么考慮容積率因素100平方米的房屋的土地價值約為18萬到24萬元，加上磚混結構約700到800元/平方米的建筑成本，都江堰市區一環內每套住房實際價值在25萬～32萬元之間。

但如果按救濟安置辦法測算，房屋平均戶內產權70平方米計算，按7層住宅考慮，房子平均容積率約2.2計算，其土地使用權約31.8平方米,估算二環路外的安置新區土地平均價格100萬～150萬元/畝，考慮容積率因素該土地價值約4.8萬～7.2萬元，不到原來老房子的土地價值的三分之一，資產嚴重縮水。

據南方網報道，都江堰規劃管理局局長屈軍6月3日曾經表示，市區一環內將約有一半住房需要拆遷。都江堰市房管局局長李良泉認為，安置房選址不會遠離市區。

華夏廣場業主陳小平說，小區內房屋倒塌的絕大多數業主都傾向于原地重建。他透露，目前該小區大部分業主沒有登記接受救助房。