經適房何以淪為窮人“負福利”？

童大煥

近日，河北、遼寧、山東等地先后停建經濟適用房，紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問題。其中的主因，是在我國實體經濟下滑、房地產交易急劇萎縮的嚴峻形勢下，許多城市的房價明顯下跌，使得普通商品房與經濟適用房價格差距越來越小，從而引發(fā)購房對象紛紛棄購。而很多人忙不迭地站出來反對放棄經適房，我對此仔細分析，卻認為經適房政策早就該停止了。何以有此動議？

經濟適用房是我國在房改過程中由政府推出、為滿足中低收入家庭購房需求、具有社會保障性質的住房。從1991年開始醞釀，到1998年正式啟動，2005年達到高潮。這一時期的經適房，雖然對購買者有一個收入指標要求，但不少地方的審核并不嚴格，有的地方政府干脆把審核權下放給了開發(fā)商，從而使審核淪為走過場。一些開發(fā)商出于逐利的目的，甚至把經適房建成一二百平方米的豪宅，甚至更大的復式（樓中樓），真正的中低收入階層根本買不起，中高收入階層甚至在同一小區(qū)兩套三套地買；有的地方，所謂經適房，干脆就是地方機關干部的“特權房”、定向銷售，根本不對社會開放。開著奔馳寶馬住經適房的，并非一時一時一地之景象；已售經濟適用房呈現“高租售率”等，也是尋常風景。

這個時期的經適房，可以說誰買誰合算。因為雖然有5年內不得出售、上市后需補繳成交總價10％的綜合地價款等規(guī)定，但比起與普通商品房的差價來說，還是大大地占了便宜。但由于戶型太大、定向銷售等原因，享有者多是一些機關、事業(yè)單位人員，以及社會上一些中高收入、又能得到購房指標的“靈通人士”。一個以接濟中低收入階層的社會福利制度，就這樣演變成總體上“劫貧濟富”的“負福利”。這一時期的經適房，雖然也有部分拆遷戶利用拆遷補償款認購，但一方面他們不占絕對多數；另一方面，他們卻必須為此付出時間和機會的代價，因為社會有一個基本規(guī)律，越是中低收入階層，也就是所謂窮人，付出的勞動時間往往越長。因為經適房普遍地處偏遠，尤其是專門針對拆遷戶的經適房，更是如此。他們又不像富裕階層，有錢在其他地方另購商品房自住，經適房用來出租。于是，他們獲得了部分房價福利，卻必須為上下班付出更多的艱辛、更多的“生命成本”，甚至于他們以及他們的后代，可能為地處偏遠而失去更多、更好的人生選擇和成長機會。這是窮人住經適房的“隱性負福利”。正是由于經適房在實際操作過程中存在如此的“扭曲”，2005年以后，對經濟適用房質疑的聲音不斷高漲。在輿論壓力下，各地政府隨之采取了更為嚴格的限制戶型面積等策略，客觀上降低了購買人的房貸壓力。同時許多地方也規(guī)定了經適房不得用于出租、5年內不得出售、5年后再上市溢價70％歸政府等更為嚴格的規(guī)定。

這樣一來，倒是有利于堵住部分高收入人群渾水摸魚從經適房中取利，卻又對真正有資格、有能力購買經適房的中低收入人群造成了新的不公——從眼前看，經適房照顧了社會中低收入階層，但是從長遠看，70%溢價歸政府卻可能變成是對窮人的長遠剝奪！

假設在同樣地段購買同等面積的住房，經適房的單價是普通商品房的一半，則若干年后，房價只要上漲21%以上，購買經適房就開始比購買普通商品房虧，漲幅越大，虧損也越大。如果按購房時總價相同（即假設購房人購買經濟適用房時的經濟能力已達極限，不可能再多出一分錢去購商品房），那么，若以購經適房同等的錢去購買同地段商品房，只能買到經適房的一半面積，則當房價上漲75%以上，購買經適房就不再合算，70%的溢價歸政府，就等于政府向中低收入階層多要了“回報”，這自然又是窮人階層子子孫孫無窮盡地向政府隱性“進貢”的“負福利”。

當然，上述假設基于一個前提：就是房價長遠看是漲的。這個假設至少在未來二三十年內沒有問題。首先，即使按貨幣長遠貶值和工資剛性增長的人類發(fā)展趨勢看，年均10%房價增長，從購房之日起滿5年后平均房價將增長61%，6年后就是77%，7年后是95%，8年后是114%。這是沒有考慮城市化因素的“自然增長”，如果考慮中國史無前例的高密度、大規(guī)模、高速度城市化、大城市化因素，房價增長的速度可能還要更快一些。事實上，從2000年至2007年的過去7年間，多數城市的房價都不止翻倍，有的甚至翻了兩番，計算下來年均上漲20%還多。既然左右都是對于窮人的負福利，不如干脆取消，用只能自住、不能發(fā)補貼、不能轉租的廉租房方式取而代之。我堅決反對遼寧沈陽市的做法，他們打算每戶按5.5萬元的標準發(fā)放購房補貼，讓享受經濟適用房保障的家庭直接到市場上購買商品房。不論是發(fā)購房補貼，還是發(fā)租房補貼，最難避免的都是腐敗問題。君不見，某些地方的局長夫人，擦著胭脂香粉，卻同時領著三份低保呢！（作者系北京知名評論員）