我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

[摘 要] 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市居民的住宅問(wèn)題日益成為民眾關(guān)心的焦點(diǎn)，也成為黨和政府對(duì)民生問(wèn)題關(guān)注的熱點(diǎn)之一。隨著我國(guó)市場(chǎng)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)、房?jī)r(jià)的分析，提出房地產(chǎn)發(fā)展策略。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 發(fā)展策略

一、2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

1.商品住宅供應(yīng)打破近三年來(lái)逐年遞減的趨勢(shì)

2005年～2007年，北京市土地供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品住宅供應(yīng)卻逐年減少，北京市場(chǎng)閑置土地?cái)?shù)量可觀。2008年，政府加強(qiáng)整治閑置土地，開(kāi)發(fā)商規(guī)避奧運(yùn)后市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩大因素促使商品住宅放量，相信“奧運(yùn)停工”亦無(wú)法阻擋住宅放量大趨勢(shì)。

2.購(gòu)房郊區(qū)化趨勢(shì)加快

北京市內(nèi)土地日益減少，購(gòu)房成交向城市外圍擴(kuò)散，郊區(qū)房市升溫中。北京市歷年郊區(qū)(城市發(fā)展新區(qū)+生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū))成交比重。

2007年1月～10月，北京市郊區(qū)成交比重較去年同期增加5.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，近郊區(qū)(城市發(fā)展新區(qū))成交比重較去年同期(27.0%)增加4.7個(gè)百分點(diǎn)。

3.一手住宅房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，股市資本向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流動(dòng)性過(guò)剩都將成為房?jī)r(jià)上漲的助動(dòng)力，2008年，奧運(yùn)會(huì)將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，龐大的市場(chǎng)需求必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。

4.“90m2，70%”政策效力在2008年逐步凸顯

“90m2，70%”政策頒布已一年有余，2007年90m2以下供應(yīng)比重仍然較低，僅占19%，而曾因該政策延遲入市的項(xiàng)目將在2008年陸續(xù)上市，小戶(hù)型放量。90m2以上戶(hù)型價(jià)格明顯高于小戶(hù)型，而隨著“90m2，70%”政策效力的顯現(xiàn)，大戶(hù)型稀缺，推動(dòng)其價(jià)格進(jìn)一步高漲。

二、房地產(chǎn)價(jià)格

目前，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向理性回歸。

1.房?jī)r(jià)漲幅逐月回落

“從總體走勢(shì)看，目前房?jī)r(jià)漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”該經(jīng)濟(jì)述評(píng)認(rèn)為，面對(duì)銷(xiāo)售萎縮的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商必須在資金回籠速度和利潤(rùn)率之間尋找平衡，世界上沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 “購(gòu)房需求受到貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房?jī)r(jià)正在失去上漲的動(dòng)力。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢(shì)。

為了抑制投機(jī)性需求，自去年下半年以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門(mén)，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。今年1月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無(wú)償收回。“今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。”

2.超出國(guó)民消費(fèi)能力

“當(dāng)一種商品的價(jià)格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，或是遠(yuǎn)超國(guó)民的消費(fèi)能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”根據(jù)全國(guó)6.5萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)6.3%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)近幾年的增長(zhǎng)幅度。

同時(shí)，維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道“銷(xiāo)售”在今年表現(xiàn)一直不佳。統(tǒng)計(jì)資料顯示，上半年北京住宅銷(xiāo)售面積為349.3萬(wàn)平方米，同比下降49.5%；上海商品房銷(xiāo)售面積比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房銷(xiāo)售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。

三、房地產(chǎn)發(fā)展策略

1.新型房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式GIS/VR

GIS應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，可以直觀地表示樓盤(pán)位置、空間分布及其分層分戶(hù)圖，可以對(duì)樓盤(pán)基礎(chǔ)設(shè)施及其銷(xiāo)售情況等大量數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)。通過(guò)GIS電子地圖可以使購(gòu)房者任意放大縮小地圖，自由地在地圖上漫游。從而為房地產(chǎn)管理和決策提供依據(jù)。

VR虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)業(yè)后，將文字、聲音、二維圖形圖像、三維動(dòng)畫(huà)結(jié)合，能將幾年后才能建成的小區(qū)，在電腦上建成。客戶(hù)可以從任意角度來(lái)觀察房間的效果，還可以按自己選擇的任意路徑進(jìn)行漫游，可以引導(dǎo)觀眾進(jìn)入真實(shí)感和可視化，達(dá)到最完善的地步。

2.加強(qiáng)物業(yè)品牌的管理及宣傳

作為服務(wù)這種無(wú)形的商品沒(méi)有類(lèi)似其他有形商品的質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量的惟一標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主的滿(mǎn)意程度。制定標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)品牌管理手冊(cè)，將服務(wù)過(guò)程規(guī)范化，逐漸培養(yǎng)業(yè)主對(duì)物業(yè)品牌的信任度和忠誠(chéng)度。

此外，針對(duì)市場(chǎng)建立一個(gè)獨(dú)特的品牌形象，并對(duì)品牌的整體形象進(jìn)行設(shè)計(jì)、傳播，從而在顧客心中占據(jù)獨(dú)特的地位。然后再結(jié)合平面、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體制定一套長(zhǎng)期的宣傳計(jì)劃，加強(qiáng)品牌的宣傳力度。

3.房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略

隨著消費(fèi)者的“品牌意識(shí)”，房地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌理念日漸升溫。消費(fèi)者對(duì)于情感表達(dá)、個(gè)性展現(xiàn)抑等附加價(jià)值的追求愈加強(qiáng)烈。房地產(chǎn)品牌的核心是提供給客戶(hù)的產(chǎn)品或服務(wù)最大的價(jià)值/價(jià)格比。

隨著購(gòu)房者的成熟，產(chǎn)品服務(wù)成為房地產(chǎn)品牌創(chuàng)建的重要因素，應(yīng)貫穿于售前、售中和售后全程，主要體現(xiàn)在以客戶(hù)為中心，滿(mǎn)足需要，增加品牌的高附加值。同時(shí)，房地產(chǎn)是綜合性很強(qiáng)的文化產(chǎn)業(yè)，是城市文化及城市景觀的重要組成部分。

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建品牌是一項(xiàng)長(zhǎng)期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工作，必須要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)的品牌策略和定位，堅(jiān)持不斷的品牌創(chuàng)新及無(wú)微不至的品牌管理和維護(hù)。

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