等“救市”不如動手“自救”

印堃華

一些整天唱衰房市，預言上海房價將要大跌的所謂專家和媒體還將繼續(xù)胸悶不已。

9月間，美英德日等發(fā)達國家政府紛紛緊急出臺一連串的救市措施，試圖阻止國際金融體系的崩潰。我國雖然慢了幾拍，但也終于出手“救市”以免股市崩盤。現(xiàn)在不少房地產(chǎn)界的朋友滿懷希望地等待政府下一步出手救救樓市，其焦急的心情固然可以理解，但我要奉勸各位對政府救市不要抱過高的企望。

一則，既稱之“救市”就只不過是一種短期行為，如同股市，倘若不摒棄“為國企輸血解困”，“讓國資和發(fā)起人股東高位變現(xiàn)套利”的指導思想，不實現(xiàn)由大股東的圈錢機器向強化公眾監(jiān)督、有效配置資本、從而“為全體股民增加財產(chǎn)性收入”的有力工具的根本性轉變，單靠打幾針“強心針”也只能是茍延殘喘而已。

二則，樓市不同于股市，屬實體經(jīng)濟，樓價也并非單純?nèi)Q于短期內(nèi)的供求關系。連續(xù)幾年打壓樓價，加稅加息，收縮房貸，限制需求，十八般兵器都用過了，時至今日房價只不過漲幅趨緩而已。

近日，某些地方政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，試探性地調(diào)整了一些樓市政策，立馬遭到輿論指責，有的權威媒體還發(fā)表評論將其上綱上線，告誡地方不得越雷池一步。可見，在高層決策面前，樓市興衰是否關系國民經(jīng)濟安全，看法未必是見得一致。至少，在某些人眼里，樓價不跌它三成五成是談不上出手“救市”的。

《國際歌》里說得好，從來就沒有什么救世主，也不靠神仙和皇帝。在當前嚴峻的市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)還應立足于自己救自己。

怎樣自救？首先要調(diào)整心態(tài)，正視形勢，消除不切實際的幻想，做好迎接更嚴峻挑戰(zhàn)的思想準備；其次，要冷靜、客觀地分析企業(yè)擬建、在建、在售項目的具體情況，進行必要的梳理，該退的退，該讓的讓，可出手的應加快推盤讓利套現(xiàn)。當然，在調(diào)整價格和促銷策略時，既要考慮當前的變，也要減緩對前期業(yè)主的心理沖擊，以免產(chǎn)生后遺癥；再次，要高度關注資金鏈的安全，在無法維持良性循環(huán)的前提下，務必及早“壯士斷臂”，千萬不要硬撐。現(xiàn)在民間并不缺資金，寧可大幅度讓利甚至貼本搞股權融資，引進戰(zhàn)略投資者，決不要冒險去借高利貸，以免掉入陷阱全軍覆沒；最后，要抓緊時機修煉內(nèi)功，精簡機構，轉換機制，強化法人治理結構，提升員工和核心隊伍素質(zhì)，為今后東山再起打造堅實的基礎。

綜觀樓市形勢，明年上半年之前，供給萎縮、需求不振、區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的局面恐難改變。盡管局部地區(qū)低效供給不斷放量，供大于求加上品質(zhì)不高的因素推動某些樓盤價格下探，但從總體看，成熟地區(qū)和性價比高的樓盤的有效供給依然嚴重不足，加上軌道交通和高速公路的加快建設，使原先大量積聚的低效供給向有效供給轉化。因此，即便市場成交均價重心下移，也難以掩蓋多數(shù)板塊樓價水平穩(wěn)中有升的客觀事實。一些整天唱衰房市，預言上海房價將要大跌的所謂專家和媒體還將繼續(xù)胸悶不已。

鑒于中國工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的趨勢不可逆轉，上海建設四個中心的目標不容改變，中國和上海的樓市經(jīng)歷階段性調(diào)整之后，仍將迎來蓬勃向上的璨爛前景，對此應當充滿信心。（作者為上海財經(jīng)大學教授，威斯頓不動產(chǎn)管理學院院長）