中國房地產政策需要自省

顧海波

房地產對GDP和稅收的貢獻度下降是歷史的必然。

住宅的功能是什么？筆者認為首先是居住，然后才是投資價值。中國住宅主要是滿足13億中國人民的居住，這是中國人多地少的國情所決定的。可悲的是，當前我國住宅的居住功能已經嚴重異化為投機功能。

假如一個國家不顧自己長期處于社會主義初級階段的國情，不顧人多地少的國情，尤其是在保障住房嚴重短缺和具有歷史欠賬的情況下，土地稀缺國家和地區的經濟和房地產要靠國內外投資投機客來維持、靠外資來維持，那是很危險的。

中國人均耕地只有1.39畝，不及世界人均耕地的1/4，中國未來土地供給和人口、資源、環境、經濟、社會發展之間的矛盾日益尖銳。從這個意義上說，中國沒有“資本”折騰，必須給子孫留下足夠的資源和空間。一旦“熱錢”撤離，對我國房地產業、金融業的打擊將十分沉重，當然其中受傷最重的無疑是廣大中低收入者。

因此，中國當前的住房政策值得我們重新審視和調整，住宅的功能是居住而不是投資和投機，中國歡迎海內外人士來創業和發展，但中國不需要炒作，中國樓市拒絕投機，中國不能成為投機客的“熱土”和“暴發戶”的樂園，對國內外樓市投資投機客（兩套以上）必須采取相當限制政策，包括信貸（提高首付、縮短年限）、稅收（差別稅收、征收增值稅）、利率（差別利率）及嚴厲打擊中介哄抬房價、亂收費等政策。同時要加大和完善保障住宅（廉租屋和經濟適用房）的建設，要推行自住房（應優惠利率和契稅）和投資房的差別政策，使“人人享有適當的住宅”。

我國房地產發端于“七五”時期，經過20多年發展，人們的居住條件有了巨大改善。但與此同時，中國經濟對房地產的依賴過重,住宅的居住功能日益異化為投機功能，房地產的非理性發展也產生了一系列問題：

首先，中國住房價格一路高歌猛進，嚴重脫離了廣大普通老百姓的承受能力。其次，房地產過熱，造成了能源、資源和環境的全面緊張，成本推動和需求拉升共同作用，是中國當今通貨膨脹和經濟過熱的最主要因素。第三，“一俊遮百丑”，銀根過度向房地產業傾斜，擠壓了國民經濟其他行業的發展，推遲和阻礙了產業結構的升級和優化。此外，房地產過熱，埋伏了金融危機的隱患。當前，國際金融、經濟動蕩，國內通貨膨脹和通貨緊縮交織，可謂內憂外患并襲；房價瘋瘋癲癲，市場風險日益積聚。

樹欲靜而風不止。中國“房地產勢力”根深蒂固、盤根錯節，房價漲了20年還不“過癮”，房價僅珠三角地區略有松動，地方政府、開發商、各類“協會、學會”、各類所謂的“專家”、“研究中心”（實際是廣告中心、“房托”中心）就迫不及待“上書”、“鼓噪”，各種版本的“救市論”連篇累牘，好不熱鬧。房地產儼然已成為中國經濟的“救命稻草”。事實可能恰恰相反。繼續養“泡沫”危險更大。美國的“次貸”風波就是前車之鑒。

對此，我們必須充分做好理論準備、思想準備和物質準備，主動迎接后房地產時代的到來。后房地產時代，樓市的調整勢在必然，房地產對GDP和稅收的貢獻度下降是歷史的必然，也是經濟發展的規律和趨勢。中國經濟的轉型和升級已經迫在眉睫。

房地產對GDP和稅收貢獻度的下降，必須要靠現代服務業、金融業和先進制造業來替代，要靠效率和科技來替代。中國經濟發展方式的轉變和經濟結構的升級刻不容緩。當前的經濟調整既是我國經濟發展中的必然陣痛，也是我國轉變經濟發展方式和經濟結構升級的契機。依靠能源、資源和環境為代價的傳統增長方式已經日薄西山。（作者為中國房地產獨立撰稿人，高級經濟師）