我國房地產發展現狀分析

[摘 要] 隨著經濟的發展和城市化進程的加快，城市居民的住宅問題日益成為民眾關心的焦點，也成為黨和政府對民生問題關注的熱點之一。隨著我國市場化的推進，房地產已經成為拉動經濟增長的支柱產業。本文通過對我國房地產市場的形勢、房價的分析，提出房地產發展策略。

[關鍵詞] 房地產 房價 發展策略

一、2008年我國房地產市場形勢

1.商品住宅供應打破近三年來逐年遞減的趨勢

2005年～2007年，北京市土地供應穩步增長，商品住宅供應卻逐年減少，北京市場閑置土地數量可觀。2008年，政府加強整治閑置土地，開發商規避奧運后市場風險兩大因素促使商品住宅放量，相信“奧運停工”亦無法阻擋住宅放量大趨勢。

2.購房郊區化趨勢加快

北京市內土地日益減少，購房成交向城市外圍擴散，郊區房市升溫中。北京市歷年郊區(城市發展新區+生態涵養發展區)成交比重。

2007年1月～10月，北京市郊區成交比重較去年同期增加5.1個百分點，其中，近郊區(城市發展新區)成交比重較去年同期(27.0%)增加4.7個百分點。

3.一手住宅房價持續上漲

經濟持續走高，股市資本向房產轉移，流動性過剩都將成為房價上漲的助動力，2008年，奧運會將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產市場，龐大的市場需求必將帶動房價持續上揚。

4.“90m2，70%”政策效力在2008年逐步凸顯

“90m2，70%”政策頒布已一年有余，2007年90m2以下供應比重仍然較低，僅占19%，而曾因該政策延遲入市的項目將在2008年陸續上市，小戶型放量。90m2以上戶型價格明顯高于小戶型，而隨著“90m2，70%”政策效力的顯現，大戶型稀缺，推動其價格進一步高漲。

二、房地產價格

目前，無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續高漲，房地產的暴利時代已經終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸。

1.房價漲幅逐月回落

“從總體走勢看，目前房價漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”該經濟述評認為，面對銷售萎縮的市場，開發商必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡，世界上沒有只漲不跌的房地產市場。 “購房需求受到貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產相關調控政策的抑制，房地產泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力。”

據統計，今年1月～5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國70個大中城市房屋銷售價格同比和環比漲幅均呈下降走勢。

為了抑制投機性需求，自去年下半年以來，央行、銀監會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機需求。今年1月，國務院又下發了《關于促進節約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。“今年上半年，央行依然執行從緊的貨幣政策，在半年內5次上調人民幣存款準備金率，這就意味著房地產發展商獲得開發貸款的難度更大，資金面更趨緊張。”

2.超出國民消費能力

“當一種商品的價格，上漲至遠離其基本價值，或是遠超國民的消費能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”根據全國6.5萬戶城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，上半年城鎮居民人均可支配收入實際增長6.3%，遠低于房價近幾年的增長幅度。

同時，維持房地產商資金快速回籠的另一個通道“銷售”在今年表現一直不佳。統計資料顯示，上半年北京住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降49.5%；上海商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。

三、房地產發展策略

1.新型房地產營銷模式GIS/VR

GIS應用于房地產業，可以直觀地表示樓盤位置、空間分布及其分層分戶圖，可以對樓盤基礎設施及其銷售情況等大量數據進行查詢、統計。通過GIS電子地圖可以使購房者任意放大縮小地圖，自由地在地圖上漫游。從而為房地產管理和決策提供依據。

VR虛擬現實技術應用到房地產業后，將文字、聲音、二維圖形圖像、三維動畫結合，能將幾年后才能建成的小區，在電腦上建成。客戶可以從任意角度來觀察房間的效果，還可以按自己選擇的任意路徑進行漫游，可以引導觀眾進入真實感和可視化，達到最完善的地步。

2.加強物業品牌的管理及宣傳

作為服務這種無形的商品沒有類似其他有形商品的質量評價標準，檢驗服務質量的惟一標準是業主的滿意程度。制定標準化的物業品牌管理手冊，將服務過程規范化，逐漸培養業主對物業品牌的信任度和忠誠度。

此外，針對市場建立一個獨特的品牌形象，并對品牌的整體形象進行設計、傳播，從而在顧客心中占據獨特的地位。然后再結合平面、電視、網絡等媒體制定一套長期的宣傳計劃，加強品牌的宣傳力度。

3.房地產品牌戰略

隨著消費者的“品牌意識”，房地產領域的品牌理念日漸升溫。消費者對于情感表達、個性展現抑等附加價值的追求愈加強烈。房地產品牌的核心是提供給客戶的產品或服務最大的價值/價格比。

隨著購房者的成熟，產品服務成為房地產品牌創建的重要因素，應貫穿于售前、售中和售后全程，主要體現在以客戶為中心，滿足需要，增加品牌的高附加值。同時，房地產是綜合性很強的文化產業，是城市文化及城市景觀的重要組成部分。

房地產企業創建品牌是一項長期、艱巨、復雜的系統工作，必須要有準確的市場調研，科學的品牌策略和定位，堅持不斷的品牌創新及無微不至的品牌管理和維護。

參考文獻:

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