我國土地評估中存在的問題及對策分析

張鑫 李繼萬 孫華國

摘要：房屋交易、土地交易的繁榮是我國市場經濟不斷發展的重要表現之一。房屋土地交易在市場經濟高速發展的過程中，對我國諸多行業都產生了非常深遠的影響。特別是對于房地產行業來說，其健康穩定的發展，相當大一部分要依賴于土地評估工作的高效進行。由此，土地評估工作的重要價值便體現出來。尤其是在我國當前所處的經濟情境下，各行各業也越來越傾向于選擇土地房屋產品來作為重要的保值產品，這又使得土地評估工作的重要性再次得到了提升。因此，如何進行高質量、高效率的土地評估工作，成為當前急需探究的重要問題。

關鍵詞：土地評估;問題;解決措施

引言

隨著土地交易市場的發展，土地評估行業逐漸延伸到了房地產、金融等領域之中。現階段，我國土地評估行業仍存在著很多缺陷，行業風險較大。雖然，我國積極加強對土地評估風險的控制，然而受傳統風險控制的影響，土地評估行業風險控制中仍存在著價格虛高、估價機構問題、估價人員缺乏風險意識等因素嚴重影響風險控制的效率。針對這些情況，我國積極探索土地評估行業風險控制體系的構建。研究土地評估行業風險控制體系不僅能夠降低土地評估行業風險，而且對土地評估行業發展意義深刻。

1當前我國土地評估中存在的問題

1.1法律法規體系建設不完善

目前，我國的法律監管體系，尚未確定一種具有約束的能力管理條例與規定，相關的管理限制也僅僅是小額罰款，不能有效的對市場形成制約。大多數的土地價格均是經過長期的非法炒作而成，而由于沒有完善的法律規定，相關部門僅能望而卻步，不能夠對炒作行為橫加干涉，任由土地評估價格一路飆升，歸根結底是法律體系的不完善，監管部門的無作為，管理部門的管理紕漏等，均是促使土地評估出現問題的主要誘因。

1.2法律法規體系建設還有待進一步完善

當前，我國的法律監管體系的約束力度并不強，相關管理限制往往只是通過小額罰款來完成，對市場的制約效用并不明顯。同時，通過調查不難發現很多土地價格都是通過長時間的違規炒作來達成的，然而由于相關法律規定的缺乏，使得相關部門無法針對這種非法炒作行為來進行管制，故土地評估價格自然而然會提升許多。這種現象的出現主要還是因為法律體系還不夠全面，且相關監管部門沒有認真做好自身的工作，從而促使土地評估出現這樣或那樣的問題。

1.3土地評估監管力度不夠

僅依靠行業自律，而沒有好的監管制度和措施，土地評估行業是無法真正實現健康有序發展的。我國土地評估市場當前存在的各種亂象，最主要的原因就是因為對土地的整個評估過程缺乏切實有力的監管和統一合理的標準。一方面，由于政府長期以來的主導，很多土地評估機構還殘存著行政抓手的影子，對土地評估的獨立性帶來了負面的影響。另一方面，由于缺乏切實有效的監管制度和措施，無法有效監督和制約土地評估機構及其從業人員，違法評估和違規操作的犯罪成本不高，加大了非法獲益的誘惑，最終導致土地評估行業亂象環生，嚴重影響了土地評估行業的獨立、公正形象。

2我國土地評估中存在的問題的對策分析

2.1提升公信力，加強土地評估市場信息的透明度

信息化時代下，土地評估機構也要加大信息化建設力度，打造互聯網一體化的服務體系，扎實推進土地評估機構數據的開放與共享，這是提升行業公信力的關鍵途徑。相關機構要定期整理好每個階段的評估數據，能夠讓用戶可以隨時查詢。針對土地評估資料收集難的問題，行業協會也可以給有關單位進行指導，利用現代化技術建立數據信息庫、評估案例數據庫，將評估的資料定期進行更新，有效整合行業信息資源，讓土地信息可以實現共享，建立暢通的咨詢渠道，加強評估市場信息的透明度。

2.2利用多種手段提升工作人員的專業素質

工作人員是進行土地評估工作的主力，是一線工作的承擔者，工作人員的專業素質將直接影響土地評估工作的完成質量。因此，相關部門必須加強對于工作人員的專業性培訓，定期進行考核。同時，要引進相關專業人才，提升待遇，提升崗位的競爭力，從而擴大產業的人才來源。同時，相關產業還要與學校進行聯合，投入資金來幫助學校建立相關的專業，從而為整個行業創造長期的人才來源，土地評估行業可以通過從各大高校中不斷吸取人才來推動自身長期而穩定的發展。

2.3加快評估創新

土地評估行業風險控制體系的構建要求我國加快評估創新，積極創新土地評估新模型、新方法等。為此，我國應積極創新土地評估風險評價新模型，積極總結土地評估工作的優勢與不足，結合各評估機構及評估行業發展的方式，借助先進的風險評價方式和評價技術建立精準的土地風險評價模型。并且，我國應積極創新土地評估風險控制體系，充分利用評估機構在評估過程中所遇到的風險，形成新的評估模型，并根據新的評估模型建立能夠控制各要素實際變化的實用性風險控制體系。

2.4強化對土地評估產業的監管

當前土地評估產業存在著諸多的亂象這與相關部門監管的缺位、錯位有較大的關系。相關監管部門應當切實采取有效的措施，加強對整個評估市場環境的監管和整頓。完善土地評估市場的監管規則，通過制定市場的準入和退出機制，制定相關的監管懲罰措施和相應的嚴格的查處辦法，對不同的機構和人員采用有序的管理和監督，特別是針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其土地評估資格，并追究相關人員的法律責任。以種種有效的監管，為土地評估市場創造一個公平和良好的競爭環境，以此為維護土地評估活動的獨立性，確保評估結果的公正和獨立性。

2.5完善行政服務功能和嚴設準入條件

首先，土地評估行業的行政主管單位應當設置統一、合理、科學的行政收費標準，避免因收費標準雜亂而造成混亂。其次，政府相關行政主管部門應當依據市場變化，對基準地價、地價指數以及地價變化幅度及時公布，使土地估價師能及時掌握土地市場價格趨勢，從而評估出合理的土地評估結果。最后，政府應當對土地評估行業的準入條件進行嚴格設置，控制土地評估機構新增數量。近些年來，我國土地評估機構數量不斷增多，雖然增多了數量，其質量卻沒有得到相應的保障。因此，為了使土地評估機構更加適應土地市場的各種要求，有必要對土地評估機構的數量進行合理控制。通過嚴設準入條件來控制土地評估機構數量，使其契合土地評估市場的需求，這樣不僅有助于提高土地評估機構其土地評估質量，還有助于促進整個土地評估市場進入良性循環和健康發展。我國土地評估市場當前還處于初級發展階段，各種規范尚不健全，此時更需要相關主管部門對土地市場做好結構的調控和優化，從而促進其健康順利發展。

結語

綜上所述，行業惡性競爭、公信力低以及業務單一等問題制約了行業的發展，這就要求我們今后的土地評估行業應向規范化、公開化、公平化發展。隨著當前土地評估行業面臨的挑戰和機遇不斷增多，土地評估機構和工作人員只有不斷優化和提升自身的專業素養，才能更好地滿足土地市場發展的要求，從而推動我國的土地評估工作更加高效開展。可以說，保護土地不僅是我國的基本國策之一，更是廣大人民群眾的重要責任。土地評估工作作為保護土地、優化土地資源的一項重要途徑，對其開展研究有利于促進社會經濟發展。

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