冬眠期前降價潮涌

楊少鋒

虛高的房價將真實需求拒之門外，而讓市場回暖，唯一的辦法就是價格的理性回落。

伴隨著所謂“金九銀十”這個2008年樓市最后自救機會的到來，中國房價最后的堡壘北京樓市終于被攻破，加入了席卷全國的降價潮。日前《新京報》針對活躍在北京樓市的約80個在售樓盤的調查顯示，除星河灣、泛海國際居住區、美倫堡等少數高端項目的售價略有上漲，少數項目價格保持不變之外，82%的被調查樓盤均出現了價格下降，其中更有38%的被調查樓盤下降的幅度超過15%。

數據顯示，除了部分樓盤微漲和保持價格不變外，有66個樓盤已經降價銷售，降價樓盤占到調查樓盤數量的82%。

雖然從今年上半年開始，個別對形勢調整比較敏感的樓盤已經開始打折促銷，但從未經歷過大規模降價的北京樓市，眾多開發商還一直將希望寄托于政府出臺救市措施，一廂情愿地希望樓市的調整能夠短期回暖，從而紛紛選擇了觀望的態度。隨著時間一天天推移，當樓市回暖已經成為遙不可及的夢想，面臨年底資金需求高峰到來的開發商，終于放下了幻想，紛紛加入降價大軍。9月，北京樓盤降價幅度開始加大，降幅超過15%的樓盤近四成，達到38%。此外，還有多個樓盤的降價幅度達30%，有近10%的樓盤的現售價格已經接近去年同期項目或區域的均價。其中，萬象新天9月團購起價8271元/平方米，這個價格比6月份的13000元/平方米的均價下降了30%，而該價格也基本接近該項目去年同期的售價。

由于上半年新盤入市較少，上半年降幅較大的主要是老盤后期，而一些純新盤成為今年下半年以來區域樓市降價的“急先鋒”，帶動整個區域樓盤價格的松動。

對于北京市場，筆者一直認為剛性需求巨大，只是虛高的房價將真實需求拒之門外，而讓市場回暖，唯一的辦法就是價格的理性回落。

從近期開盤的項目看，大部分都是采取低價入市的策略，這些項目同周邊在售項目虛高的房價一比較，優勢立馬體現，加上新開盤的項目購房者選擇面大，銷售業績自然不錯。受到新項目低價入市的影響，在售項目紛紛加大折扣幅度，也搶回了一部分市場份額。

考慮到近期進入市場的項目數量還非常之大，年底供應量還會進一步上升，僅10月，北京就將有50多個項目獲得預售許可證，北京樓市集中供應的大潮已經到來。

筆者早在年初就發表文章表示北京今年樓市將嚴重供大于求，根據年初的統計數字，北京市場上2007年遺留的已經進入銷售階段的商品房為69685套。此外，通常北京每年新開工面積也將達到1600萬~1800萬平方米，由于90/70政策（建設部規定新建住宅中70%以上應為90平方米以下戶型）的影響，這些面積形成的房屋套數將達到16萬套。而從房管局得到的消息，奧運之后，北京將有約3萬套保障性住房投入市場，其中經濟適用房、限價房各不低于1萬套，廉租房約8000套。以上累加，將形成總計約26萬套的新增一手住宅供應量，而從今年上半年的銷售情況看，北京市共完成3.9萬套住宅銷售，比去年同期下降約37%。在不考慮任何促銷手段、僅以往年經驗計算的情況下，全年一手住宅成交應該不會超過8.5萬套。

照此數據計算，北京2008年新增住宅與需求比可能達到3:1，即3套房對應一個購房者。如此一來，即便不考慮保障性住房，北京市場上也有10萬套左右的過剩新房供應，這是一個非常恐怖的數字。

北京市房地產交易管理網公布的數據充分證實了筆者的觀點，截至10月9日，北京已經獲得預售許可的期房住宅達到109693套，比年初整整增加了4萬套的存量。由于大量的項目因為上半年觀望，年中避開奧運，都將集中在下半年進入市場，預計未來3個月北京樓市的供應量還將急劇增加。

隨著年關接近，開發企業的資金將進入最困難階段，預計銷售回款的壓力也會越來越大。

黃金周一過，10月只剩下為數不多的機會，今年的樓市也將進入尾聲，距離年底冬眠期時間僅有兩個多月，為數眾多的排隊等著開盤的項目，加上市場現有的供應量，在眼下需求依舊低迷的市場形勢下，北京樓市將進入有史以來最大規模的降價潮。（作者為聯達四方房地產經紀公司董事總經理）