基于ＧＩＳ的零售商業(yè)網(wǎng)點選址分析

[摘 要] 選址在零售企業(yè)經(jīng)營活動中屬于投資性決策范疇，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的經(jīng)營性決策。本文介紹了基于GIS的零售商業(yè)網(wǎng)點選址的特點，分析了基于GIS的零售商業(yè)網(wǎng)點選址的影響因素，闡述了商圈劃分模型和人口一致性模型，并利用緩沖區(qū)、人口密度、市場飽和度，分析基于GIS的零售商業(yè)網(wǎng)點選址的具體過程。

[關(guān)鍵詞] 零售商業(yè)網(wǎng)點 GIS 選址

一、概述

零售商業(yè)網(wǎng)點是指那些把商品和勞務(wù)出售給最終消費者的具體經(jīng)營單位，其主要經(jīng)營活動是從批發(fā)企業(yè)進(jìn)貨后向城鄉(xiāng)居民和社會集團(tuán)直接銷售各種商品，直接為城鄉(xiāng)廣大居民提供商品服務(wù)。零售網(wǎng)點選址具有長期性和固定性，一經(jīng)確定就難以變動。利用GIS的空間分析功能，實現(xiàn)圖形矢量化和緩沖區(qū)分析，將GIS技術(shù)與模型結(jié)合應(yīng)用于商業(yè)選址，開展商圈特點、狀況分析，可幫助經(jīng)營者科學(xué)的決定零售商業(yè)網(wǎng)點，調(diào)整經(jīng)營策略，提高專業(yè)實際操作、分析能力。

二、基于GIS的零售商業(yè)網(wǎng)點選址的特點

GIS在零售商業(yè)網(wǎng)點選址中可將人口、客流、交通、市場競爭等與地理位置密切相關(guān)的商業(yè)數(shù)據(jù)，通過圖形、圖表等方式將相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果輸出給用戶，以滿足商業(yè)企業(yè)選址決策人員對空間信息的要求。還可利用其空間分析功能及可視化表達(dá)功能，使選址更加科學(xué)化、直觀化，提高選址效率，改善選址的質(zhì)量。與傳統(tǒng)的選址方法相比，基于GIS的選址分析具有以下四方面的特點：一是可整合RS、GPS信息，在地圖上直觀、實時地反映待選址網(wǎng)點周圍的人口分布、設(shè)施布局以及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進(jìn)行科學(xué)的分析和決策；二是利用GIS方法調(diào)查數(shù)據(jù)，用戶可以通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進(jìn)行分層、疊加等操作，還可以自由設(shè)置這些要素顯示的風(fēng)格和樣式，有利于選址決策的科學(xué)化；三是能夠直接進(jìn)行空間分析，根據(jù)需要進(jìn)行多種類型的商圈分析，給出商圈內(nèi)的客戶分布模式。能夠根據(jù)需要按照道路、行政區(qū)以及指定的空間區(qū)域統(tǒng)計分析網(wǎng)點的數(shù)量和市場飽和情況，并為網(wǎng)點的建立和撤銷提供信息；四是通過專題地圖的分析，用戶能夠快速發(fā)現(xiàn)可利用的市場空間。在確定預(yù)選位置后，系統(tǒng)還可進(jìn)行模擬分析和評估預(yù)測，確定優(yōu)選方案，并以定性和定量的方式將結(jié)果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。

三、基于GIS的零售商業(yè)網(wǎng)點選址的影響因素

零售商業(yè)網(wǎng)點選址需要考慮很多因素，如自然環(huán)境因素、社會環(huán)境因素等，其中相對較為重要且操作性強(qiáng)的因素是交通狀況、人口以及市場競爭。

1.交通便利性因素

優(yōu)良店址的一個必備條件就是進(jìn)出暢通。交通便利性包括商業(yè)網(wǎng)點與公路、城市道路、鐵路、航空等各種運輸通道網(wǎng)的銜接情況以及與道路站、火車站等各種樞紐口岸的配套以及城市交通管制的協(xié)調(diào)狀況等。城市交通的便利性尤其體現(xiàn)在該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車路線。各公交路線的停靠點能否均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)，直接關(guān)系到大多數(shù)消費者購物的便利程度。一般而言，城市中某一地區(qū)的交通便利性越強(qiáng)，其聚集效應(yīng)也越明顯，即該地區(qū)人流、車流、物流也越集中。利用GIS工具進(jìn)行零售商業(yè)網(wǎng)點選址時，可以通過緩沖區(qū)、路徑分析等方法對交通便利性進(jìn)行定量分析。

2.人口因素

零售商業(yè)網(wǎng)點的分布與人口規(guī)模分布形態(tài)密切相關(guān)，一定規(guī)模或密度的人口是商業(yè)網(wǎng)點布局的必要條件。人口因素主要包括站點的客流聚散量、站點所在地區(qū)的人口密度、人口構(gòu)成、收入水平等。所在區(qū)的第二、三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，人口密度越大，收入水平越高，其地面商業(yè)網(wǎng)點越密集。流動人口在一定程度上也影響著零售商業(yè)布局，隨著流動人口的增加，消費和購物量相應(yīng)擴(kuò)大。在人流密集的地段，如客運車站、碼頭和各種娛樂場所，出入人口很多，也是零售商業(yè)網(wǎng)，特別是流動售貨車和攤位較密集的地方。

3.市場競爭因素

當(dāng)零售商打算在某區(qū)域建立商業(yè)網(wǎng)點時，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的市場競爭狀況會直接影響到將來可能的銷售業(yè)績，市場競爭狀況是選址的重要因素之一。本文選用市場飽和度作為市場競爭狀況的指標(biāo)。衡量城市或區(qū)域的零售飽和度，涉及供給和需求兩個方面。從供給角度分析，直接的方法是核算區(qū)域內(nèi)的某類商店總數(shù)，但不同的商店規(guī)模存在差異，考慮到零售業(yè)最基本的生產(chǎn)資料是店鋪，核算區(qū)域內(nèi)的某類商店營業(yè)面積總量，則較為精確。從需求角度出發(fā)，決定商店需求的是商店銷售收入，包括零售額和批發(fā)額。飽和指數(shù)反映了特定商圈內(nèi)零售商店單位時間內(nèi)單位營業(yè)面積的潛在需求， 決定了該地區(qū)商店的盈利空間的大小。飽和指數(shù)IRS 值越大， 意味著市場飽和程度越低， 零售潛力大; 飽和指數(shù)越小， 意味著市場飽和程度越高， 零售潛力小。

四、基于GIS的零售商業(yè)網(wǎng)點選址模型

1.商圈劃分模型

商圈是指以零售商業(yè)網(wǎng)點所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。商圈具有穩(wěn)定性、重疊性、不規(guī)則性、動態(tài)性4個特性。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。開展商圈構(gòu)成、特點和影響因素的綜合性研究，對零售商業(yè)網(wǎng)點選址具有重要的意義。商圈劃分是零售商業(yè)網(wǎng)點選址的重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。

商圈劃分一般用兩種方法: 經(jīng)驗法則和雷利法則。其中經(jīng)驗法則是根據(jù)經(jīng)驗確定不同商業(yè)的業(yè)態(tài)、不同規(guī)模等級商業(yè)網(wǎng)點的服務(wù)半徑。例如， 大型綜合超市一般占地5000m2以上，其服務(wù)半徑在3km左右。雷利法則是由美國Reilly W教授通過對美國的150個都市圈進(jìn)行調(diào)查后，根據(jù)牛頓力學(xué)的萬有引力理論提出的“零售引力規(guī)律”。其計算公式為：

城市商圈的規(guī)模由臨近地區(qū)人口的多少，和距離城市的遠(yuǎn)近不同而不同，城市人口越多，則說明該城市越發(fā)達(dá)，對周邊地區(qū)顧客的吸引力也就越大，如果某城市離周邊特定區(qū)域的距離越遠(yuǎn)，顧客前往該城所需時間就越長，則其對此特定區(qū)域的吸引力也就越小。

2.人口分布的一致性模型

零售商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置主要通過居住區(qū)人口來確定其基本規(guī)模。將人口密度圖與零售商業(yè)網(wǎng)點分布圖進(jìn)行空間疊加，運用GIS空間分析功能，即可找出商業(yè)網(wǎng)點輻射區(qū)人口最密集的區(qū)域。人口集中指數(shù)的計算公式：

其中pi、si分別為各地區(qū)i（1< i< n）中人口與面積，P、S 分別為總?cè)丝诤涂偯娣e。當(dāng)人口均勻分布時，相同比例的人口分布于相同比例的土地面積上。當(dāng)趨于0時，說明人口與土地面積的分布是一致的。相反，當(dāng)趨于100%時，人口集中分布于某個區(qū)域。商業(yè)網(wǎng)點零售商業(yè)網(wǎng)點輻射區(qū)包含的人口數(shù)越多，即商業(yè)網(wǎng)點與人口在地域空間分布具有一致性，說明零售商業(yè)網(wǎng)點與人口分布的結(jié)合程度越好。反之，說明零售商業(yè)網(wǎng)點與人口分布的格局極不一致，可能集中分布于某些區(qū)域。因此可以根據(jù)零售商業(yè)網(wǎng)點人口分布的一致性模型來調(diào)整零售商業(yè)網(wǎng)點位置及輻射范圍。

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